매매· 분양시장 힘들면 경매시장으로 … 임대차보호법 숙지하고 발품은 필수 최근 부동산 경매가 관심을 한 몸에 받고 있다.
이 같은 현상은 신규 분양 아파트가 고분양가 논란을 일으킬 정도로 분양가가 높게 책정되고 있는데다가 기존 아파트 매물 부족 현상이 심해지면서 경매로 내 집을 마련하고자 하는 수요가 늘고 있기 때문인 것으로 풀이되고 있다.
부동산 경매 열기가 높아지면서 입찰경쟁률과 낙찰가율도 사상 최고 수준을 기록하고 있다.
경매시장에서도 양극화 현상 경매정보 제공업체에 따르면 9월과 10월 법원에서 입찰에 붙여진 서울지역 아파트의 경매 낙찰률은 44.30%, 낙찰된 아파트의 감정가 대비 낙찰가 비율(낙찰가율)은 평균 95.40%로 나타났다.
이러한 수치는 최근 5년 내 가장 높은 낙찰가율이다.
입찰경쟁률도 7.05대 1로 역시 지난 3월(6.06대 1)의 최고 경쟁률을 넘어서고 있다.
그러나 경매시장에서도 양극화 현상이 벌어지고 있다.
최근 경기침체에 따른 저가(3억원 미만, 감정가) 경매 물건은 점차 증가하고 있지만 경매 응찰자 수는 감소하고 있다.
서울 수도권의 3억원 이하 경매 물건이 7월 6천300여건에서 지난달 7천여 건으로 증가했다.
반면 경쟁률은 7월 6.54대 1에서 지난달 5.3대 1로 줄었다.
최근 입찰경쟁률 7.05대 1에 크게 못 미친다.
이런 상황이기 때문에 3억원 이하로 내 집을 마련하고자 한다면 경매에 관심을 기울여볼 만하다.
특히 초보자라면 저가 아파트를 노려볼 만하다.
아파트는 시세 파악이 쉽고 권리분석도 간단해 초보자도 참여하기 쉽기 때문이다.
감정가가 3억원 이하인 아파트의 경우 통상 낙찰가격이 감정가의 80~85% 안팎에서 결정된다.
따라서 과열 경쟁만 하지 않는다면 어느 정도 시세 차익도 볼 수 있다.
업계에선 아파트 경매를 통한 적정 수익률을 10% 선으로 보고 있다.
이를 실현하려면 적어도 시세의 85% 수준 이하에서 낙찰해야 한다.
취득 등록세 등 각종 비용으로 낙찰가의 5% 정도는 추가 부담이 생기기 때문이다.
빌라 같은 다세대주택은 아파트에 비해 환금성이 떨어져 경매에 나와도 여러 번 유찰되는 경우가 많다.
한번 유찰될 때마다 최소 입찰금액이 20~30%씩 떨어지기 때문에 시세의 절반 정도에 낙찰 받을 수 있는 물건도 적지 않다.
다만 환금성이 떨어지고 세입자를 구하기도 쉽지 않은 경우가 아파트보다 많기 때문에 주의를 기울여야 한다.
입지여건과 교통 등을 고려하고 전세 같은 임대가 잘 되는지도 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.
전문가들은 주택 경매에 있어 낙찰가율이 80%를 넘지 않는 선에서 입찰해야 한다고 조언한다.
경매 투자에 있어 유의할 점도 많다.
시세보다 저렴하게 내 집을 마련하려다가 시세보다 더 많은 비용이 들어가는 경우도 있기 때문이다.
이것은 권리분석을 잘못한 경우가 대부분이다.
그렇기 때문에 경매 투자에 있어 성공의 관건은 권리 분석이다.
권리 분석이란 경매 물건에 설정돼 있는 근저당권, 지상권 등 물권과 가압류, 압류 등 채권이 낙찰 후 소멸할 수 있는지 살펴보는 절차다.
또한 입찰 물건의 근저당 금액 정도와 세입자 관계 등을 반드시 확인해야 한다.
이러한 절차를 제대로 하지 않으면 알지 못한 제3의 권리자(채권자나 세입자) 등이 나타나는 경우 낙찰자가 법정소송을 해야 하는 등 문제가 복잡해질 수 있기 때문이다.
또한 경매 물건은 서류와 실제 내용이 다른 경우가 많아 현장 답사와 시세 조사가 필수다.
결국 발품을 얼마나 파느냐에 따라 경매 수익률이 결정된다는 이야기다.
자금 조달 계획도 철저히 세워야 한다.
일반 매매와 달리 명도 비용, 세입자 합의금 등 예상하지 못한 추가 비용이 들 수도 있기 때문이다.
류양선 부동산분양신문 편집인 RINFO@paran.com