거품이냐 아니냐를 논쟁하다가 이제는 언젠가는 터질 폭탄을 돌리고 있는 상황이라고 이야기하고 있다.
그런 와중에서도 너도 나도 이제는 더 이상 집 사기를 미룰 수 없다고 말하고 있는 상황이다.
나름대로 정부의 정책을 믿고 싶고 믿을 수밖에 없었던 상황에 있던 김 과장은 이제 더 이상 참을 수 없고 불안해서 집을 사야겠다고 생각하고 어떻게 해야 할지를 문의해 왔다.
물론 다른 사람들처럼 가지고 있는 돈으로 집을 사는 것이 아니라 최대한 대출을 해서라도 일단 집을 잡아놓아야겠다는 의지가 충만한 상태다.
주변을 돌아보면 생각보다 많은 분들이 이런 고민과 갈등 속에 있고, 이런 현상을 보면서 과거 주식시장의 폭락의 전조를 보는 것처럼 불안하기도 하다.
주택 가격의 전망은 전문가들마다 다양하다.
이제는 안정 국면에 들어설 것이라는 사람도 있고 정부의 공급 대책은 실수요와 무관한 대책이라서 또 다른 가격 상승이 불가피할 것이라는 생각도 있다.
단기간은 상승할 것이지만 장기적으로는 안정될 것이라는 사람도 있다.
김 과장이 점검해야 할 것들 삼성경제연구소를 비롯한 여러 경제연구소들에서 거품붕괴의 가능성을 경고하고 있지만 시장은 이 경고보다는 어디가 얼마가 또 올랐다는 말에 더 빨리 반응하고 있다.
이런 와중에서 이제 결단을 해야 하는 김 과장은 어떤 선택을 해야 할까? 부동산은 시장의 흐름과 상관없이 가지고 있는 특징들이 있다.
주거환경으로서의 집의 의미는 반드시 필요한 것이지만 투자상품으로서의 부동산은 장점과 단점을 가지고 있다.
부동산의 가장 큰 단점은 다른 금융상품에 비해 환금성이 떨어진다는 것이고 그래서 시장 변화에 대처하는 능력이 떨어진다는 것이다.
그래서 주택 구입은 신중한 판단이 전제되지 않으면 낭패를 볼 수 있는 결정이고, 실제로 신용불량자의 많은 숫자가 잘못된 주택 구입에 따른 결과가 되었다.
주택을 구입하기에 앞서 가장 먼저 점검해야 할 부분이 현재의 보유 자금과 향후 수입금액에 대한 평가다.
가정에 돈이 있음에도 자기가 살 주택을 구입하고 있지 않은 사람은 아마 한국사회에 거의 없을 것이다.
지금 고민하는 대부분의 사람들은 이때까지 자신들의 경제적인 상황으로 보아 아파트를 구입하는 것이 적절하지 않고 정부의 대책대로 좀 더 가격이 내리기를 바랐던 사람들일 것이다.
이런 사람들이 갑자기 금융자산이 늘거나 소득이 증대되지 않은 상황에서 고민하는 이유는 더 오를 지도 모른다는 판단 때문이다.
하지만 자신의 보유자산이 사고자 하는 주택의 50%가 안 된다면 선뜻 결정하면 안 된다.
그리고 매월 갚아나가야 하는 주택대출 상환금이 수입의 30%가 넘는다면 이는 어쩌면 파산의 지름길이 될 수 있다.
김 과장의 경우 구입하고자 하는 아파트가격은 5억8천만원이다.
현재 본인의 연봉 6천만원에, 보유 금융자산 6천만원과 전세자금 1억 7천만원이 전부다.
최소한 3억 5천만원 이상 대출을 해야 주택을 마련할 수 있다는 이야기이다.
3억 5천만원의 대출이라면 20년 동안 매월 상환해야 할 원리금이 약 250만원이고 이는 본인 월수입의 50%를 차지한다.
이런 결정을 하기 위해서는 몇 가지 전제가 필요하다.
1. 본인의 소득이 지속적으로 상승해야 한다.
2. 주택가격이 물가상승률 이상으로 지속적으로 증가해야 한다.
3. 금리가 현재의 수준으로 안정되어야 한다.
김 과장이 안아야 할 리스크 이런 전제들이 깨진다면 김 과장에게는 어떤 일들이 펼쳐질까? 만약 본인의 소득이 안정적으로 증가하지 않는다면 자녀들이 성장하면서 추가되는 교육비 지출이 힘들게 될 것이다.
물론 돈이 없으니까 안 시키면 되지 않느냐고 반문한다면 할 수 없지만 이런 상황도 그리 만만하지 않다.
더구나 회사의 상황이나 개인사정으로 회사를 그만두게 되어 일정기간 소득이 없어진다면 정말 심각한 문제가 발생하게 된다.
대출이자 연체는 김 과장으로 하여금 카드사의 현금 서비스를 받게 할 것이고 나중에는 감당하지 못해 사채까지 손댈 수도 있다.
이런 가정이 현실화되지 않아야겠지만 이런 사례는 주변에 생각보다 많다.
주택 가격이 하락한다면 어떻게 할 것인가? 많은 사람들이 장기적으로 주택 하락을 경고하고 있다.
주택 가격의 하락은 급격한 변화를 가져오지는 않는다.
단지, 마음만 아플 뿐이다.
왜 내가 이런 선택을 했을까? 라면서 끊임없이 자책을 하게 될 것이고 매월 지출되는 대출 상환금은 너무나 큰 부담으로 다가올 것이다.
금리가 오른다면 어떤 상황이 될 것인가? 물론 10%대의 금리 상승을 염두에 두라는 것은 아니다.
지금보다 1%의 금리만 오르더라도 이는 매년 3백만원 이상, 매월 30만원의 이자 지출이 증가한다는 것을 의미한다.
소득 감소와 같은 효과가 가정에 나타나는 것이다.
초저금리시대의 종언에 대한 경고는 계속되고 있고 비정상적인 주택 가격 상승을 막는 방안으로도 계속 거론되고 있다.
현실화된다면 대출금액이 큰 사람들은 심각한 타격을 받게 될 것이다.
주택 구입 시 고려되어야 할 것들 주택을 투자수단으로만 보는 것에 대해서는 많은 전문가들이 우려하고 있다.
필자도 이제는 양도소득세 문제, 보유세 문제 등으로 투자상품으로서의 아파트는 더 이상 매력적이지 않다고 판단하고 있다.
문제는 실수요자인 김 과장 같은 무주택자들이다.
이들이 지금 폭탄 돌리기에 동참하려고 하고 있고 이런 일이 가장 우려되는 상황인 것이다.
과감함도 좋지만 결정하기 전에 차분하게 다시 한번 주택 문제에 대해서 생각해 보자. 주택은 내 가정이 생활을 만들어가는 삶의 터전이다.
어떤 투자전문가는 재개발지역에 이사해서 조금 고생할 것을 권한다.
나중에 대박이 터질 수 있다고 전망하면서. 물론 그럴 가능성은 있다.
하지만 가족이 함께 생활하는 유일한 공간인 집은 투자 성과만 바라보면서 선택할 문제가 아니다.
가족들이 원하는 삶의 질을 담보해 낼 수 있는 지역과 환경인지를 먼저 생각하는 것이 바람직할 것이다.
주택 구입은 특히 우리나라 사람들에게 중요한 재무목표다.
올인이라는 표현을 쓸 정도로 주택 구입에 모든 자금계획을 맞추고 있다.
하지만 살아가면서 필요한 재무목표는 다양하다.
자녀들의 미래를 위한 교육과 대학 학자금 마련 등의 목표나 자녀들의 독립 후를 준비하는 은퇴계획도 주택마련 못지않은 중요한 재무목표다.
그리고 주택 문제 때문에 다른 모든 것을 포기하는 것이 과연 올바른 것인지 심각하게 고민해 봐야 한다.
살아가다 보면 예기치 않은 많은 사건들이 발생한다.
누군가 아플 수도 있고 사고가 날 수도 있으며 앞에서 언급했듯이 실직을 할 수도 있고, 사업을 계획해서 독립해야 할 수도 있다.
이런 모든 가능성을 주택 마련이라는 목표가 차단시켜버린다면 무모한 계획이 될 수 있다.
어쩌면 김 과장의 고민은 오늘을 사는 많은 가장들의 고민일 수 있다.
안정된 주거 환경 속에서 자녀들을 교육시키고 내 집 마련이라는 목표를 이룬 가장의 뿌듯함을 느끼면서 2년마다 이사해야 하는 부담 없이 살고 싶은 아주 소박한 사람들의 고민일 것이다.
하지만 냉정하게 되돌아보자. 주변의 집값 상승 때문에 막연하게 배가 아픈 것은 아닌지. 과연 내가 집을 소유하지 못해서 잃어버린 것이 무엇인지. 무리하게 집을 샀을 때 내가 치러야 하는 대가는 무엇인지. 우리 주변에는 집을 사서 웃는 사람과 우는 사람이 함께 있다.
우는 사람들의 이야기는 훨씬 심각하지만 인구에 회자되지 않고 주목을 끌지도 못한다.
웃는 사람들의 이야기는 결국 우리 자녀들이 지고 가야 할 짐이 늘어난 것임에도 많은 사람들의 주목을 받고 소박한 사람들의 동참을 유혹한다.
집을 살 수 있으면 사자. 언젠가는 이루어야 할 재무목표가 아닌가? 하지만 반드시 기억해야 할 것은 잘못 샀을 때 치러야 할 대가가 생각보다 클 수 있다는 것과 일부 부동산으로 생계를 이어가야 하는 사람들을 제외하고는 대부분의 전문가들이 버블 붕괴와 폭탄 돌리기의 폭발을 우려하고 있다.
인구 구성의 변화도 장기적인 부동산 가격의 하락을 예고하고 있다는 것이다.
신성진 (주)에셋비 대표 ※ 재무상담 무료로 받으세요
갈수록 복잡해지는 금융 환경에서 그 동안 제대로 된 금융 서비스를 받지 못했던 중산층과 서민들에게 최적의 재무설계 서비스가 될 것입니다.
저작권자 © 이코노미21 무단전재 및 재배포 금지
