종부세 피해 틈새시장으로 발길 돌려 … 월세 받거나 시세 차익 노림수 그 동안 끊임없는 부동산 규제가 집중되면서 최근의 부동산시장은 한파를 맞고 있다.
강남권 아파트 가격이 현저하게 보합세거나 떨어지고 있으며, 부동산 대책이 현실화되고 종합부동산세 부과일이 다가오면서 시장에 급매물이 쌓이고 있지만 이마저도 거래는 한산한 상황이다.
상황이 이렇게 되자 부동산 재테크가 기존의 주택시장에서 틈새시장으로 자리를 옮기고 있는 양상이다.
특히 상가시장에 관심이 쏠리고 있다.
최근 상가시장이 인기몰이에 나서는 것은 무엇보다 상대적으로 비교적 규제가 덜하기 때문이다.
여기에다 기존 주택 가격이 상가는 장기간 고정적인 월수입과 상권이 안정기에 접어들면서 발생하는 시세 차익 효과가 큰 매력이기 때문이다.
또한 공시지가 40억원 이상인 경우에만 종합부동산세 대상이 돼 주택보다 세금 부담에서도 유리하다.
그러나 상가 투자에도 함정이 많기 때문에 전문가들은 묻지 마 투자를 지양할 것을 조언한다.
특히 모든 상가가 투자와 수익을 안겨주지 않는다는 점을 명심해야 한다.
상가투자 손해볼 가능성 많아 쇼핑몰로 잘 알려진 테마상가는 이제 한물 간 상황이다.
서울의 동대문을 비롯해 강남과 명동, 영등포, 천호동 등지에 우후죽순 격으로 들어서 수요보다 공급이 많은 상황이며, 최근 경기가 어려워지면서 문을 닫는 점포가 많아져 임대수익도 원활하게 돌아가지 못하고 있기 때문이다.
주상복합상가 역시 역세권을 배경으로 한 입지적 장점에도 불구하고 과잉 공급 되면서 인근의 근린상가에 밀리고 있는 상황이다.
이러한 상가시장에서 그나마 투자처로 자리매김 되고 있는 것은 단지 내 상가와 근린상가다.
그러나 이마저도 고분양가와 높은 낙찰가 때문에 잘못 선택할 경우 낭패를 볼 수도 있다.
최근 상가 중 입지가 뛰어난 단지의 경우, 서울 도심을 기준으로 분양가가 평당 5천만~8천만원에 이르는 상황이다.
택지지구의 경우도 분양가가 높은 편. 최근 투자자의 관심을 모은 발산택지지구 내 상가는 4천만~5천만원 선으로 결코 낮지 않은 분양가를 보이고 있다.
2기 신도시의 경우도 동탄신도시의 중심상업지 상가들은 대부분 평당 3천5백만원 선을 넘고 있다.
그렇다면 상가투자에서 중요한 점은 무엇일까. 상가에 투자하기에 앞서 상가라는 종목의 특징, 투자 이면의 세계를 제대로 파악해야만 한다.
전문가들은 특히 신규 물건의 경우 분양 구조에 대한 이해와 ‘역세권 불패’에 대한 환상, 상가 평면도에 대한 이해 등 가장 기초적인 사항들부터 꼼꼼하게 살필 것을 주문한다.
상가는 단기간 내 시세차익을 노리기보다는 안정적인 월세를 얻으려는 장기적인 관점에서 다가가야 한다.
계약하기에 앞서 계약서상의 분양 주체가 누구인지 또는 협의사항은 계약서에 필히 명시했는지 등을 따져보는 것은 ‘기본’이다.
또한 역세권 상가라고 모두 소위 ‘블루칩’으로 여겨서는 안 된다.
이러한 단지는 분양가가 높을 가능성이 많고 유사한 공급물량이 많을 수 있기 때문에 인근지역에 대한 철저한 조사가 필수다.
무엇보다 동일한 단지라하더라도 상가는 개별적 특성이 강하기 때문에 투자에 있어 층별, 위치별 선택이 매우 중요할 수밖에 없다.
그 만큼 평면에 대해 꼼꼼하게 점검해봐야 한다.
그리고 분양업체 측에서 내세우는 갖은 달콤한(?) 유혹을 이겨내야 한다.
대표적인 것이 전매 보장, 임대 보장, 수익률 보장 등이다.
전매 보장이란 아무도 보장해 줄 수 없는, 말 그대로 말뿐인 경우다 허다하다.
시장 상황이 전매에 불리할 경우 전매가 되지 않는 것은 자명한 사실이다.
임대 보장이나 수익률 보장도 공허한 허언인 경우가 많다.
임대 수요가 많다하더라도 상가 전체가 활성화되지 못할 경우 안정적인 임대 수익을 얻을 수 없는 경우도 많기 때문이다.
그렇다면 상가투자는 어떻게 해야 낭패를 보지 않을까. 상가투자에 있어 초보자라면 가장 중요한 점은 역시 ‘발품’이다.
소위 ‘좋은’ 상가를 구하기 위해서는 여러 곳을 두루두루 살펴보고 비교를 해봐야 한다.
또한 분양현장의 관계자에게 상담을 받으면서 비교 검토를 해야 한다.
분양 관계자가 자신의 물건을 팔기 위해서 일을 하더라도 그 지역이나 해당 상품에 대해서는 가장 잘 알고 있기 때문이다.
그런 다음 상가의 입지가 가시성과 접근성이 용이한지 꼭 체크해야 한다.
가시성과 접근성은 상가의 입지 선정에 있어서 중요한 요건 중 하나다.
가시성은 고객이 점포를 쉽게 찾고 신속한 의사결정을 할 수 있도록 도우며, 고객에게 깊은 인상을 제공한다.
접근성은 상가 입지 선택에서 무엇보다도 중요하다.
입지 선정에 많은 요인이 작용하지만 그 중 가장 중요한 요건은 접근성이다.
다른 요인이 다 잘 맞아떨어지는 매장이라 할지라도 접근성이 떨어지면 아무런 의미가 없다.
가시성도 좋고 유동인구도 많은데 고객이 방문하기 어려운 위치에 있는 매장은 무용지물이라는 얘기다.
류양선 부동산분양신문 편집인 RINFO@paran.com