그러나 부동산 전문가들 사이에서는 안정 기조 속에서도 소폭 하락과 소폭 상승으로 의견이 분분하다.
반면 미분양 물량이 꾸준하게 누적된 지방 부동산시장의 경우는 투기 과열지구 해제 등 특단의 조치가 취해지지 않는다면 침체의 늪에서 벗어나기 어려워 보인다.
주택산업연구원이 부동산정보업체와 함께 발표한 올해 <하반기 주택시장 전망 보고서>에서 하반기 주택 가격은 0.5%, 전세금은 0.4% 상승하는 보합세를 보일 것이라고 밝혔다.
주택산업연구원은 서울의 경우 0.7%, 수도권은 0.8% 상승할 것으로 전망했다.
그러나 한국건설산업연구원은 하반기 수도권 집값이 0.9% 떨어질 것으로 예상했다.
주택산업연구원은 상반기 금융 제제 속에서 보합세를 유지했지만, 지난 1ㆍ11대책 발표 이후 억눌렸던 수요가 시간이 지나면서 조금씩 살아나고 있기 때문에 하반기에는 소폭 상승할 것으로 진단했다.
이러한 전문가들의 전망에도 불구하고 신규 공급 물량은 하반기에 집중될 것으로 예상됐다.
상반기로 분양 일정을 잡았다가 분양가 문제로 승인을 받지 못한 대기 물량이 많은데다 분양가 상한제 시행 전에 분양을 서두르는 주택공급업체들이 많기 때문이다.
하반기 부동산 정책이 ‘변수’ 주택산업연구원은 하반기에 공급이 많을 경우 기존 미분양 물량에다 추가 공급분에 따른 미분양까지 더해져 미분양에 따른 기업 자금 압박이 더해지고 이것이 기업 도산으로 이어질 수 있다고 경고한다.
그러나 주택공급업체들도 주택 공급을 더 이상 미룰 수도 없는 상황이기 때문에 하반기 부동산 시장은 주택공급업체 입장에서는 ‘사활과 도산’의 줄타기가 본격화될 것으로 보인다.
이러한 시장 상황에서 하반기에 새롭게 바뀌는 제도도 기업 입장에서 공급을 서두르게 하는 요인으로 작용하고 있다.
그 동안 정부가 발표했던 부동산 안정 정책이 하반기부터 본격적으로 시행되기 때문이다.
부동산 전문가들은 1월부터 시행에 들어간 양도세 중과 등 세제 개편에 이어 하반기에는 개정 주택법이 시행되는 만큼 주택 시장 전반에 있어 큰 변화가 있을 것으로 보인다는 분석이다.
먼저 분양가 상한제가 부활된다.
공공택지에 적용되어 왔던 분양가 상한제를 민간주택에도 적용하는 '주택법 개정안'이 지난 4월 국회를 통과함에 따라 지난 99년 폐지됐던 상한제가 7년 9개월 만에 부활된다.
건설교통부는 “과도하게 부풀려져 왔던 택지비가 감정 평가 금액으로만 인정되며 건축비도 제한을 받는 만큼 분양 가격이 20% 이상 떨어져 집값 안정 효과가 있을 것”이란 주장을 펴고 있다.
분양가 상한제는 8월 31일까지 사업 승인을 접수하고 11월까지 분양 승인을 받은 뒤 연말까지 분양하는 단지에 대해서는 예외를 인정한다.
이에 따라 올 연말 이전 분양가 상한제 회피를 위한 신규 단지 분양이 줄을 이을 전망이다.
이러한 분양가 상한제에 대해 주택공급업체들은 지방 대도시의 경우는 분양가 상한제가 적용되더라도 수도권에 비해 상대적으로 큰 가격 인하 효과를 거두기는 어렵고, 오히려 건축비 제한으로 아파트 품질을 떨어뜨릴 우려가 있으며, 주거 선호도가 높은 지역은 토지비가 비싸 공급이 줄어들어 장기적으로 집값 상승을 초래할 수 있다는 주장을 펴고 있다.
분양가 상한제 부활과 함께 청약제도가 9월부터 변경된다.
개편 방안의 골자는 무주택기간이 길며 부양가족이 많고 청약통장 가입기간이 길수록 청약에서 유리해지도록 하는 것이다.
그러나 부산, 대구 등 지방의 경우는 청약경쟁률이 1대 1을 밑돌고 미분양이 넘쳐나고 있어 당분간 청약제도 개편이 별다른 의미가 없을 것이라는 주장도 있다.
또한 7월부터는 토지 보상이 ‘또 다른 토지’로 가능해질 전망이다.
그 동안 정부나 지자체가 시행해 온 신도시, 택지개발 사업 등으로 발생되었던 토지보상금이 부동산 시장으로 흘러들어 가격 상승 등 부작용을 일으켜 왔던 것을 막겠다는 취지다.
대토보상을 가능하게 하는 토지보상법 개정안은 현재 국회 통과절차가 진행 중이다.
대토보상은 토지보상비를 현금이 아닌 '개발된 땅'으로 주는 것으로 이번 국회를 통과하면 7월부터 곧바로 시행된다.
정부는 또 대토보상과 별도로 이미 도입된 채권보상을 활성화하는 방안도 마련할 계획이다.
채권보상은 현재 부재지주가 1억원이 넘는 금액을 보상받을 경우 1억원 초과분에 대해서만 의무화돼 있고 현지인은 희망할 경우에 채권보상을 받을 수 있다.
정부는 자발적인 채권보상을 확대하기 위해 채권보상 때 적용되는 양도소득세 감면율(현재 15%)을 높이는 방안을 검토하고 있다.
또 대토보상 때도 양도소득세 감면을 적용하고 채권 장기 보유 시 인센티브를 주는 방안도 모색하고 있으며, 7월 초에 발표할 계획이다.
개발사업 방식 자체도 일부 변경된다.
그 동안 주택공급업체가 일정 정도의 택지를 확보하고도 알박기나 매도거부 등으로 인해 사업에 차질을 빚어 왔던 관행을 없애겠다는 것. 이런 상황이 될 경우 민간주택공급업체는 공공기관과 함께 공동으로 사업을 추진할 수 있도록 택지개발촉진법이 개정돼 7월 말부터 시행된다.
도시 지역은 사업지가 1만㎡ 이상, 비도시지역은 3만㎡ 이상인 경우 적용된다.
공동사업을 민간이 제안할 경우에는 사업대상 토지를 50% 이상 확보해야 하며, 공공이 제안할 경우에는 민간이 20% 이상만 확보한 상태에서도 가능하다.
공동사업을 할 경우에는 전체 사업지의 30% 이상이 공공택지로 활용된다.
또한 부동산개발업법 개정안에 따라 11월부터는 자본금이 5억원이 되지 않으면 시행사(부동산개발업자)로 등록할 수 없다.
부동산개발업자로 등록하지 않으면 전체면적 2천㎡ 이상의 건물을 지을 수 없으며, 연간 기준으로 5천㎡ 이상의 건물을 지을 수 없고, 3천㎡ 이상(또는 연간 1만㎡ 이상)의 토지 개발사업도 할 수 없다.
하반기 부동산시장은 시장 상황과 함께 정책 변수도 많아 섣불리 예측하기 어려운 상황이다.
그러나 아직까지는 소폭 상승이나 소폭 하락 선에서 현 수준을 유지할 것이라는 관측이 대세인 것은 틀림없어 보인다.
류양선 부동산분양신문 편집인 RINFO@paran.com
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