수익형 부동산의 대표적인 투자 상품은 상가로, 특히 아파트 단지내 상가가 안정적인 투자처로 인기를 끌고 있다.
아파트 입주와 동시에 고정수요를 확보할 수 있어 다른 상가 유형에 비해 활성화가 수월하기 때문이다.
상가정보연구소에 따르면 최근 투자처로 주목받는 단지내 상가로는 서울 및 수도권 지역의 경우 대치 현대아이파크, 잠실 트리지움, 강동 롯데캐슬퍼스트, 대한주택공사에서 공급하는 주공아파트 등을 눈여겨 볼만 하다.
대치 현대아이파크 서울 강남구 대치동에 위치한 대치 아이파크 단지내 상가는 지하 1층~지상 3층, 연면적 1481.39㎡ 규모로 이달 중 준공 예정이다.
이곳은 아파트 입주가구수가 776세대로 안정적인 고정수요를 두고 있으며 주변에 도곡 렉슬아파트와 마주하고 있어 단지 밖 유동인구의 유입이 용이한 이점도 있다.
특히 지하철 3호선 도곡역과 분당선 한티역과도 인접해 있고 일반버스와 순환버스가 단지 인근으로 지나고 있어 접근성 면에서도 양호하다.
현재 1층 일부와 2층 전 층에 A 은행이 입점을 확정했으며 지상 1층은 부동산과 편의점, 제과점, 지상 3층은 병원, 학원 등으로 구성될 예정이다.
현지 부동산업계에 따르면 분양가는 3.3㎡당 지상 1층은 7000만원, 지상 3층은 2800만원 선이다.
1층 66.116㎡ 면적의 경우 예상 임대시세는 보증금 1억~2억원, 월세 700만원 수준으로 대출 30% 포함해 예상 수익률은 6~7% 선이다.
잠실 트리지움 서울 송파구 잠실동에 위치한 잠실 트리지움 단지내 상가는 잠실 재건축 1~4단지중 상대적으로 입지가 양호한 편이다.
분양가는 1층 3.3㎡당 1억5천만원, 임대시세는 1층 기준 실평 26.44㎡~39.66㎡의 면적인 경우 자리에 따라 보증금 1억~2억원, 월세 700만~1500만원 수준으로 형성될 예정이다.
박대원 상가정보연구소 수석연구원은 “트리지움 상가는 지하철역과 연결되고 지하층에서 지상 2층까지 내부 엘리베이터가 운영되는 특징으로 단지내 상가의 한계를 벗어난 이점이 투자매력으로 급부상하고 있다”고 말했다.
강동 롯데캐슬퍼스트 서울 강동구 암사동에 위치한 강동 롯데캐슬퍼스트 단지내 상가는 지하 4층~지상 5층, 연면적 12,324.02㎡ 규모로 내년 7월 준공 예정이다.
총 3226세대라는 견실한 배후세대수가 큰 장점이며 도로를 사이에 두고 현대힐스테이트 약 1600여세대와 현대홈타운 568세대와도 인접해 있어 단지 외에 수요층의 유입도 자유로운 입지를 갖추고 있다.
또 단지내 상가의 주 고객층인 66~132㎡(20~40평)대의 중소형 아파트 세대수 비율이 높은 점도 장점 중 하나다.
주변으로 명덕초, 명일초, 강일중, 한영고, 배제고 등 유명 학군들이 자리하고 있어 교육관련 업종의 강세가 예상되고 있다.
특히 층별 구성될 업종이 대형 할인마트와 판매시설, 은행, 미용실, 세탁소, 여행사, 패밀리레스토랑, 학원, 치과, 병원 등으로 다양해 근린형 단지내 상가의 기능을 병행할 수 있을 것으로 전망된다.
분양가는 층별 3.3㎡당 2층 2300만원, 3층 1500만원, 4층 1300만원, 5층 1500만원 수준으로 형성돼 있다.
5층 181.637㎡ 면적의 임대시세는 1억~1억2천만원, 월세 400만~500만원 수준으로 대출 30% 포함해 예상수익률은 8% 선이다.
비산 대림e편한세상 경기 안양시 동안구 비산동에 위치한 대림e편한세상 단지내 상가는 지상 4층, 연면적 996.4㎡ 규모로 내년 10월 준공 예정이다.
24평형 51세대, 32평 320세대, 45평형 151세대를 포함해 주변으로 삼성래미안 3080세대와 롯데 낙천대 1천세대, 미륭아파트, 삼호아파트 등 풍부한 배후세대를 확보하고 있다.
또 왕복 8차선의 도로와 접해 있어 시계성과 접근성이 뛰어나 입주 후 상가활성이 용이할 것으로 예상된다.
특히 단지내 상가가 1층 도로와 접해 있고 4층은 아파트와 직접 연결돼 외부로 빠질 수 없는 독점상권의 이점을 충분히 갖고 있다.
업종은 부동산, 편의점, 약국, 학원, 미용실, 세탁소, 주점. 음식점, 슈퍼 등으로 구성될 예정이다.
분양가는 1층 3.3㎡당 2500만원, 2층 1300만원, 3층 1100만원, 4층은 2570만원이다.
1층 66㎡ 면적 분양시 분양가 5억원의 경우 예상보증금은 보증금 7천만원, 월세 250만원 수준으로 대출 40% 포함해 예상 수익률은 7~8% 선이다.
수도권 지역 주공아파트 대한주택공사가 공급하는 주공아파트 단지내 상가에도 관심을 가질 만하다.
8월 이후 분양되는 500세대 이상의 주요 주공 단지내 상가는 용인구성 14개, 남양주 가운 13개, 성남 도촌 21개, 인천 논현 49개, 고양 행신 25개다.
상가정보연구소 따르면 주공 단지내 상가는 배후 수요가 견실해서 매년 투자자들의 러브콜을 집요하게 받고 있으며 주로 중·소형 평형대 단지로 구성돼 고객확보에 있어 상당히 유리하다.
가구당 점포수도 100:1 정도라 희소성이 크다.
대한주택공사의 주공 단지내 상가는 공개경쟁입찰 방식으로 공급되며 주택공사 홈페이지(www.jugong.co.kr)를 통해 입찰 신청이 가능하다.
매월 둘째 주 금요일과 셋째 주 월요일에 중앙 일간지와 주택공사 홈페이지 통해 공고되며 매월 초 홈페이지를 통해 입찰 결과를 알려준다.
정확한 상권입지 분석 필요 단지내 상가에 투자할 때는 먼저 ‘배후세대수’와 ‘주거면적 대비 상업시설면적’ 등을 살펴봐야 한다.
단지내 상가로서의 역할을 수행할 수 있는 가장 기본적인 조건이기 때문이다.
전문가들은 단지내 상가 세대수가 600세대 이상, 세대수 대비 상가 연면적이 1.65㎡ 내외면 안정적인 투자가 가능하다고 말한다.
하지만 세대수와 대비면적이 좋은 조건을 갖췄다고 해서 안정적인 투자처가 되는 것은 아니다.
대형마트와 근린상가가 근접해 있는지도 반드시 살펴봐야 한다.
주변에 대형마트나 근린상가가 생기거나 활성화되면 경쟁관계가 생겨 단지내 상가의 특성인 상권 독점성이 떨어지기 때문이다.
상가뉴스레이다에 따르면 내년 1월 입주 예정인 천안 아산 풍기동의 모 아파트 단지내 상가 입찰 결과, 공급된 16개 점포가 모두 유찰되는 일이 발생했다.
지난 7월 5일 진행된 입찰에 참여한 인원은 1명에 불과했다.
이곳은 총 869가구로 단지의 규모가 크고 세대수 대비 상가 연면적이 0.66㎡에 불과해 단지내 상가로서 상당히 좋은 입지를 갖췄다.
하지만 전 전포 유찰이라는 결과가 발생한 가장 큰 원인은 단지와 불과 5분 거리에 대형마트가 있었기 때문이라는 분석이다.
입찰에서 전 상가가 유찰된 모 아파트는 결국 선착순수의계약을 실시해 1층 전면의 1호~4호의 상가가 분양이 이루어졌다.
정미현 상가뉴스레이다 선임연구원은 “단지내 상가의 배후세대수나 주거면적 대비 상업시설면적 등의 조건이 알맞게 갖춰졌더라도 주변 상권으로 배후단지 고정수요가 흘러나갈 수 있을 가능성 등을 검토해야 한다”고 조언했다.
수익성 철저하게 검증해야 최근 단지내 상가에 투자하는 수요자가 몰리면서 수익성을 내기 어려운 가격에 분양을 받게 되는 일도 발생하고 있다.
단지내 상가는 주로 수의계약방식(선착순계약) 보다 경쟁입찰방식으로 분양을 한다.
경쟁입찰은 내정가(분양업체가 사전에 정한 최저입찰가)를 공개 또는 비공개로 정한 뒤 응찰자중 최고가를 적어내면 낙찰시키는 방식이다.
지난해 9월, 경기도 화성 동탄에는 웬만한 지방 아파트 한 채 값과 맞먹는 평당 8600만원선(낙찰가액 약 6억원)의 단지내 상가가 등장했다.
또 올 1월 분양된 서울 잠실 레이크팰리스B상가는 1억3천만원을 기록했고, 올 8월 준공 예정인 잠실 트리지움 단지내 상가는 1억5천만원을 넘을 것으로 예상되고 있다.
박대원 상가정보연구소 수석연구원은 “화성 동탄 모 아파트 단지내 상가의 경우 대출 없이 순수 자기자본을 투자해 연 9%의 임대수익률을 맞추려면 세입자로부터 보증금 1억원, 월 임대료로 400만원 정도는 받아야 한다”고 말했다.
그는 또 “과거 부천, 고양, 동백 등 택지개발지구 내 고낙찰 단지내 상가의 선례로 보아 임대시세는 예상치보다 밑돌 수밖에 없어 9%대 유지는 현실적으로 어렵다”고 덧붙였다.
분양성이 뛰어난 단지 내 상가에는 매년 투자수요가 대거 몰리면서 내정가 대비 낙찰률을 200% 이상씩 끌어올리는 이상과열을 보였다.
전문가들은 수익률이 나오지 않는 상황에서 굳이 최고가로 낙찰 받을 필요는 없다고 말한다.
수익성을 꼼꼼하게 따진 후에 적정한 수준에서 분양을 받는 것이 올바른 방법이라는 설명이다.
박대원 수석연구원은 “지금까지는 내정가의 150%선 이하에 낙찰을 받아야 수익률을 보장받을 수 있었다”며 “하지만 평당 1억여원 이상까지 내정가가 치솟은 점을 고려한다면 입찰 전 내정가 적정성부터 다시 정확하게 판단해야 한다”고 말했다.
김대섭 기자 joas11@economy21.co.kr
” 박대원 수석연구원은 일반적으로 단지내 상가의 배후 세대수는 최소 500가구 이상은 되어야 상가의 활성화를 기대해 볼 수 있다고 말한다.
박 수석연구원은 “최근에는 가족구성이 가구당 3명 이하대로 떨어지는 추세로 최저치를 600가구로 상향 조정해야 한다”며 “주변상권과의 경쟁력을 감안해 그 이상이면 더 좋다”고 말했다.
그는 또 “단지내 상가는 규모에 따라 주상가와 분산상가로 나눠진다”며 “투자자의 경우 외부 유동인구까지 흡수할 수 있는 주출입구 상가를 선택하는 것이 좋다”고 덧붙였다.
상가의 면적은 가구수와 대비해 1.65㎡ 이하인 곳이 유리하다.
박 수석연구원은 “가구수가 600이라고 가정할 때 990㎡의 연멱적을 유지하는 상가가 좋다는 의미”라며 “불필요한 상가 공급으로 이용자의 접근성이 떨어진 점포는 공실의 위험성이 크기 때문”이라고 설명했다.
단지내 상가 투자시 배후세대의 조건과 함께 주의를 기울여야 할 점은 상가를 이용하는 주 계층에 대한 분석이다.
그는 “단지내 상가는 보통 66~99㎡(20~30평)대 거주자들의 이용률이 높다”며 경제수준이 상대적으로 높은 큰 가구대의 거주자들은 대형 백화점이나 할인점으로 향한다”고 말했다.
단지내 상가는 가급적 1층을 선택하는 것이 좋다.
1층에 입점한 업종은 대부분 부동산중개업소지만 편의점이나 제과점 등도 볼 수 있다.
이들 업종은 큰 비용을 감수하고도 1층을 고집한다.
업종의 특성상 소비자의 접근성과 가시성이 뛰어난 자리를 잡아야 매출을 높일 수 있기 때문이다.
박 수석연구원은 “투자자 입장에서는 이러한 현상 때문에 공실의 위험을 줄이고 원하는 수익을 달성하기 쉬워진다”고 설명했다.
상가 투자는 고수익 고위험이 공존하는 투자 상품으로 순간의 잘못된 판단으로 수익은 커녕 애물단지로 변할 가능성도 높다.
박 수석연구원은 “투자할 단지내 상가를 둘러싼 현재의 환경을 분석하고 심지어 미래의 흐름까지도 냉철하게 읽어낼 줄 알아야 한다”고 말했다.
그는 또 “업체측이 제시하는 일방적인 제안에 휘둘려서는 안된다”며 “투자에 앞서 상가 분양 시장 내 메커니즘을 제대로 이해해야 한다”고 덧붙였다.
