이제 서울 용산구 개발 호재는 새삼스러운 뉴스는 아니다.
그야말로 쏟아지고 있기 때문이다.
그러나 막상 용산에 투자하려고 하면 그림이 잘 그려지지 않는다는 투자자들의 소리를 자주 듣는다.
아마도 용산 개발 프로젝트가 워낙 많고 또 그만큼 용산구 내에서도 지역마다 프로젝트 적용 특성이 각기 다른 경우가 많기 때문일 것이다.
이런 점을 고려할 때 ‘용산 부도심 개발 프로젝트’에 대한 일련의 정리는 용산 부도심 개발을 이해하는데 도움이 될 것으로 생각된다.
용산은 적어도 현대사에서 서울 중심부이기는 하나 약 100년간의 외국군 주둔과 철도청 부지 등 저해 요인으로 낙후지역의 그늘 속에 있었다고 봐야한다.
그러나 지난 2001년 7월, 서울시가 용산부도심을 국제적인 업무타운 및 주거중심지로 조성하겠다는 계획을 확정하면서 그늘을 박차고 나온 ‘용의 비상’은 이제 대한민국 수도 서울에서 가장 주목받는 투자 1번지로 장밋빛 미래 중심에 그 자리를 확고히 하고 있다.
이른바 강북 르네상스 시대의 맏형격이다.
용산은 도시환경정비사업, 주택재개발사업, 민간개발사업 등을 통해 강북 U턴 프로젝트를 뛰어넘어 이제는 국제 경쟁력을 갖춘 지역 개발로까지 급부상하고 있다.
개발의 주요 관심사 중 하나인 한강로 일대 도심 재개발 지역은 내년 상반기 주상복합 분양에 이미 세간의 주목을 받고 있다.
삼성물산 건설부문이 시공하는 용산 전면 3구역의 지하 9층~지상 40층 2개동 주상복합아파트, 용산역 앞 집창촌을 헐고 35층 업무와 37층 주거 2개동을 짓는 용산 전면 2지구의 대우건설, 내년 상반기 분양 목표로 하고 있는 국제빌딩 특별구역 3구역 시공사로 참여하고 있는 동부건설의 지하 7층~지상 30층 규모 2개동, 세계일보 부지 옆 국제빌딩 특별 4구역의 40층짜리 초고층 주상복합아파트 3개동, 29층 업무용 빌딩 3개동 건립 추진 등이 그것이다.
인근 시티파크에 강력한 웃돈이 붙어 있는 점을 감안할 때, 특히 도시환경정비사업인 국제빌딩 특별4구역이 시티파크 등 기존 집값을 부추길 요인으로 작용할 가능성이 크다.
또 이는 향후 한강로 일대 도심 재개발 투자에 영향을 미칠 것으로 조명받는 부분이기도 하다.
이달초 부동산정보업체 스피드뱅크가 밝힌 지난 1년 새 서울에서 아파트값이 가장 많이 오른 동은 용산구 한강로1가로 3.3㎡당 743만원이 뛰었다.
또 서울지역 동별 아파트값 상승 금액이 용산구 한강로1가가 3.3㎡당 1910만원에서 2653만원으로 743만원 올라 1위를 차지한 것으로 조사됐다.
이처럼 1년간 집값 강세가 두드러진 요인은 용산 미군기지 이전과 민족공원 조성, 용산 역세권 및 뉴타운 개발 등 굵직굵직한 호재들이 속속 가시화되면서 투자수요 및 기대감이 높아졌기 때문으로 분석된다.
이러한 영향은 향후 2011년까지 용산공원 조성계획 및 복합시설조성 계획 등 세부계획을 수립해 미군기지 이전 완료가 예상되는 2012년 공원 및 복합시설 공사가 착공에 들어갈 것으로 전망되는 때까지 이어질 것이라는 것이 업계전문가들의 대체적인 관측이다.
한편 서부이촌동은 서울시의 수변지역 개발 발표와 최근 150층짜리 초고층 건물이 용산 국제업무지구 특별계획구역에 새롭게 포함되었다.
이것은 재개발 지분 가격이 투자자에게는 초미 관심사로 떠오른 배경이 되고 있다.
하지만, 용산을 주축으로 한 강북 르네상스는 그냥 오지 않는다.
‘용 모양의 산’을 넘어야 대평원의 휴식을 맛볼 수 있다.
부동산 투자 정석 중 ‘기다린 보람이 크다’는 말이 있다.
투자기간이 긴 용산에 적용될 만하다.
또 기다림에도 선행되어야 할 것이 있는데 바로 수익성 분석이다.
또 돈이란 유기체 같은 것이 아닌가. 살아서 움직이는 것이다.
때문에 아파트 등 주거시설의 경우 초기 공급가격에서부터 개발 사업이 완료될 때까지 금융비용 등이 얼마나 드는지 따진 뒤 그 결과를 바탕으로 최종 투자 여부를 결정해야 한다.
아울러 개발 호재가 풍부하다고는 하나 무분별한 투자는 위험하다.
보상가격 등이 결정되지 않은 상황이 있다는 것을 명심해야 한다.
투자 비용대비 수익률이 그래서 중요하다.
전문가의 치밀한 컨설팅이 필요한 이유다.
양관영 부동산투자 전문컨설턴트