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[부동산]부지런히 발품 팔아 ‘미분양’ 노려라
[부동산]부지런히 발품 팔아 ‘미분양’ 노려라
  • 권동철 부동산전문기자
  • 승인 2007.09.10 00:00
  • 댓글 0
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올가을 부동산 재테크 전략- 소액 경매상품 주목해볼만 … 자투리 땅 개발 늘 듯 부동산 시장을 전망하는 것은 다각적인 의미가 있다.
시장 경제가 독립된 기능만으로 생존하는 것이 아니기 때문이다.
특히 부동산은 주식과 함께 시장에서 밀접한 연동을 하고 있어 예측 가능한 전망은 거시적 시장 분석틀에서 의미가 크다 하겠다.
한편 부동산이 주는 매력이란 결국 투자자 측면에서는 수익률이고 그러한 관점에서 전망은 투자 대상물의 선별과 방향, 투자금의 정도까지 중요한 지침이 되는 것은 부인할 수 없다.
이러한 관점에서 하반기 부동산 시장 전망 부분을 전문가 진단과 함께 투자 재테크 측면에 비중을 두었다.
아파트 주택 시장의 분양가 상한제 문제는 한국공인중개사협회 김형선 연구소장에게, 주택 시장 미분양 재테크 부분은 부동산써브 함영진 실장, 토지는 (주)정원C&D 이언재 대표, 변우섭 경매 전문 컨설턴트 등 각 분야 전문가들의 의견을 들어봤다.
분양가상한제, 민간 건축 급격히 악화될 듯 지난 99년 1월부터 시행돼 온 민간 주택의 분양가 자율화가 올 9월로 막을 내렸다.
공공 주택에만 적용돼 온 분양가 상한제가 9월부턴 민간 주택에도 적용된다.
분양가 상한제와 관련한 정책은 그동안 참으로 변화무쌍했다고 할 수 있다.
1977년 도입된 분양가 규제는 가격상한제-폐지-원가연동제 등을 오가다 9월1일부터 분양가 상한제로 부활한 것이다.
김현선 한국공인중개사협회 연구소장은 “가격 상한제는 이를테면 저렴한 가격에 집을 지으라는 것이다.
그리고 다양한 층수와 디자인의 질 좋은 상품을 기대하고 있다.
실제로 이렇게 되면 좋겠지만 논리적으로도 모순이 있다.
”고 지적했다.
신규 아파트의 분양가를 누르면 기존 아파트 값도 안정될 것으로 보는 시각이 있지만 시장 논리는 그리 간단치 않다는게 김 소장의 견해다.
그는 “다양한 상품이 오고 가야 하는 게 시장논리인데, 가격으로 통제되고 안정이 된다면 내용물은 불량 상품이 될 수밖에 없어 발전이라는 것을 기대하기 어렵다”며 “삶의 질이 중시되는 시대에 소비자는 질 나쁘고 가격이 싼 물건에 과연 손을 댈지 의문”이라고 덧붙였다.
김 소장은 분양가 상한제의 가장 우려스러운 부분으로 “민간 건축 시장의 급격한 악화와 이에 따른 하반기 건설 경기 냉각”으로 내다봤다.
분양가 상한제를 두고 업계에서는 앞으로 분양가가 인하될 것이라고 보는 시각이 많다.
이럴 경우 기존 미분양 아파트 경쟁력은 그야말로 상당히 떨어질 것이다.
이렇게 되면 미분양 아파트들이 프리미엄 보장제나 입주 후 분양가 납부, 분양가 할인 등 파격적인 조건을 내걸기 시작할 것이다.
내 집 마련 수요자들이 대거 눈여겨보는 미분양 시장이 될 가능성이 높다는 의미이다.
중대형 평형 미분양아파트로 갈아타기 함영진 부동산써브 실장은 “입주시까지 시간적 여유가 있기 때문에 양도세 중과세를 피해 중대형 평형으로 갈아타기를 원하는 수요자들도 미분양 매입을 고려해볼 만 하다”며 “특히 수도권 택지개발지구, 개발 호재가 있는 지역 내 미분양 물량을 주목할 필요가 있다.
”고 조언했다.
파주 교하지구, 인천 원당지구의 미분양은 나중에 ‘효자 노릇’을 톡톡히 한 경우이다.
파주 운정신도시와 인천 검단신도시의 개발 호재가 그 배경이었다.
ⓒECONOMY21 사진
함 실장은 “각종 규제로 인해 분양시장의 침체가 가속화하면서 앞으로 미분양 물량은 상당히 불어날 것으로 전망된다”며 “미분양 물량은 청약 통장이 없어도 되는 만큼 부지런히 발품을 팔아야 한다.
”고 강조했다.
미분양 발생 초기에 곧장 모델하우스로 달려가 좋은 아파트를 선점하는 것도 부지런한 사람의 특권이다.
그러나 미분양 아파트에도 주의할 점이 있다.
미분양 아파트를 매수해도 분양가상한제의 전매 제한 규정은 그대로 적용되기 때문이다.
수도권의 경우 전매제한 기간은 전용 85㎡ 이하가 7년(민간ㆍ투기과열지구)~10년(공공)이고 85㎡ 초과는 5년(민간ㆍ투기과열지구)~7년(공공)이다.
용인, 양평, 남양주 등 눈여겨 볼만 토지 시장은 서울의 용산 등 극히 일부 지역을 제외하고는 지난 2년간 거의 침묵 속에 있었다고 해도 과언이 아니다.
2005년 8ㆍ31 부동산 종합 대책 이후 실시된 토지 실 거래가 신고제, 비업무용 토지에 대한 양도세 60% 중과, 토지거래 허가제 확대 시행 등의 위력이 워낙 컸기 때문이다.
여기에 이번 9월부터 분양가상한제 시행으로 개발업체들이 토지 매입 때 가격에 신중할 것으로 보인다.
수익성 악화로 사업부지 매입이 어렵게 될 것이기 때문이다.
그러나 최근 토지 시장에 아직은 미약하나마 움직임이 엿보이는 징후가 있다.
정부가 부동산 보유 기간에 따라 양도세를 감면하겠다고 발표하면서 세금 부담이 적어진 매도자들을 중심으로 움직임이 보인다는 것이 업계의 진단이다.
전원주택 및 도심지 소규모 필지 개발 전문 기업인 (주)정원C&D의 이언재 대표는 “투자 및 개발 측면에서 하반기 토지 시장은 국지적 명암이 그 어느때 보다 뚜렷해 질 것”이라며 “타운하우스 활용 가치가 높은 땅, 도심지에서는 1~2개동 정도의 주상복합이나 쾌적성을 중시하는 빌라 등으로 활용할 수 있는 도심지 소규모 필지가 주목받을 것”이라고 덧붙였다.
그는 양평ㆍ가평ㆍ여주ㆍ이천 등지는 전원주택으로, 홍천ㆍ보은ㆍ괴산 등지는 타운하우스로 높은 투자 개발 수익을 노려볼 만 한 곳으로 꼽았다.
또 수도권의 도심지 소규모 필지로는 하반기 개통 예정 지역을 고려할 때 용인시, 남양주시, 양주시 등도 주목받을 것으로 내다봤다.
2011년 뚫리는 성남~여주 복선 전철 수혜 지역인 광주와 여주 일대, 2009년 개통 예정인 경의선 복선 전철의 수도권 북부 지역인 파주신도시, 탄현 역세권인 고양시 덕이지구 등지의 소규모 주택지도 눈여겨 볼 필요도 있다.
이 대표는 “소규모의 토지에 투자할 때는 장미 빛 풍문에 서둘러 계약하면 낭패 보기 쉽다”며 “반드시 관련 지방자치단체나 건설교통부에 실제 추진 상황을 확인하는 것은 필수”라고 강조했다.
그는 또 “타운하우스 부지는 강변이나 계곡에 인접한 곳은 경관만 보고 서둘러 계약하기 쉬우나 집중호우나 폭설 등을 감안해 침수 피해는 없는지, 상수도 보호구역이 아닌지 등도 충분히 검토해야 한다.
”고 조언했다.
경매, 실수요자는 ‘수도권 다가구’ 주목 변우섭 경매 전문 컨설턴트는 “올 하반기 경매 상품 중 서울을 비롯한 경기, 인천 등 수도권의 다가구 다세대 주택이 인기 있을 것”이라고 전망했다.
배경은 단연 뉴타운, 재개발, 재건축, 경전철 개발 등의 호재에 따른 기대감 때문이다.
다만 다가구 다세대 주택은 실수요자 중심으로 형성되어 있을 것이라는 분석이 지배적이다.
주택 시장이 침체되면서 ‘내집 마련’이 목표인 소액 투자자들이 대거 경매시장에 주목하고 있는 상황이다.
내집 마련이 아닌 ‘재테크 측면’에서 오피스텔은 어려운 부동산 시장에서도 짭짤한 수익을 올릴 수 있는 상품이다.
변 컨설턴트는 “아파트 등 주거용 부동산의 수익률이 한계에 달하지 않았느냐는 인식이 팽배해 지고 있고 그러한 관점에서 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지면서 강남권을 중심으로 오피스텔에 대한 인기가 상승한 것으로 풀이된다.
”고 말했다.
그러나 오피스텔은 굳이 강남권만 고집할 것은 아니다.
역세권이나 신설 예정 역세권 등의 오피스텔도 상당수 알자가 포진해 있다는 것이 일반적 관측이다.
최근에는 싼 가격에 낙찰 받아 적절한 차익을 남기고 되파는 수익률이 생각보다 짭짤하기 때문으로 굳이 강남권을 고집하지 않는 경향이 뚜렷하다.
서울 수도권의 주요 역세권에서 현재는 작지만 수익률이 나오고 향후 주변 발전 가능성이 크다면 과감하게 낙찰받는 경우도 있다.
임대 수익률 뿐만 아니라 매매를 통한 시세차익 까지 감안한 투자 패턴이 이뤄지고 있는 것 이다.
변우섭 컨설턴트는 “1억원대 내외의 비교적 소액 투자자들은 본인이 발품을 팔아 물건 분석을 하고 투자하는 경향이 뚜렷하다.
”고 말했다.
권동철 부동산전문기자 kdc@economy21.co.kr

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