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[부동산]지방발(發) 미분양사태 서울로 확산
[부동산]지방발(發) 미분양사태 서울로 확산
  • 류양선 부동산전문기자
  • 승인 2007.10.15 00:00
  • 댓글 0
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'전매제한' 폐지 · 완화 요구 커 … 아파트를 투기수단으로 삼지 말아야 지난해부터 급격하게 증가된 지방 미분양 사태가 지방을 넘어 이제는 대한민국 부동산의 1번지 강남으로까지 확산됐다.
서울 서초동의 아파트 분양에서 실질적으로 청약률 ‘제로(0)'가 나온 것이다.
물론 이같은 미청약사태를 지방에서 시작된 미분양 현상이 서울에 확산되었다고 단정 짓는 것은 무리가 있어 보인다.
그러나 단 한명도 청약에 나서지 않았고, 그것도 서울의 강남이라는 점에서 예사 현상으로 치부하기에는 그 의미가 깊다.
미분양 사태 왜 일어났나 노무현 정부가 강남의 집값을 잡겠다며 쏟아 낸 각종 대책이 드디어 약발을 받는 것이 아니냐는 시각도 있다.
그러나 서울의 아파트값이 떨어졌다는 증거는 별로 없어 보인다.
오히려 각종 아파트 가격에 대한 지표를 보면 서울의 아파트 값은 보합세에서 소폭 상승한 것으로 보인다.
게다가 지방 아파트 공급에 나선 일부 건설사들은 미분양 적체에서 기인한 도산 위험에 빠져 있는 상황이다.
정부가 지방 미분양 아파트를 매입해 임대주택으로 공급한다고는 했지만 실효성 면에서 현재 상황을 역전시키기에는 부족하다는 평가다.
그렇다면 현재의 상황을 타파할 방법은 무엇일까. 왜 이러한 결과가 닥치게 된 것일까. 아파트 가격을 잡겠다고 두 손, 두 팔 다 걷어붙이고 정책을 추진한 정부에 있는가. 아니면 아파트를 주거로 생각하지 않고 투자나 투기로 여기고 있는 대다수 국민에게 있는 것일까. 아니면 이에 편승해 아파트 공급을 확대한 주택업계에 문제가 있는 것일까. 결론적으로 모두에게 그 책임이 있다고 해야 하는 것이 옳을 것이다.
그렇다고 지금의 상황을 좌시할 수도 없다.
무엇보다도 아파트를 투기의 수단으로 여기지 않는 풍토가 자리 잡아야 한다.
그리고 정부의 부동산정책이 올바르게 수립되고 집행되어야 한다.
부동산정책이 잘 못 되었다면 하루빨리 바로 잡아야 할 것이다.
지난 9월부터 시행돼 12월경부터 본격적으로 시장에 등장할 예정인 분양가상한제. 이 제도는 무주택 서민을 위한 취지로 도입된 제도다.
다시 말해 높은 분양가가 기존 집값을 자극하고, 다시 분양가를 높이는 악순환을 막기 위한 수단이다.
그러나 여기에는 10년 동안 전매를 할 수 없다는 것도 포함된 제도다.
분양가 상한제, 미분양 촉발 요인 근본적으로 무주택인 서민도 내집을 마련하겠다는 의지에다 아파트를 통해 재산을 증가시키고 싶은 욕망도 갖고 있다.
그렇기 때문에 10년 동안 전매 제한을 하는 것은 아파트 청약을 통해 유주택자가 되기를 꺼리게 하는 요인으로 작용한다는 문제가 있다.
여기에다 분양가상한제라는 제도 적용 시점도 미분양 사태를 촉발시켰다.
정부는 지난해부터 올해 9월에 분양가 상한제를 시행한다고 밝혔다.
이것은 일시에 제도를 시행함에 따른 부작용을 최소화하려는 일종의 유예기간이었던 것. 그러나 분양가상한제 이후 상황을 예측하기 어려운 건설사들로서는 지역을 불문하고 기존에 갖고 있던 사업 물량을 일시에 털어 낼 수밖에 없었다.
그 결과 무리한 밀어내기식 공급이 발생했고 이것은 대량 미분양으로 이어졌다.
실제로 8월에 사업승인을 받은 민간택지 내 아파트 사업장은 작년 같은 기간의 11배에 이른다.
이 때문에 분양가 상한제 적용 시기를 지역별로 차등화하거나, 유예기간을 좀 더 줬다면 미분양 물량의 적체 현상을 막을 수 있었다는 지적도 나온다.
소비자 입장에서 본 전매제한 어쨋든 소비자의 입장에서 본 전매제한은 무엇인가. 현재 분양가상한제가 적용되면 아파트의 전매제한은 최대 10년으로 정해진다.
그러나 이 제한 조치로 인해 투기세력은 물론 실수요자들까지도 청약을 꺼리게 됐다.
결국 전매제한 기간이 너무 길다는 지적이 제기될 수밖에 없는 상황이다.
현행 법령은 전매제한 적용기준과 환매조건 등만 규정하고 있어 개별 사례에 대입할 경우 해답이 모호한 경우도 적지 않다.
가장 대표적인 것이 아파트 분양 방식에 따라 전매제한 규정이 달라지는가 하는 것이다.
아파트 청약에 의한 분양이 아니라 수의계약에 의한 아파트 분양을 받을 경우라도 전매제한 규정은 그대로 존속된다.
최근 남양주에서 1, 2, 3순위에서 대거 미분양 사태가 발생했지만 소위 4순위 접수(선착순 동호지정)에서는 소비자가 대거 몰렸다.
이 경우에는 청약통장을 사용하지 않아도 되지만 최장 10년의 전매제한은 그대로 살아 있다.
다만 통장을 써서 청약한 게 아니어서 전매제한과 똑같은 기간 동안 적용되는 재당첨 금지에는 해당되지 않는다.
이 경우에도 미분양 아파트를 구입해 유주택자가 된 이상 청약가점제에 의해 청약 2순위로 밀려나기 때문에 재당첨 금지는 사실상 별 의미가 없다.
다만 전매제한의 예외는 존재한다.
불가피한 사유 즉 생업ㆍ질병치료ㆍ취학ㆍ결혼, 해외 이주나 체류(2년 이상) 등으로 세대원 전원이 이주하는 한정된 사유가 발생할 경우에는 예외로 환매할 수 있다.
다만 토공, 주공 등으로 한정되어 있고, 동일한 권역 예를 들어 수도권 내에서 이동하는 것은 인정되지 않는다.
환매를 하더라도 소위 ‘프리미엄’은 기대할 수 없다.
이렇게 막강(?)한 전매제한 조항은 그 기간 동안 양도뿐 아니라 증여도 안 된다.
예외적으로 이혼이나 사망에 의한 상속 정도만 인정하고 있다.
전매제한 조항이나 분양가상한제 등은 소위 부동산투기세력을 막아 실수요자에게 유리하게 내집을 마련할 수 있게끔 기회를 제공한다는 취지였다.
그러나 그 취지가 현실에서는 왜곡되고 있는 것도 부인할 수 없다.
현재의 우리 아파트 청약시장은, 아무도 청약하지 않는 곳에는 실수요자들조차 외면하게 되는 구조다.
이런 구조에서 내집마련을 하겠다는 실수요자들조차 미래의 ‘프리미엄’을 감안해 몰리는(?) 곳에 청약하게 되고, 몰리지 않는 곳에는 청약하지 않는다는 것. 그 선택의 요인에 전매제한 조항이 한 부분을 차지하고 있는 것이다.
류양선 부동산전문기자 RINFO@paran.com

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