특히 물 펀드, 럭셔리 펀드, 친환경 펀드, 리츠 펀드, 인프라 펀드 등 섹터 펀드들이 많이 출시됐다.
그중에서도 가장 많은 투자자가 몰리고 또 가장 논란이 된 것은 ‘리츠펀드’다.
‘리츠(REITs)’는 주식 등을 발행해 투자자로부터 자금을 모집, 부동산을 사들인다.
이를 통해 발생하는 이자와 부동산 매각으로 생긴 이익의 90% 이상을 배당으로 투자자에게 지급하는 부동산펀드다.
금년 1/4분기 이후 리츠 펀드에 가입한 투자자들은 미국 서브프라임모기지 사태로 큰 손실을 본 경우가 많다.
이 때문에 투자금을 회수할지 계속 유지할지에 대한 고민이 많을 것이다.
리츠 펀드에 대한 투자자금 회수 여부를 판단하기 위해, 리츠펀드의 장단점과 현황 그리고 전망에 대해서 얘기하고자 한다.
리츠 펀드의 장단점 우선 리츠펀드의 장점에 대해 알아보자. 리츠펀드의 가장 큰 이점은 높은 배당수익률이다.
리츠는 투자 자산 배분에 대부분을 임대용 상업 부동산에 투자하고 있다.
실 거주용 부동산에 거의 투자하는데, 정기적인 임대수익을 통해 일반 주식보다 높은 배당금을 꾸준히 제공한다.
리츠펀드의 투자 대상인 리츠와 부동산회사의 주식은 거래소에 상장돼, 언제라도 환매 가능하다.
분산투자를 통해 수익을 추구한다는 것도 리츠 펀드의 장점이다.
특히 글로벌 리츠 펀드는 세계 리츠 시장의 규모와 발달 정도, 배당수익률에 따라 지역별로 투자 비중을 결정한다.
지역적 분산투자하며, 리츠 자체가 주식과 채권에 대한 분산투자의 성격을 가진다.
마지막으로 다른 투자자산과의 낮은 상관관계가 있다.
역사적으로 볼 때 글로벌 리츠는 글로벌 주식과 채권 등 타 자산과의 상관관계가 낮다.
따라서 세계경제가 조정의 모습을 보이는 상황에서도 비교적 안정적 모습으로 성장한다.
그러나 위험 또한 크다.
첫째는 높은 금리 위험을 들 수 있다.
부동산회사의 이자부담과 차입금상환 부담 증가로 부동산 회사 주가 하락이 발생할 수 있다.
또 예금금리 상승으로 리츠의 배당수익에 대한 메리트가 감소하게 된다.
둘째는 유동성 문제다.
이 부분은 비교 대상에 따라 장점이 되기도, 단점으로 지적되기도 한다.
리츠는 부동산보다는 유동성 우위에 있으나, 일반 주식과 비교하면 시장 규모가 작아 유동성이 낮다고 볼 수 있다.
이는 심리적 요인에 의한 과매도 상황이 발생하면 급격한 리츠 가격 하락을 촉발하게 되는 원인이 된다.
셋째 과세 부분이다.
올해 6월 이후 해외주식형 펀드의 주식 매매차익에 대해서는 비과세를 적용하고 있다 하지만 리츠펀드는 대부분 재간접펀드 및 ELS 형으로 비과세 대상이 아니다.
미 서브프라임모기지 ‘직격탄’ 현재 국내에 판매되고 있거나, 유지되고 있는 리츠 관련 펀드는 9개 운용사의 39개 펀드가 있다.
이를 통해 약 2조 5천억원의 자금이 운용된다.
(표1 참조) 금년 들어 리츠펀드의 수익률은 미국의 서브프라임 모기지 사태와 상반기 동안 지속되었던 글로벌 금리 인상 추세로, 대부분 6개월 기준 마이너스 수익률을 기록하고 있다.
(표2)
미국 금리 인하가 근본적인 처방이 아니라는 전제하에 주택 경기의 실질적인 회복이 있기 전까지는 약세가 지속될 것으로 예상된다.
일본 리츠 시장은 임대료 상승과 공실률 하락이라는 긍정적인 요인과 금리 인상이라는 부정적인 요인이 상존하고 있다.
이런 가운데 리츠 시장 자체의 수급에 의한 영향을 받을 가능성이 높다.
일본은 주식시장과 리츠 시장 모두, 기관과 개인보다는 외국인에 의한 장세가 지속되고 있다.
외국인의 거래 비중이 높은 현 상황이 지속된다면 리츠 시장 자체도 약세가 지속될 것으로 예상된다.
리츠 시장이 일반적으로 연 10~20% 정도를 기대 수익률이라고 했을 때, 작년부터 연초까지의 단기간 과도한 상승은 비정상적이라고 할 수 있다.
리츠 시장의 이러한 급격한 상승은 작년 말과 연초 국내외 주식 시장의 불안정성이 고조된 상황에서 틈새에 불과한 리츠 시장에 투자자금이 과도하게 몰린 결과로 해석할 수 있다.
따라서 지금의 리츠 펀드 수익률 하락은 국내 주식시장과 이머징 시장의 상승에 따라 리츠 시장의 과도한 자금 집중의 해소에 따른 것이라고 볼 수 있다.
결국, 리츠 시장에 과도하게 몰린 자금이 정상적인 수준으로 줄어들거나, 리츠 시장 자체가 과도하게 몰린 자금을 수용할 만큼 커질 때까지는, 리츠펀드의 수익률이 급격하게 개선되기 어렵다.
양재진 하나은행 대치동 골드클럽 PB 팀장
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