문제는 이들 개개인의 이해관계를 어떻게 화해와 합리적인 조정으로 이끌어낼지 조율하는 것이 저의 역할입니다.
”이덕조 청량리현대코아관리단 (43)관리인 대표. 그가 말하는 부실상가란, 상가로서의 제 기능을 상실한 상태를 말한다.
투자자의 경우 처음 약속했던 월 수익을 올리지 못하면 문제를 제기하는 목소리가 나오기 마련이다.
동조하는 한 두 사람이 모이면 상당한 파워를 형성하게 된다.
여기에 점포 임차인도 민감하다.
또 관리사업주체도 상가 운영업무에 막대한 지장을 받게 되므로 하나의 상가에 세 그룹이 팽팽하게 이해관계에 놓이게 된다.
이것이 부실상가의 전형적인 엇박자 구조이다.
우리나라의 관련법은 하나의 건물에 10인 이상의 상가를 구분하는 경우 관리인을 선임하도록 규정되어 있다.
또 부실상가가 형사고발 등 법적 문제로 치닫게 되면 원칙적으로 상가 구분 소유자들의 100% 동의가 있어야 상가활성화를 위한 상가 용도변경 허가가 가능하다.
부실상가 해법(상가 활성화)은 기본적으로 주민 100% 동의가 있어야 진행된다는 것도 이러한 배경 때문으로 그것을 풀어가는 ‘조율사’가 바로 관리인 대표이다.
이덕조 대표가 이러한 ‘부실상가’와 인연을 맺은 것은 지난 2001년 현재의 관리단 법무팀장으로 입사하면서부터다.
“상황은 이해가 되는데 이것을 풀어가야 할 방법론을 어디에서도 찾을 수 없었습니다.
부실상가 문제 해법 및 개발 전문가를 찾아 법조계나 학계 등 밤낮을 가리지 않고 뛰어다녔고 스스로도 엄청나게 관련 법률에 대해 공부했던 시기였습니다.
그러나 결국 부분적으로는 전문가 도움을 받았지만 전체적으로는 미개척 분야라는 결론에 도달했습니다.
” 상가에 관심과 돈이 몰리는 분양 시장이 있는가 하면 한편으로는 부실상가가 엄연히 발생함에도 이것을 어떻게 풀어 가면 투자자에 피해를 최소화해 구제할 수 있느냐는 가이드라인이 아직 미미하다는 지적이다.
이 대표도 부실상가 관리와 인연이 되면서 개인적으로도 많은 변화가 있었다.
우선 그는 이런 법적 미약함을 연구하기 위해 한양대 행정대학원에 진학해 ‘집합건물 소유 및 관리에 관한 법률’ 중심으로 부동산 법제를 전공해 석사과정을 마치고 현재 박사과정을 준비하고 있다.
쉬운 길을 두고 왜 이렇게 복잡하고 골치 아픈 길을 선택했느냐고 묻자 그에게서 곧바로 “멋있기 때문”이라는 답이 돌아왔다.
“부실상가는 마치 순환기가 고장 난 인체와 같습니다.
치료를 하면 얼마든지 회생할 수 있습니다.
방치하면 사망이고요. 관리인 대표가 상가 구분소유등기인 등을 일일이 찾아가 설득하고 불신 속에 닫혀있는 고정관념의 인식을 바꾸면 어느 상가이든 새로운 명소로 탈바꿈 되지 않겠습니까?”라고 상가활성화 분야의 전문가다운 자신감을 내비쳤다.
그는 “남들이 하지 않으니까 누군가는 해야 하는 이 길을 선택했습니다.
저의 성취감도 중요하지만 부실의 매듭을 풀면 여러 사람이 행복하지 않겠습니까. 저는 그것을 ‘멋’이라고 생각합니다.
”라고 말했다.
경북 경주 출신인 이 대표는 어릴 적 바닷가에서 자랐다.
그래서 그는 지금도 바다와 같이 탁 트인 비즈니스를 꿈꾼다.
“어릴 적 감포 앞바다 호미곶 푸른 바다와 하나 되어 성장했습니다.
관리인 대표는 우월적 지위가 아니라 상대에 귀를 열어 마음으로 들어주는 위치라는 것을 늘 깨닫습니다.
그것은 어린 시절 바다가 가르쳐 준 관용의 깊이와 똑 닮았습니다” 권동철 부동산전문기자 kdc@economy21.co.kr
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