땅투기 “이제 그만” … 땅테크, 목적 명확히 하고 발품 팔아야 부동산시장 특히 주택시장이 얼어붙으면서 틈새 상품에 대한 관심이 높아졌다.
그 중에서도 땅에 대한 투자는 가히 열풍에 가깝다.
우리나라만큼 땅에 대한 소유욕이 높은 나라도 없을 것이다.
그래서 ‘땅테크’라는 말도 심심치 않게 회자되는 시대가 되었다.
땅테크 회자되는 이상한 시대 지방보다는 수도권, 대규모 산업단지나 택지개발지구 주변, 큰 도시 인근의 소규모 농지, 도로 건설 예정지에 돈이 따라다닌다며 땅테크 전문 서적을 펴내는 사람도 있고, 땅투자(?)로 거액을 거머쥔 사람이 부러움의 대상이 되기도 한다.
또한 소문을 듣거나 다른 사람의 추천으로 땅을 샀다가 가산을 탕진하는 사람도 있다.
땅 때문에 웃고 우는 사람이 부지기수로 양산되고 있으니 가히 땅테크의 전성시대라 할 만하다.
이왕 땅에 관심이 있고 투자를 할 거라면 주의해야 할 사항들이 있다.
먼저 ▲땅에 투자하거나 관심을 가질 때는 반드시 목적을 가져야 한다.
목적 없이 땅을 바라본다면 수백, 수천의 땅을 봐도 공허할 뿐이다.
땅을 볼 때는 보는 이의 목적에 따라 다르게 보이기 때문이다.
같은 땅이라도 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 투자를 위해 사는 사람 등으로 구분된다.
땅을 볼 때 물리적으로는 땅의 모양, 형태, 경사도, 앉아 있는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰이 필요하며 땅의 모양 즉 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한가, 제멋대로 되어 있는지도 중요하다.
일반적으로 ‘도로’가 가장 중요하다.
▲ 땅의 모양을 살펴라. 땅의 경사도는 얼마나 되는지도 따져봐야 하며 농지에서 경사도가 15도 이상일 경우 한계농지라 하여 농지전용이 수월하지만, 임야의 경우 경사도가 25도 이상이면 산지 전용 허가가 나지 않는데 이는 절대적 인 사항은 아니다.
전망과 일조에 대한 부분도 매우 중요하다.
▲ 땅 인근 상황도 중요하다.
특히 전원주택지를 고를 때 지형이 남쪽으로는 시야가 트이고 경사가 완만하며, 북서쪽은 산이나 숲이 있는 전형적인 남저북고형이 좋다.
일조권이 좋고, 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문이며 늪지대는 피하는 것이 좋다.
또한 지질에 대해서도 살펴볼 필요가 있다.
암반이나 돌이 많으면 건축에 까다롭기 때문이다.
어떤 토지는 땅 자체는 양호하지만 주위 환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못할 때가 많다.
땅을 기본으로 부동산은 말 그대로 ‘부동’ 즉 움직이는 상품이 아니다.
따라서 주위 환경은 인위적으로 피할 수 없다.

▲ 혐오시설 주변의 땅은 피하는 게 좋다.
땅 주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있다면 가급적 피하는 것이 좋다.
잘 팔리지도 않고, 땅값이 오르기도 쉽지 않기 때문이다.
반대로 주변에 관광명소나 휴양림, 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡이나 바다.
강, 호수, 저수지 등이 있을 때에는 그만큼 환금성이 빠르며 땅값이 오를 가능성도 크다.
▲ 수도권 인근 땅을 노려라. 우리나라의 경우 수도권에 전 인구의 50%가 집중되어 있고 또 구매력 대부분이 이곳에서 나온다 해도 과언이 아니다.
그렇기 때문에 수도권 안에 있거나 수도권에서 가까울수록 유리하다.
▲ 땅에 있어서 가장 중요한 것은 위치, 접근성과 도로다.
땅은 도로를 따라 접근할 수 있어야 한다.
도로에 접하지 않는 땅은 맹지라 하여 많은 사람의 관심 밖에 있게 된다.
그러나 맹지라 하더라도 향후 도로가 개설된다면 금싸라기 땅이 될 수밖에 없다.
그래서 개발에 대한 정보가 중요해 지는 것이고, 공개될 수 없는 개발정보를 이용, 부동산 투기에 나서는 사람이 있는가 하면, 그러한 정보를 파는 사람도 있으니 선의의 피해자가 양산될 수 있다는 점도 명심해야 한다.
▲ 땅에 관련된 공법적 제한과 규제 내용을 파악하고 있어야 한다.
우리나라 지도에 나와 있는 땅으로 공법적 규제를 받지 않는 땅은 있을 수 없다.
국토로 되어 있는 모든 땅은 국공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 규제를 받고 있다.
즉 모든 땅은 그 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계법령에 상세히 규정되어 있다.
건축허가나 행위허가 등 관련법에 대해 꼼꼼히 따져봐야 한다.
▲ 땅의 개발가능성과 전망을 살펴야 한다.
땅의 개발가능성과 재테크를 위한 토지 투자에 서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이며 환경의 개발전망과 투자회수 가능성을 포함하는 것이다.
통상 개발의 최대 호재는 고속도로나 지방도로 또는 포장공사 등 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설, 터널 개통 및 철도 노선의 신설이라고 할 수 있다.
또한 신설된 고속도로의 인터체인지 인근이나 연결 신설 도로변이 되거나 또는 개발지역에 붙은 인접지역이 된다면 개발로 인한 수혜지역으로 지가상승을 기대할 수 있다.
기획부동산 항상 조심해야 땅테크, 관심을 가지고 발품을 팔며 자신의 목적에 적합한 땅을 찾아내는 재테크는 권장할 만하다.
하지만 투기열풍을 일으키거나, 거짓정보로 사기를 쳐 땅을 팔아먹는 소위 기획부동산, 또 자신의 지위와 업무를 악용, 공개될 수 없는 정보를 바탕으로 투기하는 것은 지양해야 할 것이다.
선의의 피해자가 양산된다면 이것 또한 잘못된 사회적 병폐가 아니겠는가. 공공기관인 토지공사나 주택공사가 택지 개발과 택지 분양을 통해 막대한 수익을 냈다는 의혹은 국가가 나서서 땅투기에 나선 것과 다를 바 없으니 다시 한 번 되새겨 봐야 할 대목이다.
류양선 부동산분양신문 편집인 RINFO@paran.com