김웅용 (주)이지에프앤에이 대표에게 듣는 ‘1600만원으로 내집 마련하기’ 일반인이 경매를 통해 집을 사면 좀 더 싸다는 것을 알면서도 선뜻 부동산경매에 손을 대지 못하는 이유는 잘못 사서 손해 보면 어쩌나 하는 생각과 복잡하게 느껴지는 권리분석, 그리고 낙찰 받은 후 임차인 등 뒤처리 문제가 까다롭다고 생각하기 때문이다.
그래서 아파트를 사더라도 일반분양을 통해 구입해 가격이 오르길 바라는 사람이 대다수다.
하지만 서민들이 매달 급여를 모아 2~3억 하는 아파트를 사기란 쉽지는 않다.
그런데 경매를 통하면 1600만원으로도 아파트를 살 수도 있다.
주식회사 이지에프앤에이란 경매 법인을 운영하는 김웅용 대표를 만나 제대로 하는 경매방법과 일반인들이 잘못 생각하는 경매 상식 등에 대해 들어봤다.
1600만원으로 1억7천 만들기 먼저 1600만원으로 아파트를 구입한 이야기를 들어보자. “1년 6개월 전 친한 지인이 자신도 집을 가지고 싶다며 300만원을 가지고 왔더군요. 우선 제돈 310만원을 보태서 한번 유찰된 경기도 시흥시 정왕동의 23평 아파트를 7099만원(최저 입찰금액 6100만원)에 낙찰받았습니다.
대출은 은행에서 7%대 이자를 주고 5500만원을 빌리고 제가 1천만원 정도를 더 보태 낙찰대금을 모두 납부했습니다.
물론 은행돈도 갚아야 하지만 아파트를 구입하기 위해 순수하게 저와 지인이 들인 돈은 1600만원입니다.
” 현재 구입한 아파트의 시세는 1년 반 사이 1억 정도 오른 1억7천만원대에 거래되고 있다.
또 김 대표의 지인은 아파트 구입 후 월세를 줘서 나오는 돈으로 은행의 원금과 이자를 갚고 있다.
일반인 대부분은 서울의 아파트를 구입하려면 최소 2억 정도는 있어야 한다고 생각한다.
대출을 받더라도 1억이 넘으면 이자가 부담스럽다 여기기 때문이다.
사실, 최근 주택담보대출 금리가 보통 8% 이상 넘어서 1억을 대출받으면 연 800만원, 월 66만원 이상 갚아야 하기 때문에 월급쟁이로는 부담스러운 것이 사실이다.
그런데 김 대표처럼 경매전문가들은 우선 납입해야 되는 10%의 낙찰대금만 생각한다.
일반인과 같이 대출을 해야 하지만 낙찰받은 후의 수익을 먼저 생각하기 때문이다.
앞서 말했던 1600만원으로 아파트를 구입한 김 대표 지인과 같은 사례는 수도 없이 많다.
그리고 부동산이 ‘내 것’이 되면 그것으로 은행에서 빌린 돈을 갚을 수 있는 여지는 많다.
최근 부동산 정책과 세금문제 때문에 부동산시장이 위축된 것이 사실이지만, 경매를 통해 돈을 번 사람들이 말하는 것은 “물가상승률을 감안하더라도 구입한 가격보다 낮은 가격에 부동산을 판 적이 없다”는 것이다.
권리분석을 잘못해 제대로 구입하지 못한 경우를 제외하고는 대체로 그렇다.
이런데도 일반인들은 여전히 경매를 통해 집이나 상가를 구하는 것이 왠지 꺼림직 하다.
10년 된 아파트를 구입하는 것이 마치 10년 된 중고차를 구입하는 것처럼 손 봐야 할 것이 많아서, 또 복잡할 것 같아서 등의 이유 때문이다.
잘못된 경매 상식 김 대표는 일반인들이 생각하는 잘못된 경매 상식에 대해 말한다.
우선, 일반적으로 경매를 접해보지 못한 사람들은 법원에서 경매로 부동산을 취득하는 것이 상당한 법률지식이 필요하고 그 과정이 상당히 어렵고 복잡하다고 생각한다.
그런데 경매법원에 가면 속칭 ‘아줌마부대’라 불리는 사람들이 아기를 업고 출근도장을 찍기도 하고 몇 달 배워서 아주 쉽게 경매를 통해 재테크 하는 것을 종종 볼 수 있다.
또 명도, 즉 현재 거주자를 내 보내는 일이 만만치 않고 명도소송을 통해 수개월에 걸쳐 진행되기 때문에 경매가 어렵다고 생각하는데, 이것도 사실 어려운 일이 아니다.
지금은 모든 절차가 인도명령 하나로 간소화되어 쉽게 명도를 할 수 있기 때문이다.
이 외에도 경매로 나온 물건들은 하자가 있고 재수가 없고, 남에게 피해를 주면서 돈을 버는 것이라고 생각하는 사람도 있다.
김 대표는 이에 대해 “물론 하자가 있는 물건도 있지만, 일반거래를 통해 사도 마찬가지다.
하자가 있다면 더 싸게 낙찰받으면 되고, 남에게 피해를 준다고 생각하는 것 역시 만일 경매라는 과정이 없다면 그 많은 금융기관은 어떻게 채권을 회수 할 것이냐”라며 “이는 결국 자신의 선택에 의한 것이지 낙찰자가 피해를 준 것은 아니다”라고 말한다.
그래도 최근에는 일반인들 사이에서도 ‘어려운 경매’에서 ‘돈 버는 경매’의 개념으로 많이 옮겨 갔다.
그만큼 부동산경매가 한결 쉬워졌다.
불과 몇 년 전만 해도 경매브로커들의 난립과 경락 후 인도절차의 불투명함과 어려움 등으로 일반인들은 접근하기 힘들었지만, 현재는 2002년 민사집행법의 제정으로 절차가 간소화되어 일반인들도 경매를 통해 내집 마련의 꿈을 쉽게 이룰 수 있게 됐다.
우선은 보증금이 최저입찰가의 10%로 바뀌었다.
구 민사집행법 하에서는 자기가 쓰고자 하는 금액의 10%를 보증금으로 넣어야 했기 때문에 잦은 실수와 또 금액적인 부담도 있었다.
명도도 쉬워졌다.
이전에는 점유자와 협상이 안 될 경우 경매사건에 관계되어 있는 사람들의 항고에 항고가 잇따라 몇 개월에 걸친 명도소송을 거쳐 집행을 해야 했고 그 때문에 상당한 금액의 이사비를 지급했어야 했다.
하지만 지금은 항고를 하려면 패소를 했을 때 책임이 따르기 때문에 그런 경우는 거의 찾아보기 어렵다.
현재는 잔금 납부 후 6개월 이내에 인도명령을 신청하면 바로 결정이 나오기 때문에 명도에관한 시간과 노력이 절감된다.
법적으로 낙찰자를 우선으로 하기 때문이다.
단 공매는 아직도 명도소송을 통해야만 한다.
‘이기는 경매’ 방법 경매를 통해 집을 사려면 우선 낙찰을 받아야 하는데 김 대표는 그러려면 ‘이기는 경매’를 할 수 있어야 한다고 말한다.
김 대표는 간혹 입찰금액의 100% 이상의 금액으로 입찰하기도 한다.
감정가의 100% 이상으로 낙찰받는 이유는 일반적으로 법원경매로 나오는 시점과 경매사건으로 접수되는 시점의 시세차이가 있기 때문이다.
경매물건이 많은 근래와 같은 경우는 보통 접수되는 시점으로부터 일반인들에게 공개되기까지는 10개월 이상 시간이 걸리기 때문이다.
그리고 또 한 가지는 부동산의 미래가치를 보기 때문이다.
즉, 재개발과 같은 호재가 예상되는 지역의 물건이 나왔을 경우이다.
그러나 누구나 알고 있는 것은 그만큼 경쟁이 치열하여 많은 수익을 내기는 힘들다.
김 대표는 “무엇보다 중요한 것은 남들보다 먼저 선점하고 부동산의 가치판단을 좀 더 먼저 하는 것이 처음부터 이기는 싸움을 시작할 수 있는 핵심”이라고 말한다.
하지만, 일반인들은 미래가치를 예측하기가 쉽지 않다.
그렇다면 어떤 기준을 세우고 미래가치를 예측할 수 있을까? 김 대표는 어린이들이 주로 하는 ‘연상게임’을 예로 들었다.
기차를 타면 뭐가 있을까? 내가 A를 하면 어떤 일이 생길까 하는 식으로 말이다.
“주식을 잘하는 사람은 연상게임을 잘할 것이라는 생각이 듭니다.
유가가 오르면 어떻게 될까? 금리가 오르면 어떻게 될까 등으로. 부동산도 마찬가지입니다.
우리 집 앞에 공원이 새로 생기면 어떻게 될까. 정권이 바뀌면 어떻게 될까 하는 식으로 항상 모든 것을 연결해서 생각하는 습관이 필요합니다.
” 아파트, 빌라, 상가 등 부동산마다 접근방식도 달라야 한다.
우선 아파트는 순수하게 주거공간이다.
다라서 삶의 질을 보장할 수 있는지가 우선이다.
예를 들어 근처에 학교나 대형할인점 공원이 있는지, 교통은 편리한지 인구의 유입 현황은 어떤지 등을 참고 한다.
특히 교육여건은 중요하다.
이 부분이 향후 아파트가격에 결정적 영향을 미친다.
빌라도 아파트와 같이 보면서 향후 재개발가능성과 대지지분이 얼마나 되는가가 중요한 검토대상이다.
또 빌라는 대부분 중소건설업자가 시공하기 때문에 아파트보다 부실공사가 되기 쉽다.
따라서 계단높이와 벽의 두께까지 세심하게 볼 필요가 있다.
상가는 철저한 수익형 상품이므로 수익률이 최우선 고려대상이다.
위치 즉 배후에 대규모 아파트단지의 존재 여부, 교통인프라, 그 상가에 입점 가능한 업종 등을 고려해야 한다.
권리분석도 중요하다.
권리분석은 한마디로 그 부동산의 하자를 찾는 것이다.
선순위 임차인이 있어 대신 보증금을 주어야 하는 경우는 없는지, 가등기의 설정 여부 특히 소유권 이전가등기의 경우는 이것이 담보가등기인지 매매약인지를 파악할 줄 알아야 한다.
권리분석을 잘하는 방법은 정도가 없다.
서적을 통해 열심히 공부하고 대법원 판례를 계속 찾아봐야 한다.
조심해야 할 부분도 있다.
김 대표는 초보자들이라면 우선 경매대행업자, 흔히 말하는 브로커를 조심하라고 조언한다.
이들은 클라이언트의 수익은 관심 없이 자신의 수수료에만 관심 있는 사람들이기 때문이다.
그 꾐에 넘어가 미래가치 없는 부동산을 낙찰받아 속앓이 하는 사람들이 많다.
“먼저 부동산을 보는 안목을 기르는 것이 중요합니다.
요소요소에 많은 위험이 있으며 순간적인 판단착오로 손해를 보는 경우도 있습니다.
항상 겸손한 자세로 공부하고 자신의 신념을 지켜야 합니다.
또한 생각에서 그치지 말고 행동으로 옮기는 것이 중요합니다.
진정한 경제로의 자유를 꿈꾼다면 말입니다.
” 부동산 경매를 통해 누구나 부를 얻을 수 있는 것은 아니지만, 부를 얻을 수 있는 ‘좋은 방법’임에는 틀림없다.
이학명 기자 mrm@economy21.co.kr