2008년 새 정부에서는 부동산 정책의 규제완화에 대한 전망이 우세하다.
하지만 부동산 가격이 어떠한 방향으로 움직일지 확신하기 어려운 게 현실이다.
이명박 대통령 당선자는 신혼부부를 위한 청약통장 제도를 마련하고 매년 신규 공급되는 50만 가구 중 12만 가구를 신혼부부에게 우선 공급하겠다고 발표했다.
또한 분양가 인하를 위해 값싼 택지를 확보해 수요억제보다 공급확대에 초점을 두겠다는 의지를 밝힘으로써 신혼부부들과 30대, ‘집 없는 이들’에게 희망적인 메시지를 전해 주었다.
하지만 많은 전문가들은 새 정부 출범 이후에도 한동안 안정세가 이어질 것을 점치면서 내년부터 시행될 각종 제도나 규칙에 대한 점검이 필요하다고 강조하고 있다.
새 정부 출범 후 과연 ‘내집마련’의 꿈이 실현될 수 있을까? 하나하나 짚어보기로 하자. 청약 가점제와 분양가 상한제 참여정부는 올해 초 ‘1.11부동산 종합대책’을 내놓았다.
수도권과 지방투기과열지구 내 민간아파트에 대한 분양원가 공개, 민간아파트 분양가 인하를 통한 부동산 시장 안정화와 주택담보대출 억제 등이 주요 내용이다.
30대가 ‘내집마련’을 위해 넘어야 할 두 개의 큰 산이 있다.
‘청약 가점제’와 ‘분양가 상한제’가 그것이다.
1.11대책에 포함되어 있었고, 9월1일 이후 시행된 제도이다.
새 정부 출범 이후에도 구체적인 정책변화가 없다면 지속될 것이므로 제대로 알아 두면 좋다.
지난 9월부터 청약가점제가 시행됐다.
9월 이전까지는 ‘추첨제’로 일정한 조건의 일반인이 청약부금이나 청약예금에 2년 이상 가입하고 있으면 모두 1순위가 되어 15년 동안 무주택자로 있었던 사람이나 2년 동안 무주택자로 있었던 사람이나 동일한 순위로 보고 추첨을 통해 아파트를 분양받았다.
하지만 청약가점제 시행 이후 희비는 엇갈리게 되었다.
청약가점제는 부양가족수가 많고, 무주택기간이 길고, 청약통장가입기간이 길수록 유리한 청약제도다.
아직은 청약가점제 시행 초기로 청약가점 산정을 잘못해 당첨이 대거 취소되거나, 청약통장이 귀해지면서 청약시장의 쏠림현상이 두드러지는 등 문제점이 많이 발생해 청약자 간의 혼란스러움이 가중되고 있다.
하지만 가점이 높을수록 좋은 조건의 아파트를 당첨 받을 확률이 높아졌다는 것은 확실하다.
분양가 상한제는 분양가격 상승으로 인한 서민들의 고통을 덜어주고자 시행했으나 오히려 청약가점제와 함께 미분양사태를 속출시키는 빌미가 되었다.
이 미분양사태가 지방은 물론 수도권까지 확산되고 있다.
특히 잘 갖춰진 기반시설과 입지여건으로 주목을 받아왔던 파주 신도시에서조차 미분양이 발생하면서 이제는 미분양이 지방의 문제만이 아니게 되었다.
정부가 수도권 주택난을 해소하기 위해 추진한 2기 신도시 중 하나인 파주 신도시에서는 11월 말 6개 업체가 동시분양을 했다.
특별 공급분을 포함해 5068가구 중 1069가구가 미분양으로 남았다.
미분양률이 21.1%에 이른다.
이는 청약통장을 소지자들이 유리한 지역을 청약하기 위해 통장을 아끼고 있기 때문이다.
일단 청약하여 아파트에 당첨이 되면 최대 10년간 재당첨이 금지되고, 분양가 상한제가 시행되는 아파트는 일정기간의 ‘전매금지 기간’이 있기에 더더욱 아낄 수밖에 없을 것이다.
수도권 공공주택은 85제곱미터 이하는 10년, 85제곱미터를 초과하는 경우는 7년 동안 전매 금지된다.
수도권 민영아파트의 경우 각각 7년, 5년간 금지된다.
그래서인지 최근에는 미분양을 노린 4순위 청약이 세간의 관심거리가 되기도 했다.
4순위 청약은 청약통장을 사용하지 않아 당첨이 되더라도 규정에서 벗어날 수 있기 때문이다.
또한 원하는 동, 호수를 자유롭게 고를 수 있다.
미분양이라 물량은 한정되어 있지만 실수요자로서는 아무래도 선택권의 자유가 있다면 금상첨화일 것이다.
게다가 미분양 물건은 건설업체들이 빨리 소진시키기 위해 경품이나 발코니 무료 확장 등의 혜택을 마련하기도 하며, 중도금 무이자 대출이 더욱 좋은 조건으로 이루어져 금융혜택까지 노려 볼 수 있다.
이와는 반대로 건설업체들은 분양가상한제가 시행된 9월1일 이전에 사업승인신청을 하고 12월1일 이전에 분양승인신청을 하면 분양가 상한제를 피할 수 있어 12월1일 이전에 분양승인신청을 대거 신청하면서 12월 분양 물량이 대거 쏟아졌다.
내집 마련 정보사에 따르면 12월 전국에서 분양된 아파트는 8만1600여 가구였다.
12월 첫째 주에만 12579가구가 분양되었고 이는 분양가 상한제를 피하기 위한 것으로써 분양가도 덩달아 상승했다.
또 하나의 장애물, DTI 두 개의 산을 넘어서 좋은 아파트에 당첨되었다 해도 안심하기엔 이르다.
‘금융권 DTI규제’라는 늪지대가 기다리고 있으니 말이다.
예전에는 분양아파트의 경우 주택집단대출(중도금 대출)시 LTV 기준을 적용했었다.
LTV는 ‘Loan To Value ratio’ 머리글자로 ‘주택담보대출비율’을 뜻한다.
주택을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 해당 자산의 가치를 얼마나 인정해주는지를 비율로 표시한다.
예를 들어, LTV가 60%라면 시가 3억원짜리 아파트는 최대 1억8천만원까지 대출이 가능하다.
하지만 1.11부동산 대책 발표 이후 적용된 DTI기준에 의하면 실제 대출 가능 금액은 달라질 수 있으니 미리 파악해 두어야 좋다.
DTI는 ‘Debt To Income ratio’ 머리글자로 ‘총부채상환비율’을 지칭한다.
연간 총소득에서 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다.
여기에 DTI 40%를 적용하면 연소득 5천만원 대비 40%인 2천만원을 원리금 상환하는 데 쓸 수 있기 때문에 15년 만기 3년 거치 원리금균등상환(기타 부채 없음, 금리 6% 적용)으로 할 때, 1억7천만원 정도를 대출받을 수 있다.
DTI기준을 적용하면, 실제 대출금액이 작아질 수 있는 것이다.
또한 연소득이 높을수록 대출을 더 받을 수 있다.
지난 8월부터 정부는 보험사와 저축은행 등 제2금융권에서도 은행처럼 주택담보대출 금액을 많이 받을 수 없도록 규제를 강화했다.
수도권 투기과열지구 3억원 초과~ 6억원 이하 아파트 담보 대출의 경우 은행을 포함해 보험사와 저축은행 등 1, 2금융권 모두 40~60%의 동일한 기준이 적용된다.
3억원 이하 아파트의 경우 대출액과 국민주택 규모(85제곱미터) 여부에 따라 보험사는 은행과 동일한 40~60%, 저축은행을 포함한 나머지 금융회사는 45~70%의 DTI가 적용된다.
2008년에 달라지는 부동산 제도는 내집마련을 꿈꾸는 30대가 알아야 할 정책변화 두 가지만 알고 가자. 내년 1월부터 전용면적 85제곱미터를 넘는 공공건설 임대주택도 무주택자 위주로 우선 공급된다.
건설교통부가 서울시 건의를 받아들인 사안이다.
기존에는 분양물량의 50%만 청약가점제가 적용됐으나 앞으로는 100% 청약가점제가 적용되며 미달 물량이 있는 경우에만 추첨한다.
새해 1월1일 이후 분양승인 신청분부터 적용된다.
즉, 청약가점이 낮을수록 더욱 불리해진다.
지역거주자 우선공급 혜택도 시행된다.
기존에는 서울 지역은 거주기간 제한이 없었고, 거주기간을 6개월 이상만 채우면 되는 지역도 있는 등 지자체마다 달랐다.
건교부는 수도권에서 지어지는 주택의 경우 적어도 1년 이상은 해당 지역에 거주해야 우선공급 대상에 청약할 수 있도록 했다.
해당 지자체는 ‘2년 이상’ 등 1년 이상의 범위에서 좀 더 강화한 기준은 세울 수 있으나 1년 미만은 정할 수 없게 된다.
10년 이상 살 내 집을 찾자 무주택자가 집을 마련하는 방법이 아파트 청약으로 당첨되는 방법만 있는 것은 아니다.
기존 아파트를 전세를 끼고 구입하거나, 연립주택이나 다세대주택을 매입하여 세를 놓는 방법도 있다.
경공매를 이용해 저가매수를 노려보는 것도 좋다.
아니면, 재개발 지역에 지분을 매입하여 개발 이후 입주하는 것도 좋다.
하지만 집값의 20%인 계약금만 있으면 청약할 수 있는 분양아파트의 경우 무주택자에게 가장 저렴(?)하고 질 좋은 내집마련의 기회이다.
가점이나 자금이 부족하더라도 방법은 찾아보면 많다.
우선 선착순 분양을 노리며 4순위 분양을 시도해도 좋다.
아니면 10년 전매제한을 받는 분양가 상한제 아파트라도 눈여겨보는 것이 좋다.
혹 지금 당장 내집마련에 나서야 하는 실수요자라면 점수에 상관없이 배짱 청약을 해보는 것도 나쁘지 않다.
청약가점 커트라인이 높다고 하더라도 기회는 있는 법이다.
앞으로 공급물량은 계속 쏟아질 것이다.
따라서 여유를 갖고 가입해 놓은 청약통장을 지속적으로 관심을 두고 관리하면서 분양정보뿐만 아니라 자금마련 계획까지 꼼꼼히 준비해서 기회가 왔을 때 지나치지 않도록 주의해야 할 것이다.
청약가점을 잘못 계산하면 부적격자로 처리되어 10년간 신규아파트에 당첨될 수 없는 불이익도 안게 되므로 주의를 게을리 해선 안 된다.
또한 가점이 높을수록 유리하다는 점은 불가피하므로 가족계획을 장기적인 전망에서 준비하여 시기를 감안해 가족 수를 조절하는 것도 좋다.
새 정부 출범 후 양도소득세와 종합부동산세 등을 인하하더라도 참여정부가 다주택자에 대한 세금을 강화했기 때문에 단기간에 대대적인 변화를 기대하기는 어렵다고 본다.
또한 새 정부의 주택정책이 확대공급 쪽에 무게가 실린 만큼 고분양가 기조는 더 이상 힘을 발휘하기 어렵다.
따라서 앞으로는 여러 채를 보유하기보다 투자가치가 높은 인기 지역의 한 채로 압축하는 현상이 뚜렷해질 것이다.
발품을 팔아 좋은 부동산을 고를 시간적 여유가 없다면 10년 이상 내가 살만한 가치 있는 집 하나를 제대로 고르는 것이 중요할 것이다.
황은호 파이낸피아㈜ FP moydory@naver.com
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