정부가 분양가상한제를 민간택지까지 확대한 지 6개월이 지났지만 올 들어 민간업체가 분양한 아파트 가운데 분양가상한제가 적용된 단지는 찾기 힘들다.
모두 지난해 11월에 분양승인을 받았기 때문이다.
공공택지도 마찬가지다.
부동산정보업체가 조사한 결과를 보면 올해 공공택지를 포함한 분양물량 가운데 상한제 적용 아파트는 8.5%에 불과하다.
게다가 하반기에도 상한가를 적용한 아파트 분양은 불투명하다.
수익성을 핑계로 주택공급업체가 사업을 내년으로 연기할 확률이 높다.
무늬만 분양가상한제 시대인 것이다.
지난해 내 집 마련을 하려던 실수요자들은 불만투성이다.
왜일까? 지난해 4월 2일 정부는 주택법을 개정하면서 이 제도를 9월 1일부터 시행했다.
그것도 주변 시세의 15~20%나 싸게 새 아파트를 구입할 수 있다는 기대심리가 컸고 모든 언론에서 떠들어 댔다.
그래서 구입을 미룬 것이다.
저렴한 새 아파트를 사려고. 반면 아파트 값은 6개월 동안 꾸준히 올랐다.
올해 1월 평균 상승률은 지난해 12월의 두 배가 넘는 0.25%, 높게는 1.36%가 올랐다.
제대로 된 상한제 적용 아파트가 나올 쯤에 아파트 값은 이미 15~20%가 오를 수도 있다.
실용정부의 부동산 규제 완화와 교육정책에 따라 특정지역의 값은 더 오르게 된다.
자칫 20% 싸게 사려다 20% 더 주고 사는 꼴이 돼 실수요자들은 말 그대로 ‘닭 쫒던 개 지붕만 쳐다보는’ 양상을 초래 할 수도 있는 것이다.
분양가상한제, 약인가 독인가
분양가는 택지비와 기본형 건축비, 가산비로 구성되며 민간업체들은 정부가 정한 기본형 건축비와 공신력 있는 평가기관이 감정평가한 택지비를 기준으로 분양가를 산정해야 한다.
택지비는 감정가액으로, 건축비는 정부가 정한 기본형 건축비가 적용돼 건설업체들은 폭리를 취하기 어렵다.
정부는 제도 도입 당시 시뮬레이션을 통해 분양가격이 실거래가 대비 15~20% 가량 인하 되는 것으로 분석했다.
시세차익 등 투기수요를 대비해 정부는 전매제한과 재당첨기간을 도입했고, 무주택자의 당첨확률을 높이기 위해 분양가상한제와 함께 청약 가점제를 도입했다.
청약가점제 도입으로 무주택자의 내 집 마련 기회가 늘어나고 분양가 하락으로 주택 구입 부담도 줄어들어 실수요자에게는 최상의 조건이다.
또 분양시장은 가수요가 사라지고 실수요자 중심으로 재편되는 한편 아파트 가격 상승을 억제해 집값 안정에 도움이 될 것이란 기대다.
무엇보다 인기지역인 은평뉴타운을 비롯해 광교신도시, 송파신도시 등지에 당첨이 될 경우 기대 이상의 프리미엄 효과를 톡톡히 누릴 수 있다.
주택을 구입할 때 고려사항을 보면 자녀의 교육여건, 주택지 환경, 교통여건 순이어서 이런 환경을 갖춘 지역에 당첨될 확률은 유주택자보다 무주택자가 훨씬 높기 때문이다.
문제점도 많이 노출돼 있다.
문제는 아파트의 품질저하 우려가 있고, 분양가 인하폭이 당초 정부가 약속했던 15~20% 에 미치지 못할 경우 실수요자들로부터 멀어지게 된다.
또 분양가상한제 적용 아파트에 살려면 최장 10년이라는 긴 전매금지와 재당첨 금지를 감수해야 한다.
전매제한 기간은 집을 팔고 다른 곳으로 이사를 가고 싶어도 갈 수 없기 때문에 사유재산권을 침해당하고, 주거이전의 자유 침해로 국민의 기본권을 박탈당할 수 있어 이로 인한 불법 전매 등 음성적 거래가 조장될 수 있다.
과도한 거래제한으로 기존 주택시장 거래 위축도 문제다.
지방의 미분양 ·미입주 증가로 건설업체 부도가 확산되고, 주택 거래세 대폭 감소로 지방재정 악화도 초래할 가능성이 크다.
전매제한은 이사수요를 억제해 부동산 중개시장과 이삿짐 업계, 인테리어, 가전업계까지 영향을 미치게 돼 도미노 경기침체 현상을 초래하는 원인을 제공한다.
현재 국내 주택·부동산시장은 과도한 전매제한 및 재당첨제한 등 거래 규제와 광범위한 부동산세제의 강화, 강력한 대출규제, 급격한 대출금리 인상으로 거래심리가 냉각되는 등 거의 빈사상태이다.
지방의 경우 수도권 규제를 피하기 위해 고육지책으로 지방에 많은 업체가 진출함에 따라 공급과잉으로 12만 가구에 달하는 미분양과 입주지연 등으로 사실상 주택시장이 붕괴되고 있는 상황이다.
참여정부 5년 동안 12차례 이상의 규제 일변도의 부동산대책은 부동산시장에서의 자유시장경제원리을 철저히 봉쇄한 채 인위적인 수요억제 관리에만 주력한 결과 주택·부동산시장은 자율적 조절기능을 상실한 채 정책방향에 의존하는 구조로 변질됐고, 경제논리가 아닌 사회·정치적 논리에 따라 결정됐다.
분양가상한제 등 정부의 부동산 정책은 실수요자들이 집을 사지도 팔지도 못해 집을 옮기고 싶어도 옮기지 못하는 거주권의 자유와 재산권 행사마저 침탈한 결과를 낳았으며, 신규 분양시장은 아예 얼어붙어 주택공급업체들은 사업을 포기하는 사태가 초래되고 있다.
아파트 가격 재상승 기회…실효성도 떨어져 주택건설업체들은 분양가상한제에 많은 문제점을 제기하고 있다.
이 제도 자체가 시장원리에 어긋나고, 자유시장 경제의 근간을 훼손시킬 우려가 있고, 기업의 생산원가 절감노력이 이윤으로 확보되지 못한다면 시장과 기업 및 산업발전을 기대하기 어려우며, 민간기업의 존재 의미가 상실돼 자유주의 시장질서, 과잉금지의 원칙에 반하는 위헌 소지가 있다는 것. 분양원가 공개를 통한 주택가격 인하효과도 불투명하다는 지적이다.
아파트 가격은 주택시장의 수급에 의해 결정되므로 원가 공개를 통해 분양가격을 억제하더라도 분양당첨자의 당첨프리미엄이 상승할 경우 기존주택의 가격 인하효과는 불투명하고, 분양가격과 분양원가 사이의 차익은 건설회사의 수익이 되며, 시장가격과 분양가격 사이의 차익은 분양당첨자의 자본이득이 되기 때문이다.
주택건설업계에 따르면 분양 주택의 거래차익이 크면 수요가 증가해 주택가격 상승을 유도하고, 이는 다시 거래차익을 증가시키는 악순환의 고리가 존재하기 때문에 분양가격 억제는 주택가격을 상승을 심화시키는 결과를 가져오게 된다는 것이다.
결국 원가공개를 통해 분양가격이 인하될 경우 건설사의 이윤은 줄어들고 당첨자의 시세차익을 늘림에 따라 건설이윤의 배분구조만 변형시키고, 주택가격 인하 효과는 크지 않을 수 있다는 것이다.
과거, 분양가를 일률적 상한가로 규제하던 1980년대 말에도 주택가격이 급상승했고, 분양가 규제를 원가연동제로 완화한 이후에도 주택시장 가격은 안정되지 않았다는 것이 이유다.
또 지난해 반값아파트에 대한 전문가 설문조사 결과, 100명 중 75명이 "실효성이 없다"고 응답한 데 이어 분양가상한제 역시 실효성이 떨어지는 것으로 조사됐다.
한 케이블방송에서 건설교통부와 서울시 주택 관련 고위공직자를 비롯해 대학교수, 연구원, 건설사 임원 등 전문가 100명을 대상으로 한 설문조사에서 50명이 "분양가상한제가 집값 안정에 실효성이 있다"고 응답했다.
반면 45명은 "실효성이 없다"고 응답해 분양가상한제 효과에 대한 견해가 팽팽한 것으로 나타났다.
실효성에 대해 긍정적으로 본 응답자 대부분이 '건설사가 부풀린 분양가 거품 제거'를 주된 이유로 꼽은 반면 실효성이 없다고 응답한 사람들은 '주택 품질 저하와 공급부족에 따른 집값 재상승'을 이유로 꼽아 사회적 문제가 야기됨을 지적했다.
"실효성이 있다"고 응답한 사람들도 "일시적으로 분양가를 낮출 수 있지만, 장기적으로는 많은 부작용을 초래할 수 있다"고 밝혀 분양가상한제에 대한 실효성은 낮은 것으로 나타났다.
또 다른 문제는 사회구조의 양극화 현상이다.
최장 10년간 팔수 없고 재당첨이 금지된다 하더라도 장기투자가 유망한 지역에 분양가 상한제가 적용된 아파트에 한번 당첨되면 10년간 시세상승이라는 완벽한 재테크가 가능해 청약대란이 예상된다.
이는 곧 인기지역과 비인기 지역의 양극화 현상을 가져오고 지방의 미분양 물량은 더욱 늘어나 이로 인한 주택건설업체의 부도율도 높아질 가능성이 크다.
아파트의 품질저하도 문제다.
주택공급업체들이 채산성을 맞추기 위해 자사의 주택브랜드 품질 수준을 반영하기 보다는 질이 낮은 마감재로 시공된 주택을 공급하지 않을 수 없다.
게다가 마이너스옵션제 시행으로 입주자들은 분양가 이외 많은 추가 비용을 부담해야 하는 문제도 떠안게 된다.
실수요자는 어떻게 하는 게 유리하나 지난해부터 분양가상한제로 내 집 마련을 하려는 실수요자들은 실망스럽게도 올 상반기에 분양가상한제가 적용된 분양 물량을 만나기 힘들다.
주택공급업체들이 분양가상한제를 피해 지난해 11월 분양승인신청을 받은 데다 이 제도를 적용한 아파트라 해도 채산성을 맞추기 위해 발코니 확장비용을 비싸게 책정하는 사례까지 발생해 건교부가 대책까지 내놨다.
지난해 9월 분양가상한제 도입 이후 예측된 문제들이 표출되고 있는 것이다.
또한 주택건설업체들이 건설회사 CEO 출신의 실용정부가 참여정부의 부동산 정책을 상당 부분 수정할 것이라는 기대감에 분양가상한제와 분양원가 공개 제도도 바뀔 것이라는 기대감도 크기 때문이다.
아직 적용사례가 없는 민간택지 상한제 관련 법안을 개정할 수 있다는 기대감 때문에 건설사들은 이자부담이 크더라도 분양시기를 미루고 있고, 미분양 부담을 안으면서도 분양을 하고 있다.
그러나 무주택자라면 전매제한이 길더라도 주변에 개발재료가 많아 미래가치가 큰 아파트에 관심을 갖고 분양가상한제가 적용되는 아파트를 노려볼만하다.
분양가상환제로 집을 마련할 계획을 세웠다면 청약가점제에 따른 청약전략을 세워야 한다.
우선 청약통장에 가입하고 기혼자라면 부모와 함께 사는 것이 좋다.
직계 존비속과 3년 이상 같이 살면 청약 가점을 더 올릴 수 있다.
반면 정권이 두 번이나 바뀌는 10년 이후의 주택시장에 대한 전망이 확실하지 않다면 10년 후의 투자치가 있는 전매가 가능한 아파트나 미분양아파트를 고르는 것도 현명한 선택이다.
또 올 상반기 이후부터는 분양가상한제 적용을 받아 공급 물량이 대폭 줄어들 수 있기 때문에 실수요자들은 입지환경이 좋은 단지에 청약을 하는 것이 좋은 집을 마련하는 기회라는 부동산 전문가들 얘기다.
이승호 리얼타임즈 부동산기자 real2@realtimes.kr
분양가 상한제, 부동산시장에 무엇을 남겼나 미분양 사태·마이너스 프리미엄 초래 부동산시장의 모습을 완전히 바꿔 놓고 있다. 분양가 상한제 시행 전후 부동산시장에 나타난 현상들을 살펴보자. ■ 미분양 아파트 사태 분양가상한제를 피하기 위한 건설사들의 밀어내기식 분양이 계속되는 가운데 분양 비수기인 설 연휴까지 겹치면서 최근 미분양 물량이 사상 최대를 기록하고 있다. 한 부동산정보업체의 조사에 따르면 최근 전국 미분양 가구수는 12만783가구(임대, 오피스텔 제외)로 집계되며, 사상 최대 규모를 보이고 있다. 이는 외환위기 사태 이후 최대 규모였던 지난해 말 11만3845가구에서 불과 한 달 새 6938가구(6.1%)나 증가한 것이다. 이 같은 미분양 사태는 수요자들이 분양가상한제가 적용되는 아파트를 기다리며 입지여건이 좋은 곳만 골라서 청약하는 반면, 건설사들은 상한제를 피하기 위해 '밀어내기' 분양을 계속하고 있어 미분양 사태가 더욱 심각한 국면으로 빠져들고 있다는 분석이다. ■ 청약통장 가입 무용지물 지난 1월 말 청약예금, 청약부금, 청약저축 등 청약통장 가입자가 지난해 말보다 7만507명이 줄어든 684만1487명으로 집계됐다. 건설교통부와 금융결제원에 따르면 청약통장 가입자가 지난 2000년 이후 급증세를 보이며 2006년 4월 728만3840명까지 늘어났으나 청약가점제 시행 등으로 인해 청약부금과 청약예금 가입이 줄며 지난해에 700만명 아래로 떨어졌다. 아울러 지난해까지는 청약부금과 청약예금 가입자는 줄어드는 반면 청약저축 가입자는 꾸준히 늘어났으나 올해 들어서 청약저축 가입자마저 감소세를 보이고 있다. 이는 최근 미분양 주택이 급증함에 따라 굳이 청약통장이 없더라도 내 집 마련이 어렵지 않을 것이라는 생각으로 내 집 마련 수요자들이 통장 가입을 꺼려하기 때문으로 풀이된다. ■ 수도권 미분양 아파트 '현실화' 주택경기 침체와 분양가상한제의 시행은 수도권에서도 미분양 사태를 가져왔다. 지난 파주신도시 동시분양(총 5027가구) 결과 일반분양 물량의 21.2%(총 1069가구)가 청약자를 채우지 못했던 것이다. ■ 분양가보다 낮은 '마이너스 프리미엄' 속출 분양가상한제를 피하기 위한 건설사의 주택과잉공급과 이와 맞물린 주택경기침체로 분양가보다 낮은 ‘마이너스 프리미엄’ 아파트가 속출하고 있다. 아울러 전통적으로 신도시 인근지역 후광효과도 옛말이 되고 있어 분양가상한제가 전국 주택시장을 강타했다. 한 부동산정보업체에 따르면 2008년 대구시 달서구 입주예정 아파트 17개 단지 가운데 9개 단지에서 마이너스 프리미엄 매물이 나왔으며, 또 다른 부동산정보업체는 주요 2기신도시 주변지역의 연초대비 아파트값 변동률을 조사한 결과 김포 -0.73%, 수원 -0.32%, 파주 -1.12%, 화성 -0.17%를 기록해 모두 내림세를 나타낸 것으로 조사됐다. ■ ‘4순위 분양’ 마케팅 용어 탄생 분양가 상한제 시행과 맞물리며 지난 2007년 12월 이후 밀어내기식 분양은 미분양 사태를 가속화시켰고 중장기적인 홍보 및 광고의 필요성을 촉발시켰다. 이에 따라 잔여세대분양 또는 미분양이라는 예전 형태에서 벗어나 ‘4순위 분양’이라는 마케팅 용어를 탄생시켰다. ■ 순위내 청약자들의 불만 높아져 건설사들이 분양율을 높이기 위해 안간힘을 쓰고 있는 가운데 1, 2, 3순위 내에서의 청약자들이 상대적으로 불이익 받는다는 불만이 높아지고 있다. 건설사들이 미분양물량을 털어내기 위해 무순위(4순위 분양) 수요자들에게 갖가지 이목을 집중시킬 수 있는 혜택을 마련해 분양에 몰입하고 있기 때문으로 이미 분양 받은 우선순위 분양자들은 무순위보다 더 낮은 혜택을 받고 있다는 불만이다. |
2008년 주택·부동산시장 전망 미분양·미입주 누적, 주택수요도 위축 주택수요는 주택담보대출규제, 주택담보대출금리 상승에 의한 주택구입 자금 조달의 어려움과 종합부동산세, 양도소득세 등 세 부담 증가로 인한 주택보유비용 증가, 분양가상한제, 청약가점제 등이 주택수요를 더욱 위축시킬 것으로 보인다. 주택거래는 수도권의 경우 뉴타운·재개발로 인한 이주수요 증가 등의 요인으로 거래가 늘 것으로 예상되는 반면, 지방의 경우 주택시장 침체 지속으로 거래가 감소할 것으로 전망된다. 주택공급은 분양가상한제에 따른 수익성 악화 등으로 토목, 해외건설에 진출 빈도가 증가하는 반면, 지방 미분양아파트 증가 등 지방 주택시장의 침체 등으로 국내 주택사업부문 비중 감소로 공급이 줄어들 것이라는 전망이다. 수도권 주택공급은 뉴타운 및 제2기 신도시에 공급되는 물량 증가로 2007년보다는 늘어날 것으로 전망되며, 주택매매가격은 미분양아파트 증가 등에 따른 분양시장 침체와 주택금융시장 여건 악화로 주택수요가 크게 살아날 가능성이 적기 때문에 상반기에는 하향 안정세, 하반기는 점차 안정적인 회복세를 보일 것으로 보인다. 전세가격은 매수대기자의 관망세 증가, 뉴타운·재개발 이주수요 증가, 종합부동산세의 전세가구 전가 등의 효과로 상승세가 이어질 것으로 보인다. |
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