최근 분양에 들어간 은평뉴타운 단지 내 상가분양가가 3.3㎡당 1억원을 넘어서고 있다.
또 고분양가 논란에 휩싸인 잠실3단지 ‘트리지움’ 단지 내 상가는 3.3㎡당 1억3500만원(㎡당 4084만원), 인근 잠실4단지를 재건축하는 ‘레이크펠리스’ 상가는 ㎡당 3932만원(평당 1억3000만원)에 분양돼 역대 최고의 분양가라는 기록을 갱신하고 있다.
이러한 분양가는 실면적 33㎡(10평, 분양면적 45㎡) 일 경우 일반서민이 평생 만져보기도 힘든 18억원이라는 큰 돈이다.
이쯤 되면 상가 분양가의 고공행진이 어디서부터 비롯됐는지 궁금하지 않을 수 없다.
아파트의 경우 분양가를 책정하기 위해서는 지자체의 분양가심의위원회의 심의를 거쳐야 하지만 상가는 다르다.
심의를 거치는 과정이 없고 승인이나 인가를 해주는 절차도 없다.
다만, 분양가를 신고하고 지자체에서는 수리만 하는 과정만 있을 뿐이다.
하늘 높은 줄 모르게 상승하는 상가분양가의 원인이 여기에 있다.
한 지자체 관계자는 “상가분양가는 특별한 지침이나 규정이 없기 때문에 시행사에서 자체적으로 분양가를 책정한다”며 “지자체에서는 책정된 분양에 대해 ‘높다’, ‘낮다’라는 권고과정 없이 수리해주는 절차만 거칠 뿐이다”고 말했다.
결국 상가분양가는 시행사가 책정하고 그 금액 그대로 분양가가 되는 것이다.
상가분양가 책정 지자체 권한 없다 상가 분양가 책정 기준은 아파트 분양가 책정과 크게 다르지 않다.
토지매입비와 건축비, 기반시설부담금, 세전·세후 법인세 등에 의해 분양가가 책정된다.
이중 토지매입비가 분양가에서 차지하는 비중은 절대적이다.
이를 기준으로 시행사는 감정평가 등의 과정을 거쳐 분양가에 대한 기준을 만들고 지자체에 신고한다.
지자체는 이 기준을 근거로 분양 수리를 하게 된다.
상가에 관한 분양은 일반건축물의 경우 ‘건축물 분양에 관한 법률’에 따라 규정하는데 여기에는 분양가를 어떻게 책정해야한다는 규정은 없다.
또한 단지 내 상가는 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제21조 ‘복리시설의 공급’에 명시된 내용에 따라 공급하는데 이 경우에도 분양가에 대한 규정은 없다.
다만 모집시기와 방법에 대한 사항만 있을 뿐이다.
서울의 한 지자체 관계자는 “일반상가에서 3000㎡ 이상은 관련법의 적용을 받아 분양시기 등을 규정하게 되지만 이 법도 실제적으로 분양가에 대한 규제는 없다”며 “단지 내 상가는 자율적인 부분이 많아 가격을 통제할 수 있는 권한이 지자체에게 없다”고 토로했다.
이 관계자는 터무니없이 높게 상가분양가 신고가 들어올 경우 최대한으로 조정할 수 있는 폭이 5~7% 수준으로 그 이상은 권한 밖의 일이라는 것이다.
사정이 이렇다보니 고공 행진하는 상가분양가를 잡을 방법이 없다.
지자체에서 법에도 없는 규정을 들어 ‘분양가가 높으니 낮추라’고 강제할 수 없는 것이다.
한편, 분양가상한제가 실시돼도 상가고분양가 움직임은 달라지지 않을 전망이다.
서울시 D구청 주택과 관계자는 “상가분양가는 지금도 특별한 규정이 없기 때문에 상한제가 적용된 아파트가 나온다고 해도 달라질 것은 없다”고 전했다.
분양가상한제는 주택에 관한 규정일 뿐 상가에 관한 사항은 아니기 때문이다.
상가고분양가, 경쟁심리 유발도 문제 일반인에게 상가를 분양하는 방법은 크게 두 가지다.
하나는 3.3㎡당 얼마라는 면적당 분양가를 정해놓고 공급하는 방법과 시행사에서 내정가를 정한 후 공개입찰에 의한 최고가 낙찰제가 그것이다.
일반적으로 1000가구 이상의 대단지 일 때 공개입찰에 의한 방법을 사용하고 그 외는 책정된 분양가에 의해 공급하게 된다.
한 상가분양 관계자는 “단지규모가 클수록 기대수익은 높아지기 때문에 경쟁입찰을 하게 된다”며 “이는 경쟁심리를 유발시켜 예상금액보다 높게 낙찰되게 하기 위한 방법 중 하나다”고 전해 시행사와 분양대행사의 상술에 의한 낙찰도 고분양가를 부추기는 원인이라 볼 수 있다.
이는 인근 상가가 높은 가격에 낙찰될 경우 그 주변 상가가격에도 영향을 미쳐 전반적인 상승을 부추기는 현상이 수반될 수 있다.
결국 상가 고분양가는 바람에 의해 형성된 거품일 수 있다는 것이다.
토공, 주공의 택지지구 내 상업용지 분양도 문제 택지개발지구내에서 분양하는 상가의 공급가격이 높은 이유는 상업용 택지를 높은 가격에 공급받는 것도 하나의 이유다.
주택공사나 토지공사가 분양하는 상업용택지를 공급받기 위해서는 시행사가 경쟁입찰을 통해야 한다.
이때 택지를 공급받는데 있어 너무 높은 가격에 공급받다보니 결국 그 피해는 상가분양수요자에게 전가되는 것이다.
한 시행업체 관계자는 “토공이나 주공이 공급하는 상업용 땅을 많은 시행사가 경쟁적으로 입찰을 하다 보니 높은 가격에 낙찰된다”며 “고가로 낙찰된 땅은 상가로 개발될 때 그 부담을 분양자에게 넘길 수밖에 없다”고 토로했다.
다시 말해, 토공이나 주공이 공급하는 택지는 최고가 낙찰제이기 때문에 내정가보다 높은 가격을 써내야 땅을 공급받을 수 있다.
이 때 많은 시행사가 몰리다 보니 경쟁적으로 높은 가격을 써내게 되고 그 가격에 공급받은 땅에 상가를 짓다보니 분양가도 자연스레 올라간다는 것이다.
결국 택지지구내 상가의 고분양가 최대의 수혜자는 토공이나 주공이고 그 외 시행사나 최종분양자는 피해자인 셈이다.
신대성 리얼타임즈 부동산기자 sds@realtimes.kr
전문가 진단 “택지공급 ‘최적가 낙찰제’로 바뀌어야” 가장 낮은 가격을 써내 낙찰을 받는 ‘최저가 낙찰제’와 높은 가격으로 낙찰받는 ‘최고가 낙찰제’ 그리고 적정한 가격에 사업권을 따내는 ‘최적가 낙찰제’가 그것이다. 과거에는 ‘최고가’가 아니면 ‘최저가 낙찰제’가 일반적이었으나 요즘에는 ‘최적가 낙찰제’로 체제를 바뀌고 있다. 따라서 주공이나 토공이 택지를 공급하는 방법도 최적가 낙찰제로 바뀌어야 한다는 것이다. 한 부동산 전문가는 “분양가는 땅을 얼마에 공급받느냐에 따라 큰 차이를 보일 수 있다”며 “토지 가격을 낮추는 방법이 고분양가를 해소할 수 있는 유일한 방법이다”고 소개했다. 이 관계자는 이어 “주공이나 토공이 택지를 공급하는데 있어 불필요한 이득을 취하고 있다”며 “최고가가 아닌 최적가 낙찰제를 일반화해야 이 같은 고분양가를 해소할 수 있을 것”이라고 덧붙였다. 다시 말해 택지를 적절한 가격에 낙찰 받아야 상가분양가도 낮출 수 있다는 얘기다. 이렇게 공급받은 땅은 자칫 시행사의 폭리로 이어질 수 있으나 이 부분은 지자체에서 분양가를 검토할 때 적정가로 낮출 수 있는 방법도 모색이 가능해 최초 땅값을 낮게 공급하는 것이 최우선적으로 이뤄져야 고분양가를 막을 수 있는 최적의 방법이라는 것이다. |
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