오세훈 서울시장은 뉴타운 사업은 전면 수정해야 한다고 주장하고 있고 서울시는 29일 가칭 주거환경개선(뉴타운)정책 자문단을 출범시켜 재개발, 재건축방식으로 추진 중인 1∼3차 뉴타운 사업과 서울시가 추진하는 도시 정비정책의 재검토 및 개선방안을 연말까지 마련키로 했다.
정부의 규제가 심한 강남 등 버블세븐 지역과는 달리 뉴타운이나 재개발은 층고 및 용적률 완화 등 각종 개발 인센티브를 제공받아 투자성이 부각되었다.
지난 총선 때 뉴타운 유치나 확대를 공약으로 내건 곳은 서울시내 48개 선거구 중 29곳에 이른다.
서울시는 2002년 시범 뉴타운 3곳을 지정한 뒤 2차 뉴타운 12곳, 3차 뉴타운 11곳 등 지금까지 모두 26곳을 지정했다.
이 중 일부 구역이라도 사업이 끝나 입주가 시작된 곳은 길음뉴타운 1곳뿐이다.
3차 뉴타운 11곳 중 6곳은 개발의 큰 그림인 재정비 촉진계획조차 확정하지 못했다.
향후 4차 뉴타운에 대한 추가지정은 서울시에서도 아직 구체적 계획이 없는 상태. 총선 후보들의 뉴타운 공약의 부작용으로 지분값이 20% 이상 급등한 지역도 나오고 일부 지역의 경우 조합원 지분 보상 기준이 되는 감정평가액이 시세 상승세를 제대로 따라잡지 못하는 현상도 벌어지고 있다.
이런 지역은 지분값 하락속에 실망 매물이 많이 나오고 있고 부담이 늘어난 조합원들은 조합원 부담금을 줄이려는 관리처분 취소소송까지 제기해 일부 지역의 경우 사업이 차질을 빚고 있다.
장기적 실수요방식으로 접근 뉴타운·재개발 지분 투자 때는 소액으로 투자할 수 있다는 장점도 있지만 향후 추가 부담금 등까지 고려해 접근해야 한다.
투자 측면보다는 향후 실거주 측면에서 들어가거나 아니면 아직 계획이 확정되지 않고 가격이 낮은 지역 위주로 장기적인 관점에서 투자하는 것이 바람직하다.
뉴타운 공약이 정치 쟁점화된 이후, 신규 뉴타운 지정이 어려워질 수 밖에 없고 일부 거품이 낀 지역은 호가가 조정될 여지도 있기 때문이다.
따라서 단기간에 지분값이 너무 많이 오른 뉴타운지역 투자는 신중을 기해야 한다.
지난해 말부터 올해 1분기까지 수도권 주택시장 특징을 살펴보면 , 강북 지역 중소형아파트를 비롯한 연립과 다세대등의 상승률이 돋보였다.
아무래도 지난 참여정부때부터 시행되어 오던 대출규제로 인해 총부채상환비율에서 비교적 자유로운 이러한 투자상품들이 ‘MB정부의 강북 개발론’에 힘입은 덕택이라고 하겠다.
재건축·재개발 규제완화에 대한 연장선상으로 봤을때 소액 투자가 가능하고 용적율 상향가능성이 있는 서울중심부 다세대 다가구가 밀집된 초기 재개발뉴타운 시장의 경우, 이명박 정부의 최대 투자상품으로 부상할 가능성이 크다.
강남권의 고가 아파트들은 일부 호재가 있는 지역을 제외하고는 총부채 상환비율을 비롯한 규제로 당분간 별다른 힘을 쓰지 못할 것으로 본다.
서울 강북지역의 집값·땅값 상승률만 보더라도 강남을 앞선 지 오래되었다.
실제로 부동산 전문가 대다수가 이명박 정부의 최대 수혜부동산 중 하나로 재개발과 뉴타운을 꼽을 정도다.
특히 소액으로도 투자가능한 강북지역의 재개발과 뉴타운에 투자자들의 관심이 쏠려 있다.
경매시장에서도 뉴타운 바람이 일고 있다.
실제로 아파트매매등 부동산시장이 전반적으로 침체를 보이고 있는 가운데 연립/다세대 경매시장은 서울의 경우 평균 낙찰가율(4월 기준)은 110%를 웃돌고 있다.
특히 재정비촉진지구로 지정된 곳은 대지지분 60㎡이상의 주택은 별도의 토지거래허가를 받아야만 소유권이전이 가능하다.
하지만 경매를 통한 주택취득은 까다로운 토지거래허가를 받지 않아도 되기 때문에 투자자들이 경매시장에서 뉴타운이나 재개발의 인기가 더욱 뜨겁다.
실제 요즘 법원에서 경매되는 뉴타운 지역의 연립ㆍ다세대의 경우 한 채에 수십 명의 응찰자가 몰려 감정가보다 훨씬 높은 금액에 낙찰 되기도 한다.
뉴타운ㆍ재개발 지역의 연립다세대는 1억원 미만의 소액으로도 투자가 가능할 뿐 아니라 향후 개발이 완료되면 새 아파트에 입주할 수 있는 자격이 주어지므로 재테크와 내 집 마련의 일석이조 혜택을 누릴 수가 있다.
각종 혜택으로 ‘뜨는’ 강북 서울 강북지역 중심 뉴타운은 다른 부동산시장에 비해 규제가 덜한 편이다.
사업의 원활한 진행을 위해 각종 인센티브를 받고 있기 때문이다.
강북 뉴타운 사업은 기존의 재개발 사업을 촉진하기 위해 만들어진 것이다.
각종 규제를 통해 사실상 사업 진행을 막아 놓은 강남 재건축과 달리 25개 뉴타운 중 18개가 재정비촉진지구로 지정돼 각종 혜택을 받는다.
예를 들어 재정비촉진지구엔 2종 일반주거지역의 15층 층수 제한이 없다.
3종 일반주거지역은 층수 제한 자체가 사라진다.
또 서울시 조례에 의해 150~250%로 묶여 있는 용적률도 조례와 관계없이 200~300%로 상향 조정된다.
용도지역도 주거지역 상업지역 등이 범위 안에서 변경될 수 있다.
전용주거지역이 일반주거지역으로, 일반주거지역이 준주거지역으로 용도가 바뀔 수 있다는 얘기다.
소형 주택 건설 의무 비율도 완화된다.
재개발은 60%(현행 80%) 이상, 주거환경개선사업은 80%(현행 90%) 이상을 지으면 된다.
이에 따라 전용면적 85㎡ 이상 중대형 주택 건설 비율이 현 10~20%에서 20~40%로 늘어나게 된다.
서울시의 뉴타운액션 플랜이라면 머지않아 노후한 강북 도심이 쾌적하고 편리한 주거환경으로 바뀌어지게 된다.
실수요자들의 재개발 뉴타운 투자전략 청약가점 점수가 낮다면 서울 강북 재개발 단지의 지분을 구입해 조합원이 되는 게 유리하다.
조합원이 되면 치열한 청약 경쟁 없이 아파트 입주가 가능하다는 매력이 있다.
대개 일반 분양분보다 층이나 향이 좋은 가구를 배정받을 수 있다는 장점도 있기 때문이다.
이처럼 뉴타운 등지의 입성 수단이나 투자처로 소형 빌라나 다세대 등의 재개발 지분 매입을 통한 조합원이 되는 방식이 주로 이용돼 왔다.
이로 인해 용산이나 성동구 일대 등 인기 지역은 지분가격이 최고 3.3㎡ 당 1억원을 호가하는 등 급등세를 보여왔다.
하지만 묻지마식 지분 투자로 지분값에 거품이 많이 끼어 관리처분을 위한 지분가치 평가액이 실제투자액보다 크게 낮아 손실을 보는 사례도 속출하고 있기 때문에 주의해야 한다.
실제로 현재 뉴타운이나 재개발이 거론되는 지역 중에서는 상당수가 근거 없는 뜬소문이거나 개발이 불가능한 지역들이다.
또 개발이 추진중이더라도 지분 매입가격이 지나치게 높아 개발이 불가능하거나 개발되더라도 마이너스 수익이 예상되는 지역도 많다.
105제곱미터 이하 중소형 아파트 입주를 노리는 소액 투자자라면 지구내 연립주택을 노려보는것이 좋을 수 있다.
공동주택인 연립주택은 통상 지분 평가시 단독주택에 비해 평가액이 1.2∼2배 정도 높아 추가부담액이 상대적으로 적기 때문이다.
관리처분 단계에서 지분에 대한 평가가 예상보다 낮게 책정되면 실망매물이 일시에 쏟아질 수도 있다.
따라서 이러한 실망매물을 싸게 잡으면 의외의 투자 성과를 올릴 수 있다.
박상언 유엔알컨설팅 대표 정리:이학명 기자
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