결국 총선 후 여야가 나뉘어 정치공방의 회오리에 휩싸이기도 했지만 아직도 많은 서울 시민들의 최고 관심사이다.
미국산 쇠고기 수입반대와 이명박 정부 100일 성적표 등 대형 재료에 묻혀 조금 뒷전에 밀린 듯 하지만 앞으로의 방향은 뜨거운 감자일 수밖에 없다.
정부와 서울시 사이에 파열음을 빚었던 서울 뉴타운 사업이 어떻게 진행될까. 서울 뉴타운 사업은 종전의 소규모 재개발 사업 대신 광역 단위 생활권을 중심으로 노후 불량 주택을 개선하고 도로나 공원 등의 기반시설을 건설해 주는 새로운 개념의 재개발 프로젝트를 말한다.
이 사업은 강남에 비해 도로와 학원 학교 등 기반시설과 생활편의시설이 취약한 강북을 종합적으로 재개발하기 위해 이명박 대통령이 민선 3기 서울 시장이었던 2002년 처음으로 도입됐다.
서울시는 2002년 성동구 하왕십리동의 ‘왕십리 뉴타운’과 성북구 길음 정릉동의 ‘길음 뉴타운’, 은평구 진관내동 외동의 ‘은평 뉴타운’등 3곳을 강북 재개발사업 시범지구로 지정했다.
그 뒤 2003년 한남 가재율 미아 천호뉴타운 등 12곳을 2차 뉴타운으로, 2005년에는 이문 휘경 흑석 신림뉴타운 등 11곳을 3차 뉴타운지구로 지정했다.
특히 2005년 뉴타운 사업을 제도적으로 뒷받침하기 위해 서울시가 뉴타운 내 민간 기반 시설을 지원할 수 있는 근거를 마련한 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’이 제정되면서 서울시의 뉴타운 사업은 더욱 탄력을 받았다.
먼저 재개발 구역으로 지정되기 위해서는 몇 가지 필수 요건이 필요하다.
노후도, 접도율, 과소필지가 그것. 노후도는 말 그대로 주택의 낡은 상태, 호수밀도는 1ha당 주택수(약 3000평당 60동 이상), 접도율은 4m 이상 도로에 접하는 비율, 과소필지는 세장형 등 부정형 필지를 말한다.
이 중에서 두 가지 이상 요건만 충족되면 재개발 예정 구역으로 지정될 수 있다.
이 중에서도 가장 쉽게 판별할 수 있는 노후도 충족 조건은 1992년 1월1일 이후 5층 이상 공동주택(아파트, 다세대 등)은 40년, 4층 이하는 30년이다.
1992년 이전 건물은 약 20년 정도고 그 외 철근콘크리트 다가구 건물은 내구연한이 2/3 경과된 연수(예를 들면 내구연수 60년x2/3=40년)를 노후도 충족 조건으로 본다.
일단 뉴타운 사업은 지구 지정 뒤 재정비, 촉진계획 수립, 계획 결정 고시, 정비구역 지정, 조합 설립 인가, 관리처분 계획인가, 착공, 준공까지 평균 10년 이상 걸리는 장기 사업이라고 할 수 있다.
그동안 모두 26곳의 뉴타운이 지정됐지만 이 가운데 현재 입주가 시작된 곳은 시범 지구였던 길음 뉴타운뿐이다.
2차 뉴타운 중에서도 미아 가재울 노량진 뉴타운의 3개 구역만이 착공됐으며 3차 뉴타운은 아직까지 재정비 촉진 계획이 수립 중이거나 촉진 계획이 결정된 사업 초기에 머물러 있는 형편이다.
총 26곳 중 입주단계는 한 곳뿐 2006년 하반기(10~11월) 주택시장이 강남을 시작으로 수도권 외곽 전 지역까지 확산돼 주택가격이 요동치자 그해 말 11.15조치(분양가 상한제, 2기 신도시 공급 등)와 2007년 11.11조치(분양가 상한제 확대, 전매 제한, 청약 가산제 등)로 주택시장이 수면 아래로 가라앉자 그에 대한 반대급부로 강북권 부동산 시장이 서서히 고개를 들기 시작했다.
2007년 말 이명박 정부가 들어서자 그동안 저평가됐던 강북권의 중소형 시장을 중심으로 주택시장이 이번에는 강남이 아닌 강북권을 시작으로 북상해 의정부, 동두천까지 영향을 미치게 된 것. 뉴타운 지구로 결정되면 그 지역뿐만 아니라 주변까지 집값이 급등하는 양상을 보이면서 지난 4.9 총선에서 뉴타운 추가 지정 문제가 국회의원 후보자와 지역 주민 사이에서 가장 뜨거운 이슈로 떠올랐다.
뉴타운 사업은 도시 및 주거환경정비법, 특별정비법, 주거환경조례 등에 의해 서울시가 추진하는 사업이지 지역구의 민의를 대변하는 국회의원이 행정적, 정책적인 일을 대신할 수도 없는 사안이다.
하지만 총선 때 여야를 떠나 국회의원 후보자들은 표를 얻기 위해 서울시와 협의도 하지 않은 일을 마구잡이로 추진하겠다는 공약을 내세웠다.
결국 오세훈 서울시장은 지난 5월21일 “뉴타운 추가지정과 관련해 저와 서울시의 입장은 단 한 번도 변한 적이 없다”며 “주거환경 개선을 위해 뉴타운사업은 필요하지만 부동산 가격이 불안정한 지금은 당분간 선정을 고려하지 않을 생각”이라는 기자회견을 가졌다.
아울러 오 시장은 “이제 소모적인 뉴타운 논쟁은 끝내자”며 정치권의 공방에 선을 긋고, “서민 주거안정과 주거환경 개선이라는 일관된 목표를 향해 나아가고 있는 서울시의 뉴타운·부동산 정책을 끝까지 믿고 지켜봐 주시기를 바란다”고 시민에게 호소했다.
오 시장은 뉴타운으로 인한 서울시민의 불안감을 해소하고 그동안 서울시가 견지해 온 뉴타운에 대한 일관성 있는 입장을 확고히 하기 위해 전문가, 교수, 시민단체로 구성된 ‘주거환경개선정책 자문단’(가칭)을 구성, 연말까지 운영하겠다고 밝혔다.
이 자문단은 뉴타운 사업뿐만 아니라 재개발·재건축까지도 포괄하는 주거환경 개선사업 전반을 다루게 되며, 그간의 1·2·3차 뉴타운에 대한 성과를 평가하고 보완 사항을 검토할 예정이다.
서울시 뉴타운사업단의 한 관계자는 “아직까지 구체적으로 뉴타운사업단에 내려온 새로운 지침은 없다.
이 자문단은 주택국에서 총괄하며 위원회의 성격을 가지고 있다.
나중에 이 자문단에서 결정하는 내용들이 뉴타운사업단의 행동에도 영향을 미칠 것 같다”고 말했다.
뉴타운 사업지구를 지정할 때는 개발의 시급성과 파급효과, 개발 계획의 적정성, 추진 의지, 지역간의 형평성 등을 감안하도록 법규에 명시되어 있다.
지구 지정 요건 중 시급성과 파급효과가 가장 중요한 판단 기준이며 이에 부합하는 지구 중에서 다른 요건이 얼마나 부합하는가를 판단하는 것이 상례다.
자문단 구성 결정이 또 다른 시험대 뉴타운 사업은 신도시 개발과는 달리 주거이동이 필수적이며 주변 지역의 전세 가격 상승을 동반하게 된다는 게 부동산 학계와 전문가들의 일반적인 시각이다.
이런 희생을 감수하면서 현재 주택 재정비와 신규 주택 공급을 시도할 것인지, 아니면 주택 시장의 안정을 위해 불가피한 시점까지 기다릴 것인지는 그동안 서울시가 결정해야 할 몫이었다.
따라서 지자체에서 요구하는 사항을 도외시하지 못해 지역 간 형평성이 개발의 시급성과 파급효과보다 높게 평가돼 많은 지구가 지정되는 결과를 초래한 데다 시민들의 기대치도 높아져 서울시의 이번 자문단 구성 결정이 또 다른 시험대에 놓이게 됐다.
김영식 기자 igl7777@economy21.co.kr
뉴타운 사업에 대한 전문가 의견 난개발·투기억제책 마련 후 개발 촉진지구로 지정되면 강력한 토지거래허가제(대지 면적 20평방미터 이상)가 시행돼 투자 수요는 사실상 접근이 어려워진다는 의미다. 투자 수요의 제거 효과는 곧 재개발 지분의 상승을 차단하는 효과로 이어지게 된다. 현재 뉴타운 촉진지구 예정지는 투자 수요에 대한 별도의 제한 장치가 없기 때문에 투기 수요의 장이 되어버린 실정이다. 촉진지구로 지정된 지역의 매매가는 보합세인 데 비해 4차 뉴타운 예정지의 매매가는 올 상반기 내내 강보합세로 지속적으로 상승하는 이유가 바로 이 토지거래허가제의 시행 유무 때문이다. 뉴타운 촉진 지구 지정은 집값을 자극하는 불안 요인이 아닌 투자 수요의 제거를 통한 집값잡기의 대안으로 해석되어야 한다. 뉴타운 사업의 신속한 진행은 주거환경의 질 향상과 참된 공급, 투자 수요 제거에 다른 집값 안정이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있기 때문에 가급적 빨리 진행하는 게 서민 입장에서 좋다고 생각한다. 뉴타운이 재추진되면 서민들의 주거 마련과 동시에 난 개발과 투기를 막기 위해 선 계획 후 개발이 필수적이다. 집값 불안 등 상황 논리만을 내세워 이를 외면한다면 결국에는 개발예정지의 투기를 부추기고 집값만 더 오르게 되는 부작용을 초래할 것으로 보인다. 선 개발 계획 및 투기방지책을 수립한 뒤 지구 지정 등을 통해 순차적으로 사업을 진행시킨다면 전세 값과 매매가도 동시에 안정세를 찾아 갈 것이다. 서울시의 균형 발전을 위해서는 다른 지역에 비해 낙후된 구로구 구로본동과 구로2동, 도봉구 창전2,3동 일대, 건물이 아주 낡은 강서구 화곡동 일원이 꼭 추가 지정되어야 한다. 구로본동과 구로2동은 소형 빌라가 3.3평방미터당 2천만~3천만 선에서 거래되고 있고 단독 주택도 3.3평방미터당 1천5백만~1천8백만 선이다. 도봉구 창동 2,3동 일대는 소형 빌라가 현재 1천8백만~2천만원, 단독 주택이 1천만~1천3백만원 선이다. 그리고 강서구 화곡동 일원은 2011년 이후에야 재개발 요건을 갖추게 되지만 이 화곡 뉴타운은 지난해 5월 지방선거 공약으로 이미 주목을 받았고, 지역 주민들 상당수와 중개업소들은 화곡 뉴타운 개발을 기정사실화하는 분위기여서 앞으로 논란이 예상된다고 할 수 있다. 박상언 유엔알컨설팅 대표 |
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