여기에 상반기에 가격상승이 이루어졌던 강북지역 마저 가격이 내리기 시작하면서 대세 하락이라는 이야기도 나오고 있다.
또한 건설회사들의 유동성위기가 심각하다는 점도 연일 언론에 오르내리는 실정이다.
현재의 주택경기 또는 부동산경기는 하강국면인 것이 틀림없고, 이에 따라 핵심지역의 가격하락과 중견건설업체의 부도위기감이 고조되는 것은 어쩔 수 없는 상황이다.
더욱이 지방의 경우에는 이러한 침체국면이 이미 2-3년간 지속되어왔기 때문에 더욱 심각하고, 수도권은 오히려 정도가 덜하다고 할 수도 있다.
이렇게 되자 정부는 미분양아파트 대책, 지방경기 활성화 방안을 제시하거나, 부동산관련 세금 감면 등을 본격적으로 검토하고 있다.
특히 세제와 관련해서는 재산세만이 아니라 양도소득세와 종합부동산세까지도 논의가 되고 있으며, 세금부담 완화를 통해 지나친 보유부담을 덜어주고, 시장을 활성화시켜보겠다는 의지를 표명하고 있다.
그렇다면 현재의 부동산시장을 과연 어떤 국면으로 이해해야 할 것인지, 또한 향후 시장이 어느 방향으로 갈 것인지를 다각도로 살펴보고 결론을 내릴 필요가 있다.
국제금융위기와 고유가로 침체국면 더욱 심화돼 우선 부동산시장의 침체 상황은 이미 작년 초 주택경기 후퇴로부터 시작되었기 때문에 현재는 오히려 바닥이 언제이고, 가격이 어느 시점에서 회복 국면에 진입할 것인지가 중요한 국면이었다.
그런데 상반기에 국제금융위기와 고유가로 침체국면이 더욱 심각해지면서 저점이 어디인지 가늠하기조차 어렵게 된 것도 사실이다.
상반기만 하더라도 부동산가격이 전년에 비해서 전체적으로는 침체 국면을 벗어나지는 못했지만 서울 강북을 중심으로 연립, 단독주택 및 소형아파트의 상승 기조가 나타나기도 했고, 거래량도 전년보다 회복되는 분위기였다.
그렇지만 6월 이후에는 거래량이 급감하면서 강남 재건축, 신도시, 지방, 강북 가릴 것 없이 침체국면이 더욱 심화되는 분위기가 되었다.
그리고 상반기 동안 거래가 신규분양보다는 기존 중고주택으로 집중되는 경향을 보였다.
그만큼 신규분양가에 대한 부담감, 향후 분양가상한제에 따른 값싼 신축주택의 공급 기대감이 커서 분양시장은 지방만이 아니라 수도권 내에서도 극도의 침체국면을 보이고 있다.
이에 따라 현재 미분양이 가장 많은 지역은 경기도로 2만호를 넘고 있고, 여전히 분양대기물량이 많은 상황이다.
이처럼 시장이 활성화가 안 되는 상황에서 기존 아파트가격에 영향을 크게 주는 아파트 입주량은 전년에 비해 전국적으로 5% 정도 증가되고 있다.
특히 대구가 가장 크게 늘어서 64%, 서울이 34%, 경기도가 22% 증가될 전망이며, 강남, 서초, 송파구는 2만3천호가 입주를 할 예정이다.
그 뿐 아니라 판교 등 내년 이후 입주 예정인 지역 주변 아파트도 이미 가격하락세로 접어들었기 때문에 공급 증가의 여파가 수도권 전역에 나타나고 있다.
이러한 입주량 증가는 결국 해당지역의 가격 약세를 심화시킬 것이다.
여기에 분양가상한제에 따른 사업승인물량의 대폭적인 증가로 분양예정 물량도 크게 증가하고 있다.
작년도 하반기에만 42만5천호의 사업승인이 이루어졌고, 이는 전년대비 47.6%가 증가한 것이다.
특히 수도권은 2007년 전체로 30만호 이상의 사업승인이 이루어져 전년대비 76% 증가한 상태이다.
이처럼 분양예정 물량은 급증하지만 분양가 상한제 등으로 인해 분양가가 높은 아파트들은 분양이 되지 않고, 분양가상한제 대상 아파트들은 관망세로 인해 분양계획이 연기되는 등 주택사업에 차질이 커지고 있다.
지방 분양물량 감소, 수도권 대기물량 급증 추세 수도권 미분양 늘며 가격약세 심화 예상 결국 지역 내 수급으로 보면 지방은 경기침체로 인해 일부지역을 제외하고 사업승인물량이나 분양물량이 감소하고 있는데 비해 수도권은 상한제 여파로 대기물량이 급증하는 추세를 보이고 있다.
여기에 입주물량도 만만치 않기 때문에 향후 지방과 더불어 수도권 내 미분양이 더욱 늘어나면서 가격약세 현상이 심화될 것이다.
이와 더불어 세계경제의 고유가, 미국 서브프라임 위기로 인해 일반경기 자체도 극도의 침체를 겪고 있기 때문에 부동산위기 해소의 전망이 보이지 않고 있다.
지금처럼 일반경기의 침체가 물가상승과 동시에 일어나는 경우에는 급격한 가처분소득의 감소를 초래하게 된다.
이러한 가처분소득의 감소는 주택 구매력 위축으로 귀결된다.
더욱이 현재와 같이 금리가 급상승하는 상황에서는 금융비용 부담으로 인해 생활비를 감당하는데도 어려움을 초래하게 된다.
따라서 소유자들의 주택처분의사가 급증하게 된다.
부동산114에서 분기별로 조사하는 소유자의 매도계획 조사결과를 보면 소유주택에 대한 매도계획 비율이 2007년 2/4분기 16.4%에서 올해 2/4분기에는 24.5%로 8.1% 포인트나 증가하였다.
반면 주택매입계획을 보면 전년도에 하반기에 비해서는 증가되었지만, 상반기와 비교하면 상당히 낮아 수요가 회복되지 않고 있다.
그러므로 일반경기 침체가 심화되고 금리상승에 따른 금융경색이 강화되는 상황은 하반기 부동산시장을 그만큼 어렵게 만들 것이다.
더욱이 과거보다 경기변동이나 금융시장 여건이 부동산시장에 미치는 영향력이 커졌고, 시차도 거의 없는 상황에서 하반기의 경제여건이 회복되지 않는 한 부동산시장의 침체도 지속될 것이다.
이처럼 시장침체가 장기화되고 미분양이 적체됨에 따라 건설업체의 부도 가능성은 그만큼 커지고 있다.
비록 6월부터 지방의 경우 민간주택의 전매제한이 폐지되고, 공공주택의 전매제한도 1년으로 줄어들어 지방 부동산시장 활성화에 일부 도움이 되겠지만, 이미 주택문제가 수도권까지 번진 상황에서 그 효과는 제한적이다.
이에 따라 정부는 추가적인 미분양대책을 고려하고, 동시에 조세부담을 감면해주는 방안을 모색하고 있다.
이는 물가가 불안한 상황에서 금리나 대출규제를 푸는 것은 위험한 선택이라고 보고, 상대적으로 그 부담이 적은 조세정책을 변경하려는 것으로 판단된다.
정부의 부동산대책 효과 의문 그렇지만 시장이 경색되는 과정에서 가장 큰 영향을 준 요소가 조세부담 보다도 금융규제였다는 점에서 그 효과가 얼마나 있을 지에는 의문이 있다.
조세부담이 덜어지는 것은 분명하지만 시장이 활성화되는 문제는 조세부담 경감만으로는 한계가 있을 것이기 때문이다.
따라서 하반기가 되더라도 시장분위기가 획기적으로 바뀔 수 있는 추가적인 정책적 변화가 이루어지지 않는 한 시장침체는 당분간 지속될 것이다.
이상영 부동산114 대표이사
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