세금부담 증가와 금융규제로 인해 수요가 줄어들면서 대형, 고가 아파트에 대한 거래량이 급감하고 아파트 가격도 하락세를 면치 못했다.
또한 투자심리가 위축되면서 대표적인 주거용 투자 상품으로 인식되어 온 재건축 아파트 가격이 하락했다.
반면, 상반기 강북권 소형 아파트 매매가격은 10% 이상 올라서 지역 간 편차가 컸다.
하반기 아파트 시장 역시 상반기와 마찬가지로 실수요자가 주도하는 시장이 지속될 것이다.
중소형 아파트는 결혼과 가구 분리, 뉴타운 개발로 인해 신규 수요가 꾸준히 증가하는 반면, 입주물량은 부족해 매매, 전세 가격 동반 상승이 우려되는 상황이다.
이에 따라 중소형 아파트 비중이 높은 강북권 아파트 가격은 하반기에도 강세가 예상된다.
하지만 가격급등에 따른 수요자들의 부담감이 커지고 있어서 상승폭은 눈에 띄게 둔화될 것이다.
반면 강남권으로 대표되는 대형, 고가아파트는 하반기에도 송파 잠실과 서초 반포, 강동 시영의 입주물량이 2만 호 가량 남아있어서 가격도 하락세가 지속될 것으로 예상된다.
대형 아파트 위주인 주상복합 시장 역시 하반기에도 하락세가 예상된다.
특히 강남권 랜드마크 성격의 주상복합 보다는 서울 외곽지역과 수도권의 주상복합 가격하락폭이 더 클 것이다.
최근 정부에서 재건축 규제 완화 방침과 부동산 세금 경감 안을 발표하고 있어서 부동산 규제가 완화된다면 아파트 거래는 다소 숨통이 트일 것이다.
그 수위와 속도에 따라서 아파트 시장도 달라지겠지만, 대출 이자가 오르고 물가상승도 가계에 압박요인으로 작용하고 있어서 상반기 침체에 빠졌던 부동산 시장이 일시에 회복되기는 어려울 전망이다.
상가, 경기침체와 공급 증가로 약세 유지 주식가격 하락과 주거용 부동산 시장 침체로 인해 수익형 부동산에 대한 관심은 높아졌지만, 하반기 상가 시장의 전망은 밝지 않다.
상가는 경기여건에 민감한 상품이기 때문에 미국의 서브프라임 사태와 고유가, 국내 물가불안 등 전반적인 경기침체가 상가 시장에 압박요인으로 작용할 전망이다.
또 2000년 이후 상가공급이 급증했다.
2002~2003년에는 대규모 테마상가, 복합 상가의 공급이 급증했고, 최근에는 택지개발지구와 신도시를 중심으로 근린상가의 공급이 크게 늘었다.
또한 신규 상가의 분양가격이 높아지면서 현재 수도권의 상가수익률은 5~6%대, 강남권은 이보다도 낮은 상황이다.
그나마도 임차인을 구하지 못하는 경우도 많다.
상반기에는 상가의 공급물량이 다소 줄어들었으나, 뉴타운이나 신도시 개발에 따른 신흥 개발지역의 상가 공급은 꾸준히 이어질 전망이다.
여기에 금리까지 오르고 있어서 투자목적의 상가구입은 더욱 어려운 상황이다.
따라서 하반기에는 기존 상권이 형성되어 있거나 안정적인 임차인을 확보할 수 있는 상가와 수익성이 검증되지 않은 신흥 상권 간 격차는 더욱 벌어질 것으로 예상된다.
기존 상권도 경기침체로 인해 수익성은 더욱 악화될 전망이다.
하반기에도 오피스텔 시장은 밝은 편 올 상반기에 가장 인기 있었던 부동산 유형 중 하나가 오피스텔이다.
소형 주택과 아파트의 전세물량 부족으로 대체 상품인 오피스텔 임차수요가 증가했기 때문이다.
특히 젊은 직장인 수요가 많은 도심권과 강남권, 신도시 주변의 소형 오피스텔의 매매가격이 상반기에만 7~8% 오른 것으로 나타났다.
전월세 역시 높게는 10% 이상 상승한 것으로 나타났다.
뉴타운 개발 사업이 본격화되면서 이주에 따른 임차수요가 증가하고 있고, 단독가구나 가구 분리로 인한 신규 수요가 증가될 것으로 예상된다.
반면 하반기 아파트의 입주물량은 대부분 강남권 중대형 아파트에 편중되어 있고, 오피스텔의 입주물량도 2004년 9만 6천호를 최고점으로 계속 줄어들어 2008년에는 9천 3백 호만이 입주예정이다.
따라서 젊은 직장인이 많은 지역이나 대학가, 역세권 소형 오피스텔은 하반기에도 안정된 임대수익을 노리는 투자자들로 인해 매매가격이 오를 전망이다.
매물이 부족한 전월세 역시 상반기보다 오를 가능성이 높다.
다만 하반기부터는 수도권 투기과열지구에서 공급되는 오피스텔은 등기 후에 거래하도록 전매제한이 강화되고, 해당 지역 거주자에게 일정물량을 배정하기 때문에 신규 분양시장은 다소 위축될 전망이다.
김혜현 부동산114 부장 hhkim70@r114.co.kr
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