실물경기나 내수시장이 좀처럼 살아나지 못해 침체 속 양극화가 극렬할 것으로 보이기 때문이다.
기업수요가 강하고 공실률이 낮은 오피스텔 시장은 연내 투자전망이 밝은 편이지만, 같은 상업용 부동산인 상가시장은 각종 부담금에 상업용지 가격 상승에 따른 고분양가로 인해 장미 빛 전망을 기대하기 어렵다.
다시 말해 연내 상가시장만 따로 호황을 맞는 일은 없을 것이다.
다만, 2007년 하반기부터 시행된 부동산개발업법 제도로 인해 상가 개발업체 조건이 까다로워지는 등, 자금력이 영세한 업체들이 시장에서 어느 정도 걸러지는 작업들이 진행되고 있다는 점은 긍정적인데, 장기적으로 상가시장의 절대공급량이 감소할 것으로 보여 장기적 전망은 밝은 편이다.
하반기 상가투자시장, 철저한 선택과 선별 필요 그렇다면, 호재와 악재가 혼재한 외부환경에 대응하고 성공적인 상가투자를 담보하기 위해선 어떤 투자전략이 필요할까? 일단, 철저한 선택과 선별이 전제 되어야 함은 기본일 것이다.
여기에 개발호재가 있는 지역을 중심으로 한 지역성 검토에, 무리하지 않는 자기자본 확보비율을 담보하고, 선 임대 완료상가에 대해 선별적 접근을 시도한다면 적어도 상가투자 실패의 걱정은 덜 수 있을 듯싶다.
마지막으로 개발 호재대비 지역상권 형성기의 적당한 흐름파악을 간파해 낼 수 있다면 이보다 더 좋을 수 없을 것이다.
다시 말해 불안한 금리기조에 따라 지나친 차입자본을 줄여 자금 유동성을 높이고, 물가상승과 내수경기의 침체를 덜 수 있는 안정적 임차인이 확보된 상가 중심으로 선별적 검토가 필요하다.
그러자면, 강력한 개발호재가 있는 지역을 중심으로 접근해야 하는데, 주거쾌적성이 높아지는 인구집중형 개발호재 지역의 경우는 강북구 번동의 드림랜드 공원화지역이나 업무단지로 변신하고 있는 용산 공원화 사업지역 등을 꼽을 수 있겠다.
특히, 주택의 대량 입주를 앞둔 수도권 택지개발지구의 경우엔 주거선호도가 높기 때문에 상권형성시기도 빨라질 수 있는 장점이 있다.
쇼핑몰은 당분간 침체가 예상되는 반면, 올 하반기 2만가구가 입주할 잠실 일대나, 판교신도시, 인천 송도경제특구, 운정신도시, 광교신도시 같이 신도시의 중심상업지역 상가와 뉴타운지역, 역세권지역의 상가도 다소 활기를 띨 전망이다.
교통인프라 확충에 의한 접근성 개선지역은, 9호선 개통효과를 기대할 수 있는 지역중심이나 신분당선, 장항선 등 환승역 중심이 호재로 작용할 수 있다.
하지만, 교통개선효과로 인해 상대적으로 접근이 어려웠던 더 큰 상권으로의 빨대효과는 유의해야한다.
기업수요증가 등에 따른 유동인구, 상주인구 증가 측면의 오피스 중심 개발호재지역으로는 마포 상암 DMC 상권 등이 있다.
다만, 입주완료시점과의 시기적 연계성과 상주인구 및 유발인구에 대한 검토를 충분히 검토해야 한다.
최근엔 도심재생사업을 통해 뉴타운이나 균형발전촉진지구, 재정비촉진지구, 민자역사 주변이 새로운 상권으로 재편될 예정이니 상대적으로 저평가되었던 강북지역을 중심으로 관심을 가질만하다.
오피스텔, 규제를 피할 틈새분양물량과 저렴한 물량 선별해야 오피스텔은 아파트에 비해 소액으로 투자할 수 있는 상품이고, 9월부터는 오피스텔에도 지역우선순위와 전매제한 등의 규제가 더해질 예정이라, 기존 사업지들의 희소성을 기대할 수 있다.
서울 도심은 용산이나 마포권을 주목하고 수도권 일대는 인천 송도경제특구, 청라경제특구쪽의 규제를 피하는 분양물량을 노려보는 것도 좋다.
이미 입주를 마친 기 입주 오피스텔을 살펴봐도 좋은데 대신, 기 입주한 사업지는 임대수요가 풍부하고, 가격메리트가 기대되는 강남, 마포, 중구, 용산, 강서 등 도심이나 분당, 일산, 안산 등 부도심 위주로 투자지역을 한정할 필요가 있다.
실례로, 4000~5000만원의 돈이 있으면, 강남권에서 대물로 나온 12~13평형대의 작은 오피스텔을 매입할 수 있는데, 1000만원에 70만원까지 월세를 받을 수 있어 분양대금의 절반을 대출받더라도 이자를 상쇄하고도 월 임대수익이 나올 만한 구조다.
특히 산업화로 임대차수요가 많은 안산시 중앙역 주변은 전세를 끼고 1천만원에도 투자할 수 있는 오피스텔도 있고, 9호선이 개통될 강서구쪽 오피스텔도 임대차 수요와 가격상승이 기대되는 곳이기도 하다.
수익형 부동산, 철저한 지역분석과 양극화된 시장분위기 간파해야 지금까지 수익형 부동산인 상가와 오피스텔시장의 투자포인트를 살펴봤다.
당분간 상가는 대형쇼핑몰보다는 퇴근길 인파를 노릴 수 있는 유효수요가 보장된 근린상가나 소형 면적 위주, 500세대이상의 단지내 상가를 선별해야 한다.
신역세권으로 편입되는 등, 가급적 새로 뜨는 지역과 확실히 임대가 보장된 선 임대 상가도 노려볼 만하나 분양은 고가낙찰은 피하는 것이 좋다고 본다.
반면, 오피스텔과 오피스는 공실률이 낮아 수요에 비해 공급이 부족한 편이라 상승여력이 있고, 하반기부터는 오피스텔에도 지역우선순위와 전매제한 등의 규제가 더해질 예정이라, 기존 사업지들의 희소성을 기대할 수 있다는 점이 매력적이다.
다만, 이 같은 경우도 임대수요가 풍부하고, 가격메리트가 기대되는 도심이나 부도심위주로 투자지역을 한정할 필요가 있다.
함영진 부동산써브 부동산연구실장 www.serve.co.kr
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