외환위기 이후 외국인들이 국내 부동산을 본격적으로 매입하기 시작하면서, 부동산 시세차익보다는 그 부동산이 1년에 얼마나 수익을 내느냐에 따라 값을 매기는 풍토가 유입됐다.
여기다 최근에는 개발쪽에 30% 정도, 부동산임대 등에 나머지를 투자하는 부동산투자신탁(reits)이 도입되면서, 투자자들 사이에 ‘차익형 부동산’보다는 ‘수익형(임대용) 부동산’에 주목하는 분위기가 정착되고 있다.
가장 안정적으로 임대수입을 얻을 수 있는 부동산은 오피스다.
지난해 말 이후 실물경기가 급속한 침체양상을 보이면서 오피스 시장에 대한 우려가 커졌다.
기업들이 어려워진 만큼 공실률(빈 사무실 비율)이 대폭 상승하고 임대료가 하락하지 않겠느냐는 것이다.
하지만 부동산114의 조사 결과 1분기 오피스 시장은 그런 대로 잘 버텨준 것으로 나타났다.
예상만큼의 큰 변동은 보이지 않았다.
우선 공실률을 보면, 1분기 서울 오피스 시장에서 대형 오피스 빌딩의 공실률은 지난해 4분기 0.8%에 견줘 0.2%포인트 상승한 1.0%였다.
중소형 오피스 빌딩의 공실률은 오히려 0.9%포인트 하락한 1.8%로 조사됐다.
일부 기업들이 임대료 부담 때문에 비싼 대형 사무실을 비워주고 싼 중소형 사무실로 옮겨가기 시작하기는 했지만, 1분기까지는 이런 현상이 전반적으로 확산되지는 않았던 것으로 풀이된다.
또 대형 사무실을 원하는 대기업들보다는 중소형 사무실에 입주하는 중소규모 신설법인의 증가세가 컸다는 뜻이기도 하다.
2분기 이후에도 이런 흐름은 이어져, 대형 오피스 빌딩의 공실률은 소폭이나마 증가세가 지속되고 상대적으로 중소형 오피스 빌딩의 공실률은 하락할 것으로 전망된다.
지역별로는 마포·여의도 지역의 공실률 상승폭이 가장 컸다.
이 지역의 공실률은 지난해 4분기에 0.5%에서 0.9%로 상승했다.
도심지역은 1.2%에서 1.4%로, 강남지역은 0.6%에서 0.7%로 상승했다.
임대료쪽을 보면, 전세와 월세보증금은 지난해 4분기에 견줘 상승했지만 월세는 하락했다.
서울시 대형 오피스 빌딩의 전셋값의 경우 지난해 4분기에 하락세로 반전됐던 것이 1분기에는 2.4% 오름세로 돌아섰다.
특히 강남지역의 전셋값이 2.9%의 비교적 높은 상승세를 보였다.
이는 전체적으로 공실률이 낮은 강남지역 안에서 임대료 부담을 피하기 위해 이동이 활발해진 탓으로 풀이된다.
실제로 강남·서초·송파구로 구성돼 있는 강남지역 오피스 시장에서 1분기에 임대료가 크게 오른 지역은 상대적으로 임대료 수준이 낮았던 송파구였다.
사무실을 강남지역에 유지하되 테헤란밸리 등 핵심지역에서 벗어나 송파 등의 새로운 곳으로 옮겨가는 현상이 많았던 것으로 분석된다.
세부 지역별로 전세임대료 수준을 비교해보면, 서울시 전체의 평균 전세보증금이 평당 346만원이며, 테헤란로가 438만원으로 가장 높게 나타났다.
그 다음은 도심지역으로 전셋값이 428만원 수준이다.
다만 상대적으로 외곽지역의 임대료가 더 많이 상승하는 현상이 일어나고 있다.
강남지역에서 송파가 부각되는 현상처럼, 공실률이 낮고 임대료가 높은 중심지역을 벗어나 외곽지역으로 사무실을 옮기는 현상이 두드러지고 있는 것이다.
월세쪽에는 보증금 상승, 월세 하락 현상이 공통적으로 나타났다.
전체적으로 보증금은 지난해 4분기보다 1.2% 상승했고 월세는 0.8% 하락했다.
특히 강남지역 보증금이 전체적인 상승세 속에서도 1.0% 하락해 눈길을 끌었다.
강남지역은 월세에서도 평균의 두배나 하락한 것으로 나타났다.
전세쪽은 오르고 월세쪽은 하락세를 타는 것으로 보아 목돈으로 전세를 얻을 여유가 있는 기업들은 여전히 강남지역에 사무실을 얻는 것을 선호하지만, 월세를 얻으려는 기업들은 강남지역을 떠나고 있는 것으로 풀이된다.
지역별로 비교해보면 도심지역이 평당 보증금 59만원에 월세 6만원 수준으로 여전히 가장 높으며, 다음으로 강남지역이 보증금 47만원에 월세 4만7천원 수준으로 조사됐다.
테헤란로는 보증금 54만원에 월세 5만4천원 수준이다.
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