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[부동산] 권리금, 임대기간 안에 뽑아라
[부동산] 권리금, 임대기간 안에 뽑아라
  • 황종현 알투코리아 이사
  • 승인 2001.06.20 00:00
  • 댓글 0
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입주건물 경매 들어가면 보호받을 수 없어… 영업이익으로 기간 내 회수해야 상가임대차보호법 논란이 4년 만에 다시 불거져나오고 있다.
1996년에 의원 입법으로 제기된 점포임대차보호법, 업무용건물임대차보호법과 유사한 이 법은 건물주가 과도하게 임대료를 인상하거나 보증금을 월세로 전환할 때 고이율을 적용하거나, 임차인의 권리금에 대해 인정하지 않는 행위 때문에 생겨났다.
하지만 입법에 대한 반론이 만만치 않다.
반대론자들은 계약자유의 원칙이나 사경제 불간섭의 원칙에 대한 광범위한 예외로서 사유재산권을 침해할 우려가 있다든가, 임차인이 경제적 약자라는 논거가 희박하다든가 하는 주장을 내놓는다.
또 건물을 담보로 하는 금융기관에 혼란을 초래해 경제활동을 위축시킬 수 있다고 비난한다.
실제로 금융권에서는 이 법이 입법되면 상가에 대한 기존 대출금을 모두 회수하겠다는 극단적인 반응을 보이고 있는 형편이다.
사실 임대인과 임차인 모두 희생자라고 볼 수 있다.
상가가 영업부진, 상권변화와 같은 외부 환경요인 변화로 경매에 넘어가는 사례가 급증하면서 어느 한쪽이 가해자라고 보기 어렵게 되었기 때문이다.
상가의 임대차 권리금, 보증금과 월세간의 관계를 부동산114에 등록된 7천여개의 상가매물자료를 통해 보면 수도권에서는 대부분 권리금이 보증금의 수준에 근접하고 있고 일부 지역은 보증금보다 큰 권리금이 형성되어 있다.
경기지역의 권리금은 평당 60만원에서 170만원 수준, 서울지역은 67만원에서 190만원 수준으로, 서울이 경기도에 비해 약 10% 가량 높다.
업종별로 평당 권리금이 150만원을 넘는 경우는 문구·제과업, 부동산중개업, 의류업, 대리점, 세탁업 등으로 대부분 상품과 설비가 많은 업종이다.
부동산중개업 사무실의 권리금이 다른 업종에 비해 평당 216만원으로 가장 높다는 건 매우 특이한 현상이다.
이것은 시설권리금보다는 장소적 이익에 근거한 바닥권리금이 높다는 것을 뜻한다.
숙박·목욕시설, 병원·의원, 학원 등의 점포는 권리금이 거의 없거나 매우 낮은 수준이다.
시설의 대부분을 소유자가 설치하거나 퇴점할 때 임차인이 가지고 나가는 업종이다.
권리금의 발생원천은 장소적 이익, 시설비 또는 영업상의 허가권리에 대한 대가 등인데, 업계에서는 바닥권리금과 시설권리금으로 크게 구분한다.
바닥권리금은 일종의 영업상의 권리라고 할 수 있고, 시설권리금은 오감으로 감지할 수 있는 것으로 상가의 인테리어, 집기비품, 장비 등으로 발생하는 것이다.
적정한 권리금이 얼마나 될 것인가는 수익의 발생원천의 경제적 가치를 추계하는 것부터 시작한다.
그런데 영업이 부진하게 되면 이런 무형자산은 다른 자산에 비해 매우 빠르게 소멸되는 특성을 지니고 있다.
영업용 부대시설 중 가장 큰 비용이 투자되는 인테리어도 건물의 내용연수에 비하면 그 존속기간이 길어야 5년 정도로, 인테리어 뒤 2~3년이 경과되면 다시 투자해야 한다.
상가임대차 보호 관련 규정이 입법화되더라도 임대인에게 지불되는 보증금의 약 76% 수준인 권리금에 대한 조치가 없고서는 사실상 절반의 효과밖에 없다.
임차인은 입주한 건물이 경매에 넘어가게 되면 소액 임차보증금(4천만원 정도)은 보호받을 수 있지만 권리금을 낙찰자로부터 돌려받기는 힘들다.
지금은 임차인들 사이에서 거래되는 거액의 권리금에 대해 새로운 인식이 필요한 시점이다.
권리금의 발생원천을 면밀히 따져보면 장소적 이익에 근거한 부분이 크기 때문에 그 이익의 귀속 주체가 누구인가에 대해서는 논란의 여지가 있다.
점포를 구하는 임차인은 권리금이 소멸성 자산이라는 것을 인식해야 한다.
그리고 다음에 입주하는 임차인에게 팔 수 있다고 전제하기보다는 원칙적으로는 임대차 기간 안에 영업이익을 통해 회수하지 않으면 안 되는 것으로 보아야 할 것이다.
거액의 권리금을 회수하기 위해서는 임대차 기간을 장기화할 필요가 있다.
임대차기간을 장기화하면 임대인과 임차인 사이에 연간임대료를 합리적인 기준으로 가지고 설정하게 되어 서로의 이익을 보호할 수 있다.

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