[부동산] 11·15대책 ‘정책’ 따로 ‘시장’ 따로
2006-11-20 류양선 부동산분양시장
그 동안 정부는 ‘부동산투기는 끝났다’는 공언과 함께 부동산대책을 발표해왔지만 결과는 항상 정부의 의도(?)와는 반대로 귀결되면서 부동산시장의 정책 불신은 높아만 갔다.
정부의 진정한 의도가 어디에 있는지가 의심이 들 정도다.
이번 대책은 참여정부 출범 이후 8번째 부동산정책. 부동산시장은 지금까지 부동산정책 발표 전후로 소강 안정 상태를 보이다 이후 급등하는 수순을 밟았다.
이번 대책 발표 직후 전문가들은 다소 안정세를 보이다 다시 상승세를 이어갈 것으로 전망하는 의견이 좀 더 우세한 가운데, 일반인들도 이번 부동산대책이 부동산시장에 별로 도움이 되지 않을 것이라는 의견이 대세다.
또 이번 부동산대책은 서울과 수도권에 국한된 상황이 제대로 반영되지 않아 오히려 부동산시장이 크게 위축된 지방은 더욱 심각한 상황에 직면할 것이라는 경고도 잇따르고 있다.
아무튼 이번 대책은 누구도 달가워하지 않는 분위기임에는 틀림없어 보인다.
정책 방향의 옳고 그름을 떠나 정책 불신이 더 큰 것으로 해석된다.
아무튼 발표 직후부터 갖은 비판에 직면해 있는 이번 ‘11·15 부동산대책’의 핵심은 주택 공급 확대, 분양가 인하, 주택 담보대출 규제 강화, 서민 주거안정 등 크게 4분야로 구성돼 있다.
먼저 정부는 서울 인근에 개발 중인 신도시를 확대하고 개발 기간도 단축한다는 것. 현재 조성중인 송파·김포·파주·광교·양주·검단 등 2기 신도시의 개발 밀도와 용적률은 높이고 녹지율은 낮춰 주택 공급 물량을 당초 36만7천 세대에서 4만여 세대를 늘려 41만 세대로 늘린다는 계획이다.
이번에도 부동산 잡기 역부족 또한 개발 제한구역 해제지역에 조성해온 국민 임대단지의 경우도 용적률을 현행 150%(서울 190%)에서 180%(서울 200%)로 상향 조정, 공급 물량을 4만6천여 세대 늘려 23만8천여 세대를 공급한다.
또 신도시 규모의 택지지구 지정은 선 계획·후 개발의 예외로 인정, 1년 정도 소요되는 도시 기본계획보다 우선하도록 관련 규정을 개정하고 지자체장이 과도한 교통시설 투자 요구를 못하도록 건교부 장관이 대규모 택지 개발사업에 대해서는 직접 광역 교통개선 대책을 수립하도록 할 방침이다.
지구지정, 개발계획 승인, 실시계획 승인 등 3단계인 택지개발 절차도 개발계획과 지구지정을 동시에 수립하는 방식으로 줄이고 환경영향 평가도 간소화하는 등 절차를 줄여 새로 지정되는 신도시는 소요시간을 1∼2.5년가량 단축시킨다는 것이 정부의 계획이다.
공급 확대에 덧붙여 정부는 공공택지 분양가를 25% 정도 인하한다는 방침이다.
택지 공급가를 낮춰 분양가의 10%, 택지 조성비 절감 및 사업기간 단축으로 6%, 용적률 조정 및 녹지 확보 합리화 등으로 8% 정도의 분양가를 낮추겠다는 것. 여기에 광역교통시설 설치비의 일정부분을 정부나 지자체가 분담하면 중소형 주택 분양가는 최소 24% 이상 내려갈 것으로 분석했다.
또 정부는 분양가 인하에 따른 청약과열, 투기수요 유입을 차단하기 위해 분양가 상한제가 적용되는 주택에 대해서는 무주택자 우선 공급, 전매 제한 강화, 재당첨 금지 등의 대책을 실시하기로 했다.
청약제도도 손봐 부양가족 수와 무주택 기간, 청약통장 가입 기간 등을 종합적으로 고려하는 가점제를 도입해 실수요자 중심으로 주택을 공급한다는 계획이다.
이러한 공급 확대 및 분양가 인하 방침으로 수요를 차단하고 대출을 강화해 투기를 막겠다는 방침이다.
투기지역 아파트 담보대출에 대한 주택담보 인정비율(LTV) 예외 적용을 폐지하고 비은행 금융기관의 LTV 규제를 강화하면서 투기지역의 6억원 초과 신규 아파트에 대한 총 부채상환 비율(DTI) 규제를 수도권 투기 과열지구로 확대한다는 것. 또한 저축은행·신협 등 비은행 금융기관의 투기지역 LTV도 종전의 60~70%에서 50%로 줄였다.
소득에 따라 대출 규모를 제한하는 DTI 규제 대상 지역은 투기지역에서 수도권의 투기 과열지구로 확대 적용했다.
그러나 DTI의 적용 비율(40%)과 대상 아파트(6억원 초과) 기준은 변경하지 않았다.
이번 ‘11·15 부동산대책’에 따라 부동산가격 급등세가 진정되면서 내년 초까지는 안정세가 지속될 가능성이 높지만 겨울 비수기가 끝나고 이사철 수요가 발생하는 내년 봄에는 다시 부동산 시장이 급등할 가능성이 높다는 전망이 우세한 상황이다.
정부의 부동산대책이 아니었더라도 최근의 부동산 급등세는 11월 초순을 고비로 진정세를 보였기 때문에 이번 대책으로 부동산 급등세는 다소 진정될 것이라는 것. 그러나 ‘공급 확대’를 핵심으로 하는 이번 대책에 대한 부동산시장의 반응은 냉담하다.
이번 대책이 여러 이해 집단의 어디에도 만족스럽지 못한 미흡한 대책인데다가 그 동안 쌓였던 정책 불신이 한계 상황에 도달한 느낌이다.
류양선 부동산분양시장 편집인 RINFO@paran.com