요즘 제 관심사는 온통 대출금에 쏠려 있습니다.
우리집은 2년 전 주택을 담보로 주택은행에서 5천만원을 9.5%의 금리로 대출받았습니다.
그런데 요즘 금리가 낮아져 대출 재테크를 해보고 싶습니다.
더 낮은 금리의 대출상품을 효과적으로 선택하기 위해 어떻게 해야 하는지 조언 부탁합니다.
답변 대출을 갈아타기 전에 실익을 체크해야 합니다.
상담자의 경우 9.5%의 높은 금리를 물고 있어서 이번 기회에 대출을 전환하는 것이 좋겠습니다.
먼저 대출을 전환하기 전에 어느 정도 이익을 볼 수 있는지 계산하려면 다음 두가지를 고려해야 합니다.
1. 대출전환을 통해 이자비용이 연간 얼마나 줄어들 것인가. 2년 전 주택구입자금 용도로 은행으로부터 연 9.5%의 대출을 받았다면(대출금액 5천만원) 매달 39만6천원씩, 연간 475만원의 이자를 내야 합니다.
그러나 연 6.9%짜리 CD연동 주택담보대출로 전환하게 되면 한달치 이자가 28만7500원(연 345만원)으로 줄어들어 연간 이자 절감액은 130만원 정도입니다.
연간 이자절감 금액 계산방법은 다음과 같습니다.
연간 이자절감금액 = 대출잔액×(현재 대출 이자율 - 전환하려는 대출 이자율)입니다.
(상환방법을 만기일시상환으로 가정하고 계산) 2. 추가로 부담해야 할 비용이 얼마나 될까. 주택담보대출의 경우 대출변경으로 기존 대출을 만기 전에 먼저 갚으면 대출금의 1~1.5%를 중도상환 수수료로 물리고, 새로 근저당을 설정하려면 등기비용이 추가로 들기 때문에 잘못하면 이자절감액보다 신규 대출에 따른 추가비용(근저당권 설정비, 담보감정비용, 화재보험료)이 더 커질 수 있습니다.
따라서 대출을 갈아타려면 중도상환 수수료 금액과 근저당 설정비 면제 여부를 잘 체크한 다음, 행동에 옮겨야 합니다.
최근 일부 금융회사들이 부동산담보 대출을 늘리기 위해 근저당권 설정비를 면제해주고 있고, 수입인지 대금과 화재보험료, 담보 감정비용도 면제해주는 은행도 있으므로 대출비용을 최대한 줄일 수 있습니다.
다만 이렇게 비용을 면제해주는 경우에는 중도상환 수수료를 물어야 하는데 일반적으로 중도상환 수수료가 적용되는 기간은 2년 내지 3년 정도이며 수수료율은 1~2% 선입니다.
예컨대 해당기간 안에 1천만원을 중도상환할 경우 수수료율이 1%라면 10만원을 수수료로 내야 합니다.
이제 기존대출을 변경할 때는 아래의 유의사항을 체크해야 합니다.
1. 고정금리와 변동금리 중 어느 것을 선택해야 할 것인가. 주택담보 대출 금리를 적용하는 방식은 크게 고정금리 대출과 기준금리(프라임레이트) 연동대출, 시장금리(3개월물 CD금리) 연동대출로 나눌 수 있습니다.
현재 금리가 제일 낮은 것부터 순서대로 보면 CD금리 연동대출, 기준금리 연동대출, 고정금리 대출순입니다.
금리를 선택할 때 향후 금리를 전망해야 하는데 당분간 저금리가 유지될 전망이므로 금리가 낮은 CD금리 연동대출이 유리합니다.
2. 대출시 상환방법은 어떻게 선택해야 할까. 제일 먼저 고려해야 할 점은 매월 벌어들이는 수입규모와 지출규모를 파악해야 합니다.
즉 매월 대출 원리금으로 얼마를 지출할 수 있을 것인지가 중요합니다.
예·적금 상품이 있다면 만기일도 체크하여 중도에 일시금으로 대출을 상환할 수 있는지도 파악해야 합니다.
대출금 상환시 매월 원금을 일정하게 상환할 수 있는 여력이 있는 사람이면 이자만 내는 만기 일시상환보다는 매월 이자와 원금을 같이 납입하는 원금 균등분할 상환방식을 선택하는 것이 이자 납입금액을 줄일 수 있는 방법입니다.
3. 근저당권 설정비용 면제대출인 경우 대출조건을 꼼꼼히 살펴야 합니다.
요즘 주택담보 대출은 대부분이 근저당 설정비를 면제해주고 있습니다.
그러나 비용을 면제해주는 대신 일정 기간 동안 대출금을 상환하지 말고 자금을 계속 이용해달라는 조건을 달고 있습니다.
만약 중도에 상환할 경우 상환금에 대한 중도상환 수수료를 내야하므로 원금을 처음부터 줄여 나갈 의향이라면 분할상환 방식을 택하는 것이 좋습니다.
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일반 예금은 중도 해지할 경우 낮은 세율을 받는 것에 비해 이 상품은 가입 당시의 실세 금리가 반영된 우대 이자를 지급받을 수 있어 중도해지에 대한 불이익 없이 금리 변동시 적절하게 대응할 수 있다. 또한 여유자금을 예치하고 싶은데 기간이 명확하지 않은 경우 중도해지에 대한 불이익이 다른 상품에 비해 상대적으로 적으므로 효과적으로 활용할 수 있다. 문의처 (02)733-2000 |
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