지난해11월말통계로전국미분양아파트물량이6만가구를넘어섰다.
이에정부는최근미분양아파트와부도난아파트등을임대주택으로활용하는방안을적극추진중이다.
임대주택건설을활성화해집값안정속에주택공급및가격안정의기반을마련하고서민주거안정과다양한주거수요에대응하겠다는게골자다.
내용상으로는미분양아파트를매입하는임대사업자에게세제및금융혜택을제공함으로써미분양상황을해소하겠다는것이다.
정부는그동안임대주택사업의경우기존무주택저소득층주거안정을위한소형평형100만가구(전체주택재고의8%)공급에주력해왔다.
공공부문은대한주택공사와각지방자치단체등이나서영구임대주택,50년임대주택,국민임대주택을공급했고,민간부문은5년임대주택위주로건설이진행돼왔다.
건설임대외에매매등에의해2가구이상주택을취득해임대하는매입임대주택은지난2003년기준으로15만가구가공급됐다.
지금까지는임대주택에대한부정적인식을극복하지못한채세제및금융지원을전용면적85㎡이하소형임대주택에한정해왔다.
또한국사회에서의독특한전세위주임대시장구조로인해임차인들이월세지불을기피해적정임대료를부과하기곤란한상황이었다.
하지만앞으로임대주택시장은좀더다른양상으로전개될전망이다.
우선가구당가족수가줄고독신가구가증가하면서임대주택수요가증가하고또양태도다양화하고있다.
실제건설교통부조사에따르면거주안정성이보장된다면임대주택에입주할의사가있는지를묻는질문에지난1996년에는응답자의51.1%가입주의사를나타냈지만지난해말조사에서는55.5%가같은대답을했다.
또최근저금리추세에서임대주택은연기금등장기자금을운용하는재무적투자자에게도매력적투자처로부상할것으로보여임대주택시장이활성화되는계기가될것으로보인다.
“활성화방안믿을만한카드못된다”우려도
무엇보다도정부의잇단임대주택정책은지금이주택입대사업에뛰어들시기라는것을말해준다.
정부가구상중인임대주택활성화방안에따르면우선85㎡이하임대용주택에는취득(취·등록세),보유(재산세및종합토지세),양도(양도소득세및법인세특별부가세등)등단계별세제감면혜택이주어진다.
한쪽에서는정부임대주택정책이부동산시장상황에변화를줘야할때면항상들고나왔던카드에불과했다며그마저도일관성을상실한상황에서신뢰하지못하겠다는입장이다.
고준석신한증권부동산재테크팀장은“투자상황이회복되지않은상황에서정부정책만으로임대사업수요를견인하기는힘들것”이라며“역전세난으로세입자를찾기도어려운상황에서임대수익이가능하겠냐”고반문했다.
하지만정부가임대주택을통해현재의미묘한상황(부동산시장은잡아야하고건설경기는살려야하는)을벗어나겠다는의지는확고한것으로보인다.
건설교통부의한고위관계자는“정부의임대주택관련정책의지가이처럼확고하게표명된적이있느냐”며“우리사회의주택문제가심각하고이를해결하기위한대안으로임대주택을의식하는목소리가커지고있다”고말했다.
실제로주택임대사업은수익형상품이었던오피스텔이최근공급과잉으로임대에어려움을겪으면서상대적으로부각되고있고수익률도안정적이다.
기존아파트를일반매매방식으로사면임대사업자로등록해도세금감면을받을수없지만전용면적18평이하아파트를2채이상사들여임대사업자로등록하면일단취등록세를면제받는다.
물론건축주로부터최초취득한아파트에대해서만이다.
기존아파트활용땐세금감면혜택없어
때문에신규분양이나미분양아파트매입,분양으로전환하는임대아파트매입등의방식을이용하면세금감면과함께안정된임대수익을기대할수있다.
가구당1500만원까지융자되는국민주택기금(연리5.8%)을받을수있고기존세입자에게받을보증금까지감안하면실부담금은많이줄어든다.
여기에연임대수익을더하고사업자세금과국민주택기금대출이자를빼면연간임대수익률12%는보장받을수있다는것이관계자들의중론이다.
임대사업자등록시에임대물건소유권을부부공동명의로하면종합부동산세대상에서제외된다.
종부세의과세대상은주택의경우기준시가9억원을초과할때만해당하기때문에부부각각소유지분으로평가할때는이금액에미달,과세대상에서제외된다.
또부동산임대에따른종합소득세도부부공동명의로각자임대사업을하면세금을줄일수있다.
1억원의임대소득이발생한경우한사람소유임대건물이면2609만원의임대소득세를납부해야하지만해당건물을두사람이나눠각자임대사업을하는경우에는1884만원만내면된다.
임대사업은전통적으로소형아파트에많이적용된다.
이번에도서울및수도권지역미분양아파트중임대사업용으로활용가능한중소형아파트에수요자들이많이몰릴것으로보인다.
임대사업을하려면본인이소유하고있는주택외에2가구이상의주택을매입해관할세무서에임대사업자로등록을해야만세금혜택을받는다.
또임대개시10일전에는임대사업자거주지구청주택과에계약기간,보증금,임대료를신고해야한다.
세무서에도임대개시후3개월이내에임대조건을신고해야한다.
임대사업때주어지는세제혜택은주목할필요가있다.
강남권등의미분양주택을사서5년정도임대사업을한후팔때양도세를면제받게되면그차익이꽤클수있다.
실제로강남권의아파트시세는바닥권에근접하고있는추세다.
올해바닥권일때이지역소형아파트를사서임대사업을하면그과정에서가격이오를수있고이때시세차익을누릴수있다.
전통적으로임대사업은역세권소형평형이강세다.
내집마련정보사김영진사장은“역세권은미래가치평가에있어최우선순위인만큼투자가치는높다”며“세금문제까지도철저하게고려하고정부정책동향을잘파악한뒤뛰어든다면좋은투자원이될수있을것”이라고말했다.
[정부의85㎡이하주택에대한단계별세제감면안]
규모/40㎡이하/60㎡이하/85㎡이하
취득세/면제/면제/일반과세
등록세/면제/면제/일반과세
종합토지세/면제/분리과세(3/1000)/분리과세(3/1000)
재산세/면제/50%감면/일반과세
양도소득세/5가구이상건설5년매입10년임대중과(60%)배제/5가구이상건설매입10년임대중과(60%)배제/5가구이상건설매입10년임대중과(60%)배제
법인세특별부가세/5가구이상10년임대시면제/5가구이상10년임대시면제/5가구이상10년임대시면제/
자료건설교통부
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