살 때 내는 취득세, 등록세가 있고, 보유하는 중에는 재산세, 종합부동산세 등을, 되팔 때에는 양도차액에 대한 양도소득세를 내게 된다.
일반적으로 재산세 등 보유세는 어차피 자신이 보유한 만큼 일정 기간에 한 번씩 내야 하는 것이므로 자산 포트폴리오를 재구성하거나 소유자를 분산하는 등의 방법으로 절세를 할 수 있다.
또 취·등록세의 경우도 일회성에 세율도 높지 않아 크게 문제가 되지 않는 편이다.
하지만 양도세는 경우에 따라 세율이 최고 60%까지 적용될 수 있다.
또 양도차익이 커짐에 따라 지출해야 하는 비용도 만만치가 않다.
게다가 집값이 오른 것에 대한 기대수익이 세금으로 크게 줄어들기 때문에 부동산 관련 세금 중에서도 사람들이 가장 많은 관심을 갖게 된다.
아울러 정부 계획대로 2007년부터 양도세가 실거래가로 과세되면 앞으로 부담해야 할 양도세액은 더욱 증가하게 될 전망이다.
따라서 양도세 비과세 조건에 해당하는 경우에는 반드시 이를 잘 알고 있어 쓸데없이 양도세를 내는 실수를 하지 말아야 한다.
대개 세금을 덜 내는 경우는 국가에서 어떻게든 가려내어 더 징수하지만, 더 내었다고 해 되돌려주는 경우는 흔치 않기 때문이다.
실제 양도세를 내지 않아도 되는 경우임에도 잘 몰라 양도세를 부담하는 경우가 간혹 있다.
또 2주택자의 경우에도 비과세될 수 있는 경우가 사례에 따라 생길 수 있으나 이를 몰라 양도세로 적잖은 비용을 지출하는 사람들도 있다.
따라서 양도세를 내지 않아도 되는 조건들을 잘 확인해 엉뚱하게 돈이 새나가는 일이 생기지 않도록 해야 한다.
1세대 1주택 6억원 이상 땐 초과분에 한해 과세 1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택만을 보유하고, 이에 대한 보유기간이 3년 이상이라면 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 된다.
다만, 서울, 과천 및 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본) 등 일부 지역에 소재하는 주택의 경우는 3년 이상 보유기간에 2년 이상 거주기간의 조건을 갖춰야만 비과세가 충족된다.
하지만 비과세 요건을 갖추고 있더라고 해당 주택이 6억원 이상의 고가주택이라면 얘기가 달라진다.
이런 경우에는 6억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도세가 과세된다.
예를 들어 2001년 1월1일에 4억원에 매입한 주택을 2005년 1월1일에 7억원에 매도한다고 하자. 그럼, 일단 1세대 1주택을 3년 이상 보유했기 때문에 비과세 요건을 갖추게 된다.
따라서 총 양도차익 3억원에 대해 양도세가 과세되는 것이 아니라 3억원에 대해 6억원을 넘어가는 양도차익의 비율만큼만 양도세 과세 대상인 양도차익이 된다.
보기 쉽게 식으로 설명해 보면 X(양도세 세율을 곱하게 되는 가장 기본이 되는 값, 양도차익)=3억원X(7억원-6억원)/7억원 즉 3억원 중 7분의 1에 해당하는 4500만원에 조금 못 미치는 금액이 이 고가주택의 양도차익이 된다.
이를 바탕으로 소정의 양도세액만 내면 되는 것이다.
비과세는 아니지만 세액이 대폭 줄어들 수 있게 된다.
한편 1세대 주택으로, 해외 이주 등 부득이하게 보유기간 3년을 채우지 못하는 경우는 양도세를 내지 않아도 된다.
예컨대 해외 이주 또는 1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학, 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우, 5년 이상 거주한 임대주택법상의 건설임대주택을 취득 등기하여 양도하는 경우, 1년 이상 거주하였으나 취학, 이직 등 부득이한 사정으로 3년 보유기간을 채우지 못한 채 세대 전원이 다른 시·군으로 거주이전하게 된 경우 등이다.
1세대 2주택 일시적 2주택 보유, 1년 내 팔면 비과세 1세대가 2주택을 소유하고 있는 경우, 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이다.
하지만 경우에 따라서는 양도소득세를 아예 내지 않을 수도 있다.
예를 들어 새로운 주택을 취득해 일시적으로 2주택을 보유하게 되는 경우에는 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 기존 주택을 양도하면 양도세가 비과세될 수 있다.
물론 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건인 3년 이상 보유기간을 갖춰야만 비과세될 수 있다는 것을 잊어서는 안 된다.
한편 6억원 이상의 고가 주택이라면 6억원 초과분에 대해서는 당연 과세된다는 것도 잊지 말자. 또 60살 이상(여자 55살)의 부모님(배우자 부모님도 포함)을 모시기 위해 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 되는 경우에는 세대를 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세가 비과세된다.
물론 3년 보유의 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추고 있어야만 한다.
따라서 2개의 보유 주택 중 비과세 요건에 맞는 주택을 우선 매도하는 경우가 더 유리하다고 할 수 있다.
역시 6억원 이상 고가 주택이라면 초과분에 대하여 양도세를 내야만 한다.
1주택을 보유하고 있던 사람이 결혼을 함으로써 1세대 2주택이 되는 경우에는 혼인을 한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세 요건이 충족되는 전제 아래 양도세를 내지 않아도 된다.
혼인한 날은 당연히 법적으로 혼인신고가 이뤄진 날을 의미한다.
상속을 받아 2주택이 된 경우에도 어떤 주택을 처분하는가에 따라 그 적용 기준이 달라진다.
우선 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 상속받아 2주택이 된 경우 상속받은 주택은 일반 주택의 1세대 1주택 비과세 여부를 판정할 때 주택의 수에 포함되지 않는다.
즉 기존에 갖고 있던 주택을 처분할 때에는 비과세 요건만 갖췄다면 양도세를 내지 않아도 된다는 얘기다.
한편 상속주택을 먼저 처분하는 경우에는 양도소득세가 과세된다.
따라서 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 후에 매도하여야 양도소득세를 내지 않을 수 있게 된다.
1주택을 소유한 자가 서울, 인천, 경기도를 제외한 읍·면 지역에 소재한 농어촌주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 경우, 기존 일반 주택을 팔면 양도소득세가 비과세된다.
역시 3년 이상 보유한 경우에만 비과세가 적용될 수 있다.
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올 하반기 전국에는 1천가구 이상의 초대형 신규 분양 단지가 대거 쏟아질 전망이다.부동산정보업체 스피드뱅크 www.speedbank.co.kr에 따르면, 2005년 하반기에는 전국에 걸쳐 임대아파트를 제외한 1천가구 이상 대단지 49곳이 분양을 준비 중인 것으로 조사됐다. 전체 가구수는 7만6633가구로 이 가운데 일반분양 물량도 7만3111가구에 이른다. 특히 상반기에 1천가구 이상 대단지가 14개 단지에 불과했던 것에 견줘 3배 이상 늘어난 셈이다. 전체 49개 단지 중 재건축 단지와 조합 아파트가 각각 1개 단지씩 포함되어 있다. 지역별로는 경기도에서 21개 단지 3만561가구가 선보여 압도적인 비중(40%)을 차지한다. 다음으로는 충청남도가 8개 단지 9885가구(13%), 대구광역시가 5개 단지 6482가구(10%)로 뒤를 잇는다. 상반기 1천가구 이상 대단지 분양이 한 곳에 그쳤던 충청권에서는 행정중심 복합도시 예정 지역 발표 이후 하반기에는 10개 단지로 분양단지가 크게 늘었다. 대단지 공급 물량이 가장 많은 경기도에서는 화성시가 6개 단지로 가장 많고, 그 중 4개 단지는 동탄신도시 내에서 분양되며, 2개 단지는 인근 봉담읍에서 분양될 예정이다. 이 밖에 4개 단지가 공급되는 용인시에서는 기흥읍에서 2개 단지, 구성읍 1개 단지, 삼가동 1개 단지가 분양된다. 석원배/ 스피드뱅크 부동산연구소 |
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