 |
| △강남 일대 부동산중개업소 ⓒ박미향 기자 |
부동산시장에서 ‘거품’과 그의 ‘붕괴’는 부동산시장을 넘어 전체 경제에 엄청난 파장을 몰고 올 수 있는 그야말로 무시무시한 ‘핵폭탄’과 같다.
그 ‘파괴력’은 1997년 전체 경제를 마비 직전까지 몰고 갔던 외환위기(IMF) 사태보다도 더 클 것이라는 것이 전문가들의 지적이다.
지난 90년대 초반 이웃 일본에서의 부동산 거품과 그의 붕괴, 그리고 그에 따른 10년을 넘게 끌어온 장기 불황의 사례는 부동산시장의 ‘거품’이 단지 거품에 지나지 않는다는 것을 잘 증명하고 있는 셈이다.
그러나 문제의 핵심은 현재 우리 부동산시장이 과연 ‘거품’인가 하는데 있다.
‘거품’이 아니라면 붕괴될 리도 만무한 것 아닌가. 현재로선 우리 부동산시장을 거품이라고 진단하기는 매우 어려운 것도 사실이다.
소위 경제 전문가들도 그 견해가 제각각이며, 정부가 발표한 부동산 거품의 주요 지역으로 거론된 7개 지역, 이른바 ‘버블세븐’에 속하는 부동산시장의 움직임도 정부의 거품 경고에도 그 움직임이 평상심(?)을 잃지 않고 있다.
이런 상황이고 보면 청와대와 정부의 거품 경고는 무시할 만한 발언이라고 치부할 수도 있는 지경에 놓였다.
소위 ‘버블 경고에 버블이 끼어 있다’는 것. 그렇다면 청와대와 정부는 왜 ‘버블경고’ 카드를 들고 나온 것일까. 논쟁의 발단 청와대에서부터 부동산 시장을 겨냥한 정부발(發) ‘5월 대공습’의 포문은 청와대가 먼저 열었다.
지난 4일 정문수 청와대 경제보좌관을 필두로 연일 정부 관료들까지 등장해 발언의 수위를 높였다.
핵심 내용은 우리 부동산시장에 ‘거품(버블)’이 있다는 것이다.
90년대 초반 일본 경제를 초토화시켰던 ‘거품붕괴’ 상황이 한국에서도 조만간 벌어질지 모른다며 비중 있는 정부 관료들이 연일 발언 수위를 높여가자 부동산시장은 술렁대기 시작했다.
이 상황에서 청와대와 정부가 ‘버블세븐’으로 칭한 서울의 강남구, 서초구, 송파구, 목동, 분당, 평촌, 용인의 7개 지역이 부동산 시장 거품의 핵심 지역으로 지목됐다.
또한 이들 지역은 최근 3년간 부동산 가격이 급등한 핵심 지역이라고 규정했다.
버블세븐이 거품인 이유는 ▲강남지역은 소득대비 주택가격이 18.9배로 1990년 12월 21.7배 정도에 근접해 위험 수위에 도달했고 ▲전세가격 대비 매매가격이 2001년 1.6배에서 올해 2.4배로 높아졌으며 ▲주택가격 상승률이 평균치(강남은 전국보다 44% 높은 수준)를 크게 웃돌고 있다는 것이다.
또한 하반기에 보유세가 부과되고 대출 규제가 지속되면 거품은 20~30% 정도 꺼질 것이란 전망도 함께 내놨다.
부동산 시장, 과연 거품인가 우리 부동산시장이 과연 ‘거품인가, 아닌가’ 하는 문제는 전문가들도 그 견해가 분분한 상황이다.
그 만큼 거품 여부를 판단하는 데는 많은 논란이 따른다는 사실을 단적으로 보여준다.
경제학적으로 부동산시장의 거품은 주택 가격이 현재 경제의 기초 여건을 반영한 균형 가격(적정가격)을 넘게 되면 거품이라고 한다.
문제는 적정가격을 어떻게 보느냐에 따라 그 판단이 달라지는데 있다.
먼저 전세가를 적정가격으로 선정하고, 이것과 실제가격 간의 격차를 따지는 방법이 있다.
전세가가 현재의 주거가치(내재가치)를 반영한다고 할 수 있기 때문이다.
강남의 경우 전세가 대비 매매가격 비율이 2001년 1.6배에서 2006년 2.4배로 크게 높아졌기 때문에 거품이라고 진단할 수도 있다.
한편 적정주택구입가격(AP)을 기준으로 봐도 ‘버블세븐’ 지역은 거품이라 할 만하다.
2005년 도시근로자 가구 평균 소득과 대출을 포함해 적정주택구입가는 3억3천661만원이다.
그러나 ‘버블세븐’ 지역 30평형대 아파트의 경우 시세가 10억 원을 넘는다.
이런 상황이고 보면 청와대와 정부가 ‘거품’이라 경고할 만하다.
그러나 이러한 통계만으로 거품 여부를 판단하기는 부족하다는 반론도 만만치 않다.
전문가들은 부동산의 거품을 판단하려면 단순한 가격 상승 폭을 뛰어 넘는 폭발 직전의 과잉 인상 양상이 나타나야 한다고 한다.
또한 주거가치(전세가)만으로 적정가를 판단하기 어렵다는 지적도 있다.
자산 가치는 희소성에 의해 좌우되는 측면이 있으므로 주택의 투자가치 또한 적정가에 반영해야 한다는 것이다.
정부가 '강남권' 비호한다? 청와대와 정부의 지속적인 ‘버블’ 발언에도 ‘버블세븐’ 지역은 오히려 평온한 상황이다.
반면에 강북과 지방은 한파가 몰아치고 있다.
분양가 이하로 떨어진 '깡통아파트'가 수두룩하고, 신규 아파트 계약률은 바닥을 보이고 있다.
2~3년 전에 분양받은 아파트 입주율도 크게 떨어진 상황이다.
토지시장도 침울하기는 마찬가지다.
상황이 이렇게 되자 정부가 오히려 강남권 지역을 비호하는 것이 아니냐는 푸념마저 나오고 있다.
‘버블세븐’으로 지목한 지역은 요지부동이지만 지목되지 않은 서울의 강북과 지방 부동산시장이 그 된서리를 맞고 있는 상황이고 보면 일견 수긍이 가는 대목이다.
'위기예방설' vs '책임회피설' 그렇다면 이런 위험성을 모르지 않을 정부가 거품 붕괴론을 내놓는 배경에 관심이 쏠리는 것은 당연하다.
먼저 ‘위기예방설’이다.
정부가 시장 위험을 미리 감지하고 피해 예방에 나섰다는 것이다.
지난해 8·31대책과 3·30대책과 이에 따른 입법에도 불구 부동산 가격이 떨어지지 않고 있는 상황에서 6월부터 보유세 등 과세가 강화돼 부동산 보유자들이 피부로 느끼게 되면서 매물이 폭증하고 그에 따라 연말 경 부동산 가격이 폭락할 수 있다는 것이다.
그러나 청와대와 정부가 앞장서 위험을 과장하고 있다는 견해가 대다수다.
정부가 국민을 상대로 일종의 ‘심리전’을 벌이고 있는 것이 아니냐는 전망도 있다.
이런 전망은 부동산시장이 그 특성상 심리적 요인이 크게 작용하는 경제 분야이기 때문에 정부가 투기 세력에 맞서 심리적 기선을 제압하려는 정책 의도라는 것이다.
또 다른 분석은 ‘책임회피설’이다.
그 동안 정부가 ‘더 이상의 부동산 정책은 없다’고 할 정도로 최강의 부동산 정책을 폈지만 그 효과는 미미한 수준에 그친 것에 대한 책임 회피를 위한 포석이라는 것이다.
거품 논쟁, 어떻게 볼 것인가 청와대와 정부가 ‘버블논쟁’을 시작하자 시장과 언론은 정부의 잇따른 버블 발언과 무차별적 규제는 버블세븐의 거품을 꺼뜨리는 게 아니라 지방과 강북 등 비(非)버블세븐의 시장만 마비시킬 뿐이라고 지적한다.
사실상 버블논쟁 이후에도 버블세븐은 호가만 떨어졌을 뿐 별다른 동요를 보이지 않고 있다.
이 같은 논쟁 속에서 정작 우리 부동산시장에 진정한 버블이 있는지 없는지에 대한 진지한 연구와 고민은 사라졌다.
우리 부동산시장이 정말 ‘버블’이라면 한꺼번에 꺼지지 않도록 준비해야 할 것이다.
‘버블’을 마치 당장 없애야 할 적으로 규정하고 터뜨리지 못해 안달하는 모습은 국민의 불안감만 키울 뿐이다.
청와대와 정부의 경고대로 우리 부동산시장이 ‘거품’인지 아닌지는 아직 알 수 있는 상황은 아닌 듯하다.
그러나 현재로서는 ‘거품논쟁’에 끼어있는 ‘거품’부터 제거하고, 국민적 지혜를 모으는 것이 더욱 현명할 것이다.
류양선 부동산분양신문 편집인 RINFO@paran.com
저작권자 © 이코노미21 무단전재 및 재배포 금지
