[부동산] 기반시설 부담금 부과 등 부동산 개발 부담 가중 요인 급증 강북 뉴타운 등 도심 재개발사업에도 기반시설 부담금이 부과되는 등 부동산 개발사업에 있어 각종 부담이 줄줄이 늘어나게 됐다.
이에 따라 재개발 및 재건축 지역에서 나오는 아파트는 물론 하반기부터 공급되는 아파트의 분양가가 크게 오를 것으로 보인다.
이미 지난 12일부터는 기반시설 부담금이 시행되고 있으며, 내년부터는 공공아파트 후분양제가 도입된다.
특히 재개발은 8월 말부터 시공사 선정 시기가 조합 설립 이후로 늦춰지는 등 사업 지연 조치도 이어져 분양가 상승으로 이어질 공산이 크다.
건설교통부에 따르면 지난 12일부터 시행되고 있는 기반시설 부담금제가 서울 강북지역 뉴타운 등 도심 노후지역 재정비 사업에도 적용된다.
부담금 규모는 가구당 500만∼1천만원으로 추산된다.
단 재개발되는 전체 가구의 17% 규모인 임대주택 부분은 부담금이 면제된다.
또 새달부터 재개발 시공사 선정 시기도 기존보다 1∼2년 늦춰져 사업 지연에 따른 비용 부담이 분양가 상승으로 연결될 것이란 우려도 터져 나오고 있다.
다음 달 25일부터 시행될 도시 및 주거환경 정비법에 근거한 고시 기준에 따르면 재개발 시공사 선정 시기가 재개발사업 추진 초기단계인 추진위 인가 단계에서 조합 설립 인가 이후로 늦춰졌기 때문이다.
한편 내년부터 주택공사 등 공공 아파트에 적용되는 후분양제도 분양가 상승 요인이다.
현행 ‘선분양’ 제도에서는 땅값과 공사비를 일반 분양자에게 받아 충당해 왔지만 후분양을 하면 계약금과 중도금이 1∼2년 가까이 늦게 들어와 그 동안의 공사비를 모두 시행 사업주가 대출 등으로 충당해야 하기 때문이다.
기반시설 부담금 제도란 건물의 신·증축, 재건축·재개발 등으로 인해 추가로 필요하게 되는 도로·공원·학교 등 주변 기반시설 설치 비용을 건축주 본인이 일부(20%) 부담하도록 하는 제도다.
나머지 80%는 정부와 지자체가 부담한다.
문제는 이러한 비용이 결코 적은(?) 금액이 아니라는데 있다.
상공회의소는 전체 개발 사업비의 40%에 이를 것이란 전망도 내놨다.
기반시설 부담금은 연면적 60평(200㎡)을 초과하는 건축행위에 대해서 부과된다.
특히 재건축과 재개발사업에도 기반시설 부담금이 부과돼 분양가 인상이 불가피할 전망이다.
기반시설 부담금은 연면적에 기반시설 비용을 곱해 산출한다.
이때 기반시설 비용은 표준시설 비용과 용지 비용을 합한 값을 사용한다.
표준시설 비용은 ㎡당 5만8천원이고, 용지 비용은 시군구 평균 공시지가에 용지환산계수와 건물별 유발계수를 곱해서 구한다.
연면적은 60.5평(200㎡) 초과분만 적용한다.
100평짜리 주택이라면 39.5평에 대해서만 부과하는 것이다.
재건축은 증축분에 대해서만 부과한다.
부담률은 20%가 적용되는데 지자체에서 25% 수준에서 조정할 수 있다.
이에 따라 지자체별로 15~25%가 적용된다.
사업자가 기반시설을 자체적으로 설치할 경우 그만큼은 부담금에서 공제해 준다.
재건축 재개발의 경우 지자체에 도로를 제공하면 해당액만큼 공제 받을 수 있는 셈이다.
기반시설 부담금은 건축허가 후 2개월 내에 사업 시행자에게 부과되는데 이는 바로 재개발·재건축 시행자인 조합의 비용 증가로 이어져 분양가에 전가될 수밖에 없다.
한 시행사 관계자는 “일반분양 아파트와 재건축, 뉴타운 및 재정비 촉진지구까지 기반시설 부담금이 부과되면 대부분 분양가로 전환될 수밖에 없다”며 “특히 기반시설 부담금 부과로 사업성이 나빠져 공급이 위축될 경우 향후 분양가는 더 높아질 수 있다”고 말했다.
이 외에도 아파트 분양가 상승 요인이 줄줄이 이어질 전망이다.
내년부터 본격 시행되는 공공아파트의 후분양제도 분양가 상승 요인으로 작용할 공산이 크다.
현재는 착공과 동시에 아파트를 분양해 땅값과 공사비를 계약금으로 충당해 왔지만 후분양을 하면 계약금과 중도금이 1년6개월 정도 늦어져 그 기간 공사비를 모두 사업자가 충당해야 하기 때문에 이에 따른 금융비용 등이 분양가에 포함될 것으로 보인다.
10월부터 강화되는 건축법도 분양가 상승 요인이다.
건교부는 도로와 접한 대지의 경우 건물은 최소한 1m 띄워야 하고 건축물 앞에 건물을 지을 때는 인접 대지로부터 건물 높이의 2분의 1(현재 4분의 1) 이상 띄워 짓도록 했다.
또 단지 내 동 간 거리도 건물 높이의 최소 1배(현재 0.8배) 이상으로 강화했다.
류양선 부동산분양신문 편집인 RINFO@paran.com