싸게 부동산을 장만하는 것도 중요하지만 제값 받고 제때에 팔 수 있는가를 파악하는 것도 중요하다.
또 취득에 따른 각종 비용 물론 입주(임대)지연 비용도 예측해봐야 한다.
적정 경매입찰가 산정방법 경매는 일반매매로 부동산을 사는 것보다 추가로 부담되는 비용이 더 많다.
또 경매투자의 위험도 있기 때문에 최소 10~15% 이상 싸게 낙찰받아야 한다.
경매의 추가비용으로는 △취득세(농어촌특별세) 1.5%, 등록세(교육세) 1.2% △명도비용 2% △입주지연에 따른 손해 4~6% △체납 공과금과 집수리비 1~2% 등 9~12%의 추가비용과 경매이익까지 고려해야 한다.
취득(취득·등록세)에 들어가는 비용은 경매가 오히려 유리하다.
왜냐하면 낙찰가를 기준으로 해 세금을 매기기 때문에 통상 실거래가로 세금을 매기는 매매보다는 유리하다.
그러나 문제는 기타 추가비용이다.
이미 살고 있는 세입자를 내보내려면 합의금이나 이사비를 쥐어 보내야하는 게 관행이다.
보통 낙찰가의 1~2% 정도는 감안하는 것이 통례. 잔금납부 후 집을 비우는 비용 또는 입주까지 짧게는 1개월에서 길게는 6개월 정도 걸리므로 입주지연에 따른 기회비용도 따져봐야 한다.
나름대로 기준가격을 정하라 기준가격을 정할 때는 종목별로 달리해야 한다.
아파트는 최소 10%, 연립·다세대 15%, 단독주택과 오피스텔 20%, 구분상가와 소형사무실은 25% 정도 저가에 낙찰받을 것을 계획하고 입찰해야 한다.
가격을 정할 때 내가 입찰하고자 하는 지역 안의 최근 낙찰가격 추이를 검토해볼 필요가 있다.
낙찰가격 추이는 경매정보 사이트를 활용하면 된다.
유사한 물건이란 입찰하고자 하는 관심 물건이 광진구 중곡동에 있는 다세대주택이라면 최근 중곡동 일대에서 동일 규모의 경매물건이 얼마에 낙찰됐고 입찰자들은 몇 명 정도였는지 실제 사례를 확인해 본다.
향후 입찰가격을 쓰는데 기준가격으로 삼을 수 있다.
수익성 높은 물건 고르는 법 실수요자라면 꾸준한 입찰전략을 세워야 한다.
극한기, 극서기, 명절 전후, 공휴일 전, 폭우·폭설, 기상상태가 안 좋은 날에는 입찰장에 사람이 많지 않아 입찰경쟁이 덜해 손쉽고 싸게 낙찰 받을 확률이 높다.
투자가 목적인 경우는 틈새종목을 고르는 것이 좋다.
물건의 틈새종목으로는 ① 감정가가 시세보다 낮게 평가(첫 입찰)된 부동산 ② 단동(나홀로 아파트), 비인기지역(수도권 지방) 등 소외종목 ③ 주상복합, 대형, 용도변경 경매물건 ④ 재경매(보증금 20~30%), 변경∙ 연기 직후 매물 ⑤ 일괄 입찰 ⑥ 경락인수 물건 ⑦ 대지권 없는 경매부동산 ⑧ 개발 예정지 인근 ⑨ 노후(허름한) 주택 등이 있다.
또 권리의 틈새 물건은 ① 세입자 많은 주택 ② 강제경매 ③ 임차관계 미상 ④ 전 소유자가 임차인 ⑤ 주택의 인도가 늦은 경우 ⑥ 집합건물에서 호수가 틀린 경우 ⑦ 보증금이 몰수돼 배당금이 포함된 경우 ⑧ 선순위 주민등록 전입자가 있으나 점유하지 않는 경우 ⑨ 가공 유치권 및 선순위 임차인 신고 등이 있다.
윤재호 메트로컨설팅대표
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