최근 트렌드는 투자 아닌 관리...미래가치에 대한 연상게임 선행돼야 최근 몇 년동안 부동산 특히 수도권의 부동산가격이 급격히 상승하여 버블형성에 관한 우려와 일본처럼 부동산 가격이 폭락할 것이라는 예측까지 나온 적도 있었다.
하지만 우리나라는 버블붕괴 직전의 일본과는 대출방식이 달라 급격한 가격하락은 없을 것으로 본다.
다만 일본의 경우를 타산지석으로 삼아 우리나라 특히 수도권 시장의 향후전망을 내다볼 수 있다는 점은 간과할 수 없다.
2007년 후반기부터 현재까지 강북권 및 의정부, 양주, 동두천등의 부동산, 특히 아파트의 시세상승이 가파르다.
물론 도로나 전철개통, 신도시 개발등 각종 호재에 기초한 부분도 있으나 결정적인 것은 소형주택 품귀현상으로 전세값 상승에 따른 주택가격 상승으로 인해 서민들이 수도권 외각으로 밀려날 수밖에 없다는 점이다.
때문에 이미 수도권에서 1억원 이하의 아파트는 찾아볼수 없는 지경에 이르렀다.
여기서 필자는 독자들과 연상게임을 해보고 싶다.
앞서 서술한 내용은 부동산에 관심이 있는 사람들이라면 누구나 아는 부분이다.
이제부터는 시야를 넓혀 주택시장을 움직이는 여러 가지 상황을 종합하여 살펴보자 올해는 급격한 물가상승과 더불어 경제지표가 하강곡선을 그리는 등 대출수요의 계속적인 증가와 여신자금을 마련하기 위한 은행들의 CD발행증가 등으로 고금리는 계속될 수밖에 없다.
또한 대외적인 경제상황도 좋지않아 국내경기도 어려운 한 해가 될 것이다.
수도권 대출규제 또한 계속되고 있다.
이명박 정부의 도심개발중심의 부동산정책에 따라 도심의 인구들의 수도권외각으로의 이주는 계속될 것으로 보인다.
2009년에 주목하라 그럼 언제가 그 피크일까? 실수요자가 아닌 경매를 이용한 투자자의 입장이라면 당연히 매각 시점을 가늠해보아야 할 것이다.
여기서 연상게임이 필요하다.
경매는 입찰할 때부터 미래 가치를 보고 들어가기 때문이다.
2009년을 주목하자. 이 시기가 되면 새로 집권한 정부가 추진할 각종개발정책들이 시작되고 FTA 효과가 나타나면서 내수경기가 본격적으로 살아날 것으로 보인다.
또한 분양가 상한제나 원가공개 등으로 인해 새로운 주택이 공급되는 시점은 2009년 이후가 될 것이고 기존의 공급된 거래대상 부동산의 공급부족은 상당할 것이다 특히 현정부는 전 정부가 추진해온 동탄2기 신도시 등의 개발에 적극적으로 나서지 않고 있다.
현정부의 도심개발정책과 맞지 않기 때문이다.
사업을 예정대로 추진한다면 2018년경 베이비 부머들의 본격적인 은퇴시기에 이르러 2기 신도시 부동산가격의 붕괴를 부를 수 있다.
또한 이시기에는 전매제한이 풀리는 아파트가 본격적으로 시장에 등장하여 매물을 늘어날 것이기 때문에 그 하락 효과는 엄청날 것이다.
필자는 통일이라는 변수가 생기지 않는 한 수도권 외각의 2기 신도시들의 장기적인 미래는 밝지 않다고 본다.
주택경매를 통해 자산을 늘리거나 재테크를 하려는 독자들은 스스로 매각시점을 머리에 그려보아야 할 것이다.
경매인이라면 적정한가격의 매입과 관리도 중요하지만 매각시점을 잡는 것이 무엇보다 중요하다.
시기를 놓친다면 결국 투자에 실패하게 된다.
최근 자산투자의 방향은 재테크에서 자산관리로 변화하고 있다는 것을 명심하자. 열심히 낙찰받는 것도 좋지만 자산관리에 실패한다면 이는 모래성을 쌓는 일이기 때문이다.
강한수 이지에프앤에이 대표이사 chief220@naver.com