목좋은 오피스텔 이자수익률 두배… 공급 늘어 머지않아 포화상태 이를 듯 강남에서 제일 비싸게 팔리는 오피스텔은 강남역 앞 ‘두산 베어스텔’이다.
전철역에서 가까운 탓에 평당 매매가가 800만원을 훌쩍 넘어선다.
25평형을 사려면 2억원은 줘야 한다는 이야기다.
두어달 사이에 3천만원 가까이 뛰어올랐다지만 주변 여건을 둘러보면 그래도 아직 투자할 만한 가치는 충분해 보인다.
이 2억원짜리 오피스텔을 월세로 내놓으면 보증금 1천만원을 걸고 한달에 160만원까지 받을 수 있다.
1년이면 1920만원이다.
얼추 따져봐도 한해 수익률이 9%를 웃돈다.
금리가 바닥을 기고 있는 요즘, 같은 돈을 은행에 넣어두면 1년 걸려 겨우 5% 밖에 못 건진다.
높은 이자를 찾아 은행이니 종금이니 다 뒤져봐도 한달에 90만원도 받기 어려운 실정이다.
최근 돈깨나 있다는 사람들이 너도나도 오피스텔에 목을 매는 것도 이런 이유 때문이다.
가격이 마냥 치솟고 있지만 웬만한 오피스텔은 물량이 달릴 정도다.
새로 분양하는 오피스텔은 경쟁이 더욱 치열하다.
지난달에 분양을 끝낸 논현동 ‘대우 디오빌’은 신청자들이 몰려 4시간 만에 청약이 모두 마감되는 소동을 빚었다.
선착순 분양이라 며칠 전부터 사람들이 모델하우스 앞에 장사진을 쳤을 정도다.
투기꾼들이 몰린 탓도 있지만 이만큼 안정적이면서도 짭짤한 수익률을 보장하는 투자수단이 달리 마땅치 않기 때문이기도 하다.
이른바 ‘수익형 부동산’ 투자인 셈이다.
낮은 금리 탓이겠지만 시세차익뿐만 아니라 당장 눈앞의 정기적인 수익률에서도 다른 금융상품보다 훨씬 낫다.
조금 더 머리를 굴리면 자기 돈을 쏟아붓지 않고도 짭짤한 재미를 볼 수 있는 방법이 있다.
앞선 예로 든 ‘대우 디오빌’은 잘만 하면 은행 이자의 두배를 넘는 수익률을 올리는 것도 가능하다.
대우 디오빌의 평당 분양가는 600만원으로, 16평형이면 9600만원이다.
은행에서 60%를 대출받는다면 3840만원만 있으면 된다.
나중에 보증금 500만원에 월세를 70만원만 받아도 대출 이자를 뺀 월 순수입이 34만원(70만원-9600만원×60%×7.5%÷12달)에 이른다.
연간으로 따지면 408만원인 셈이다.
실제 투자한 금액이 보증금 500만원을 뺀 3340만원이라면 연간 수익률은 11.5%나 된다.
도심·전철역 부근 선택이 안전 이 정도면 여윳돈을 쥐고 망설이는 투자자들이 매력을 느낄 만하다.
실제로 강남에서는 얼마 전부터 뭉칫돈을 들고 다니면서 괜찮은 매물을 싹쓸이해가는 사람들이 종종 눈에 띈다고 한다.
심지어 신규분양 같은 경우에는 아르바이트생을 고용해 며칠 전부터 줄을 세우기도 하고, 그렇게 따낸 분양권이 몇천만원씩 프리미엄이 붙어 팔려나가는 일도 흔하다.
그러나 막상 덤벼보면 생각만큼 쉽지는 않다.
엄청난 수익률은 분양하는 쪽에서 흘려보내는 과대포장에 그칠 뿐, 막상 뚜껑을 열어보면 기대에 못미치는 경우도 허다하다.
워낙 경기전망이 불확실한데다 꾸준히 공급이 늘어나는 추세이기 때문이다.
당분간 수요가 공급을 앞지르겠지만 머지 않아 포화상태에 들어서게 될 것으로 전문가들은 내다본다.
이런 우려를 뒷받침하듯 벌써부터 몇몇 오피스텔은 분양률이 눈에 띄게 떨어졌다.
여차하면 대출을 받아 사들인 오피스텔을 그냥 놀리는 일이 생길 수도 있다.
매매가격은 어느 정도 안정됐지만 임대가격이 불안정한 것도 이런 이유 때문이다.
얼핏 매력적인 수익률 뒷면에 도사린 함정을 놓쳐서는 안 된다고 전문가들은 충고한다.
수익률을 따지기에 앞서 수요가 충분히 뒤따라주는지 확인하는 건 기본이다.
전문가들 의견을 종합하면 지역별로는 도심 한복판이나 전철역 부근에서 오피스텔을 고르는 게 안전하다.
중심지를 조금만 벗어나면 가격이 형편없이 떨어질 뿐만 아니라 회전율이 문제가 되기 때문이다.
가장 안전하고 수익성 높은 평형은 11~15평형대를 꼽을 수 있다.
투자금액이 적어 매매가 활발할 뿐 아니라 월세전환 이율도 높다.
신촌의 ‘신동아 서교타워’ 12평형은 보증금 1천만원에 월세 55만원으로 월세전환 이율이 22%에 이른다.
이 지역 소형 평형 오피스텔의 수익률은 9% 정도다.
아무래도 신경이 쓰인다면 분양시점에 사들여 입주까지 2~3년을 마냥 기다리기보다는 가격을 더 쳐주고서라도 입주를 앞둔 시점에 들어가는 것도 한 방법이다.
투자회수 기간이 짧을 뿐만 아니라 도중에 시공사가 부도를 맞는 따위의 어처구니없는 위험을 줄일 수 있다.
한발 더 나아가면 세금 문제까지 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
먼저 분양가의 7.6%에 이르는 부가가치세를 잊지 말고 환급받아야 한다.
앞서 예로 든 대우 디오빌은 729만원이나 돌려 받을 수 있다.
벤처집적시설로 지정돼 있는 오피스텔이라면 취득세와 등록세를 100% 감면받을 수 있다.
취득세와 등록세는 각각 2%와 3%씩으로 대우 디오빌은 모두 480만원을 아낄 수 있다.
이런 혜택까지 챙기면 수익률은 훨씬 더 올라간다.
오피스빌딩 투자 적지는 여의도 자금이 좀더 풍부하고 여유가 있다면 오피스텔뿐 아니라 일반 오피스 빌딩이나 상가, 주상복합건물 등도 매력적인 투자대상으로 생각해볼 만하다.
오피스텔에 비교하면 오피스 빌딩은 전반적으로 큰 재미를 기대하기는 어렵다.
3년 전부터 매매가격은 계속 치솟는 반면, 임대가는 오히려 떨어지고 있다.
그나마 투자할 곳을 찾는다면 여의도쪽이 좋다.
종로나 중구쪽은 워낙 임대료가 높아 계속 빠져나가는 추세고, 강남쪽은 최근 신규공급 물량이 크게 늘어 부담이 된다.
금융 관련 회사들이 많은 여의도쪽이 그나마 안정된 시장을 유지해 나가고 있다.
상가는 여러 변수가 많은 만큼 위험부담도 크다.
단지내 상가라면 30평 이하의 소형 아파트 단지에 최소 500가구 이상인 곳을 고르는 게 좋다.
앞이 좁고 세로로 긴 상가보다는 시야를 가로막는, 앞이 넓은 상가가 더 낫다.
근린 상가라면 전철역이나 대로변에 있는 곳 가운데 목 좋은 곳을 고르는 일이 관건이다.
조금 비용을 치르더라도 권리금이 높은 곳을 고르는 게 안전하다.
위험을 감수하더라도 공격적인 투자를 하기 원한다면 아직도 한참 유행인 테마 쇼핑몰에 뛰어드는 것도 좋다.
마케팅이 먹혀들고 상권만 제대로 만들어지면 대번에 수억원의 시세차익을 얻을 수 있다.
주상복합아파트쪽을 뚫는다면 이미 공급과잉 상태에 이른 대형보다는 중소형쪽이 낫다.
중소형쪽은 아직 수요가 남아 있다.
수익형 부동산은 하반기에 봇물을 이룰 전망이다.
얼추 모아봐도 오피스텔이 9개 단지에 4100실, 주상복합아파트가 2400가구 이상 쏟아져나올 것으로 보인다.
저금리를 적절히 활용하고 목 좋은 곳을 보는 안목만 있다면 수익형 부동산 투자는 분명히 지금이 적기다.

두달된 리츠, 아직도 탐색전 우선, 주식보다 훨씬 안정적이다. 적어도 주식처럼 쪽박을 차는 일은 없을 것 같다. 두번째로 돈이 많지 않아도 부동산에 직접 투자한 것과 같은 수익률을 맛볼 수 있다. 단돈 10만원으로도 63빌딩의 한귀퉁이를 사는 게 가능하다. 셋째 직접 투자하는 것보다 훨씬 안전할 뿐만 아니라 훨씬 높은 수익률을 얻을 수 있다. 적어도 은행 금리보다는 높은 수익률을 기대할 수 있을 것이다. 넷째 언제라도 팔고 싶을 때 돈으로 바꿀 수 있다. 이런 투자대상이 있을까. 전문가들은 리츠(부동산투자회사)를 꼽는다. 리츠는 부동산에 투자하는 뮤추얼펀드라고 생각하면 된다. 리츠는 대개 주식시장의 원리를 그대로 끌어다 쓰고 있다. 자본금이 500억원 이상이어야 하고, 그 가운데 30% 이상을 일반인들에게 공모해야 한다. 그렇게 모은 금액의 70% 이상을 부동산과 부동산 관련 유가증권에 투자하고, 거기서 나오는 수익의 90% 이상을 다시 투자자에게 돌려준다. 문제는 요즘 부동산 가격이 너무 올라 수익성이 높은 부동산을 찾기가 생각만큼 쉽지 않다는 데 있다. 이런저런 설립요건이 까다로운 것도 걸림돌이다. 리츠를 하겠다는 곳은 많지만 선뜻 일을 벌이고 나서는 데가 없는 것도 그 때문이다. 부동산 간접투자 시대가 열렸다는 호들갑이 무색하게도 허용 두달이 다 되어가도록 아무런 소식이 없다. 지나친 기대감이 사그라들면서 이제는 안정적인 정석투자쪽으로 가닥을 다시 잡아야 할 모양이다. 부동산 가격이 좀더 떨어지고 합리적인 시장 참여자들이 더 많아질 때 리츠도 비로소 활성화될 것으로 보인다.