과거에는 토지 등 투자금액이 크고 위험부담도 상대적으로 높은, 하지만 일단 터졌다 하면 고수익을 노릴 수 있는 투기성 상품에 대한 선호도가 높았던 반면, 최근에는 적은 투자비용으로 비교적 안전한 상품에 투자하려는 수요자들이 꾸준히 늘어나고 있다.
여기에 해마다 되풀이되는 전·월세란과 중소형 평형 공급부족까지 겹치면서 중소형 아파트를 구입해 임대수익을 올리려는 수요자들의 발길이 이어지고 있다.
특히 교통이 편리한 역세권 중소형 평형과 초기 투자비가 크지 않은 분양 아파트들이 표적이 되고 있다.
이번주에 소개하는 강남구 대치동 대우아이빌 역시 선호도 높은 소형 역세권 아파트이다.
지난 6월에 분양 당시 신청일 이전부터 수많은 인파가 몰려들어 선호도를 반영했다.
특히 강남의 목좋은 소형 아파트로, 수요가 확실해 임대수익도 보장될 뿐만 아니라 향후 가격상승 기대감까지 겹쳐 모델하우스에는 수요자들의 방문이 줄을 이었다.
정확한 주소지는 서울특별시 강남구 대치동 891-6번지이고, 가구수는 371가구의 주상복합 아파트 단지이다.
주상복합 단지라는 특성상 용적률을 높여 용적률 1096%에 전체 규모는 지하 7층, 지상 26층까지 1개 동으로 구성되어 있다.
평형별 가구수는 12평형 68가구, 13평형 92가구, 14평형 112가구, 24평형 71가구, 27평형 99가구이다.
이중 12~14평형은 원룸형식이고, 24·27평형은 전용면적 18평형의 일반 아파트와 같은 규모가 될 전망이다.
대우아이빌의 투자성을 살피기 위해 먼저 입지조건을 살펴보면 지하철 2호선 선릉역이 도보 6분 거리의 역세권 단지이고, 난방은 도시가스, 개별 난방을 사용한다.
현관 구조는 중앙 엘리베이터를 둘러싼 형식의 계단식으로 할 예정이고, 각 가구마다 붙박이장을 설치한다.
주 수요층은 테헤란로 인근 직장인이다.
특히 독신들에게 인기가 있을 전망이다.
건설회사쪽은 관리비 부담 등을 줄이기 위해 2명이 거주하는 경우가 많다는 점에 착안해, 구조상 원룸에도 2명이 사용하는 데 불편함이 없도록 구분사용이 가능하도록 설계했다.
생활편의 시설은 영동세브란스, 광계병원, 강남병원 등이 있고 현대백화점, 코엑스 등 쇼핑시설이 잘 갖춰져 있다.
또 선릉공원이 가깝고, 차량 10분 거리에는 한강고수부지와 잠실종합 경기장이 있어 코엑스를 이용한 영화관람, 스포츠, 휴식 등을 즐기는 데 불편함이 없을 전망이다.
전용률 낮고 임대료 높은 주상복합 대우아이빌 분양가는 평당 680만원에서 900만원대로 층과 향에 따라 각기 다르다.
강남구의 평균 평당 분양가가 1천만원을 훌쩍 넘고 있다는 점을 감안하면 상대적으로 비싼 편은 아니다.
현재 시세는 13평형이 평균 1억3500만원, 14평형 1억4250만원, 24평형이 2억4250만원, 27평형이 2억2500만원 등으로 평균 2천만~3천만원 가량의 프리미엄이 붙어 있다.
입주시점이 약 3년간 남아 있는데도 프리미엄은 비교적 높은 편이다.
하지만 투자시 고려해야 할 사항이 있다.
이미 분양된 서초구 잠원동 대우아이빌과 서초동 대우아이빌의 프리미엄을 비교해보면 잠원동 대우아이빌은 평형별 프리미엄이 평균 3500만~6500만원 가량 붙어 있는 반면 서초동 대우아이빌은 500만~1100만원의 프리미엄만 형성되어 있다.
평형대는 27평형 이하 소형 평형으로 구성되어 있고, 주 수요층이 강남권 직장인들이라는 점 역시 동일하다.
차이점이라면 잠원동 대우아이빌은 이미 올해 6월 입주를 한 단지인 반면 서초동 대우아이빌은 2003년 입주예정인 단지이다.
하지만 그보다 더 큰 차이는 잠원동 대우아이빌이 일반 아파트인 반면 서초동 대우아이빌은 주상복합 단지라는 점이다.
주상복합 단지는 2000년 이후 분양이 급증했고, 새로운 주거형태로 각광받고 있지만 현실적으로 관리비 부담이 일반 아파트보다 크기 때문에 임대인들이 꺼리고 있다.
또 전용률도 일반 아파트보다 낮아 동일한 평형이라도 전용면적을 확인하는 것도 필요하다.
대치동 대우아이빌의 경우 위치나 수요면에서 임대수익은 가능하겠지만 단기적으로 매매가가 급등할 가능성은 많지 않을 것으로 예상된다.
현재 프리미엄에서 입주시점까지 1천만~2천만원 가량의 가격상승이 예상되는 수준이다.
또 최근에는 소형 평형 오피스텔의 공급물량도 점차 확대되는 추세여서 11~12월에만도 약 8천가구 정도의 오피스텔이 분양 대기중이다.
때문에 소형 아파트에 투자할 목적이라면 인근 지역에 비슷한 평형대의 공급물량 추이 등을 잘 살피고, 분양 이후 관리비와 부대시설 등에 대한 꼼꼼한 점검이 필요할 것으로 판단된다.
|
금융권 경쟁잭 금리 인하로 최근 1년반 사이 폭증세 주택담보대출은 IMF 경제위기를 전후로 하여 금융권에서 안정된 대출로 간주되면서 급격히 증가해왔다. 이미 1996년 이후 예금은행들은 부도기업 증가에 따라 기업대출을 기피하고 여기에서 생긴 여유자금을 상당부분 가계에 대한 주택자금 대출로 전환하는 영업전략을 추진했다. 여기에 대출금리가 경쟁적으로 인하되면서 가계대출은 빠른 속도로 증가하고 있다. 이러한 배경 아래서 주택자금 대출은 급속히 증가하여 대출잔액이 94년 말 28조1천억원에서 97년 말 42조9천억원, 2000년 말 54조1천억원으로 증가했다. 비록 주택자금 대출은 IMF 위기 이후 그 증가속도가 주춤했지만 2000년부터 다시 크게 증가하여 99년말과 비교했을 때 2000년 말까지 16.3%가 늘어났다. 분기별로 보면 1분기에 1728억원, 2분기에 2188억원, 3분기에 1230억원, 4분기에는 2470억원이 증가했다. 그런데 2001년 들어 이러한 주택자금 대출이 감소세를 보여 잔액기준으로 1분기 964억원 감소, 2분기에는 84억원이 감소했다. 이러한 현상은 신규 대출수요는 꾸준히 증가하고 있으나 금리하락의 영향으로 기존 고금리 주택자금의 상환이 늘어나기 때문이다. 이에 따라 은행의 주택자금 대출은 증가하고 있으며, 주로 할부금융회사, 국민주택기금 대출 잔액이 급격히 감소하고 있다. 이에 따라 상반기 중 은행의 주택자금 대출은 6458억원 증가한 반면 할부금융회사는 2700억원, 국민주택기금은 무려 5248억원이나 감소했다. 할부금융회사의 경우는 이러한 현상이 IMF 이후부터 지속돼왔지만, 국민주택기금의 경우는 신규 대출수요의 증가에 따라 지난해에만 3조9042억원이 증가했다. 그러던 것이 올해 들어 역전현상이 벌어지는 것은 시장금리가 계속 내리면서 시중은행의 주택담보 대출금리는 내렸지만, 기금 대출금리는 이를 따라가지 못하면서 경쟁력을 잃었기 때문이다. 올 상반기 국민주택기금의 대출금리를 보면 분양주택 구입 자금은 전용면적에 따라 7.5~9.5%, 기존주택 구입 자금은 7.5~9.0%로 시중은행(6월)의 7~7.5%보다 훨씬 높았다. 이에 따라 국민주택기금도 7월1일자로 금리를 0.5~1.5% 내렸지만, 시중은행은 6% 초반대로 인하하는 등 금리하락세가 가속화하고 있다. 이러한 주택자금 대출 흐름만으로 우리나라 주택자금 대출 전체를 살펴보기는 어렵다. 이는 가계일반자금 대출이나 사채, 계 등 사금융이 광범하게 존재하고 있기 때문이다. 따라서 주택대출 전체 규모를 알기 위해서는 이러한 금융 현황을 동시에 파악해야 한다. 현재 이와 관련해 살펴볼 수 있는 통계는 한국은행의 가계신용통계 중 가계일반자금 대출 통계가 유일하다. 가계일반자금 대출은 예금은행과 개발기관, 저축기관, 보험기관의 가계대출과 신용카드회사의 현금서비스와 카드론이 포함된다. 통상 중장기 대출인 주택자금 대출의 경우는 주택관련 증빙과 담보물이 요구되며 은행은 이를 기준으로 주택자금 대출과 일반자금 대출을 구분하고 있다. 그렇지만 가계일반자금 대출은 소비만이 아니라 고금리 대출상환, 주택구입, 개인사업 자금용 등 다양한 용도로 사용된다. 따라서 이 자금 중 주택관련 대출의 비중을 알아야 하는데, 5개 시중은행의 경우 주택담보 대출 비중이 63.2%이고, 연리 9% 이하 신규대출 비중이 2001년 2분기에 68.9%인 점을 감안해보면 은행가계 대출 중 3분의 2 정도가 주택담보 대출 증가로 볼 수 있다. 이렇게 보면 비록 주택자금 대출은 감소했지만, 은행의 가계일반자금 대출은 2분기에만 12조1484억원이 증가한 것이다. 보험기관의 경우도 1조4608억원이 증가했다. 이처럼 가계일반자금 대출은 올 들어서만 24조557억원이 증가했고, 지난해에는 41조5120억원이 증가함으로써 지난 1년 반 동안 증가액이 65조원을 넘고 있다. 이 중에서 45조원 정도는 주택관련 대출일 것으로 추정된다. 그러므로 실제 주택관련 대출은 주택자금 대출 증가액을 포함할 경우 2000년 이후 60조원 정도 증가된 것으로 추정된다. 이상의 흐름을 보면 주택관련 대출은 공공자금인 주택기금 비중이 급속히 감소하고, 민간금융기관의 가계일반 대출이나 주택자금 대출의 형태로 급속히 증가하고 있고 증가 속도도 대단히 빠르다. 전체 주택관련 대출은 230조원 정도로 추정되며, 이중에서 25% 이상이 지난 1년 반 동안 증가한 것으로 판단된다. 이상영/ 부동산114 대표이사 sylee@r114.co.kr |
|
11월26일(월) 경기 고양시 일산구 일산동 2차대림e-편한세상 1순위 접수 ☎ 031)903-5353 대구시 북구 서변동 화성리버파크 당첨자 발표 ☎ 053)764-9555 강원 강릉시 교동 주공 임대 당첨자 발표 ☎ 033)646-3406 부산시 북구 화명동 대림·쌍용 당첨자 계약일(~11/28) ☎ 051)331-2222 11월27일(화) 경기 고양시 일산구 일산동 2차대림e-편한세상 2순위 접수 ☎ 031)903-5353 서울 10차 동시분양 당첨자 계약일(~11/29) 11월28일(수) 경기 고양시 일산구 일산동 2차대림e-편한세상 3순위 접수 ☎ 031)903-5353 경기 구리시 인창동 인창 대림 당첨자 발표 ☎ 031)562-3322 경기 광주군 실촌면 삼리 현진에버빌 당첨자 계약일(~11/30) ☎ 031)716-9977 11월29일(목) 충남 천안시 백석동 주공 국민임대, 10년 당첨자 계약일(~11/30) ☎ 042)602-4100~1 경기 고양시 덕양구 토당동 금강KCC 당첨자 계약일(~12/1) ☎ 031)905-9988 경기 안양시 만안구 3차 성원 상떼빌 당첨자 계약일(~12/1) ☎ 031)398-7272 경기 구리시 수택동 영풍 마드레빌 당첨자 계약일(~12/1) ☎ 031)558-2471~5 |
저작권자 © 이코노미21 무단전재 및 재배포 금지
