전월세·임대주택 안정책 미흡… 서민 주거안정 먼저 고려해야 2001년에 건설교통부는 9차례에 걸쳐 주택관련 정책을 발표했다.
평균 한달반 만에 정책 하나씩을 발표한 셈이다.
추진된 주택정책의 방향은 크게 3가지로 요약된다.
첫째 주택경기 활성화, 둘째 전·월세 안정대책, 마지막으로 임대주택 공급 확대다.
이중 주택경기 활성화 대책은 각종 세제와 금융지원 등을 통해 소비자들의 구매능력을 향상시킴으로써 신규분양 시장을 활성화시키는 데 큰 기여를 했다.
특히 전세 대비 매매 비율이 70~80%에 육박하고 은행의 주택관련 대출금리가 경쟁적으로 인하되는 상황에서 소비자들의 구매능력 향상을 위한 정부의 지원책은 일부 전세 세입자들의 자가 취득을 촉진시키는 계기로 작용했다.
주택경기 활성화 대책은 상당한 성과를 거둔 반면 전·월세 대책이나, 임대주택 공급대책은 사실상 뒷북 정책이었다고 할 수 있다.
1998년 외환위기 이후 주택공급이 감소하고 분양가 자율화와 소형주택 의무 비율이 폐지되면서 2001년에 발생한 사상 초유의 전·월세난은 이미 예고된 일이었다.
이런 측면에서 전·월세난은 인재라고 할 수 있다.
1년여 전만 해도 미분양 아파트를 해소하고 부도와 연쇄도산에 직면해 있는 건설업체들을 지원하기 위해 재건축·재개발 사업의 활성화를 거론하던 정부는 전·월세난을 진정시키기 위해 폐지했던 각종 제도 또는 정책들을 번복하는 우를 범했다.
그 대표적인 정책이 바로 소형주택 의무공급 비율이다.
99년과 2000년의 주택건설 실적을 살펴보면 전용면적 18평 이하의 주택이 그 이전에 비해 확연히 줄었음을 알 수 있다.
그렇지만 2001년 들어 불기 시작한 소형평형에 대한 수요는 실수요에 투기적 가수요까지 가세하면서 소형주택 의무 공급비율이 적용되지 않았음에도 불구하고 전체 주택건설 공급실적의 40%를 넘어서고 있다.
여기에 소형평형이 주종을 이루고 있는 다가구 주택과 주거용 오피스텔까지 포함한다면 현재의 소형주택은 다소 공급 과잉되고 있는 듯한 인상이다.
더욱이 소형주택 공급 의무비율의 표적이 되고 있는 재건축 사업은 정부의 서민주거 안정대책과는 실상 거리가 있다.
강남지역 20평형대 아파트 시세는 평균 2억원을 상회한다.
결코 서민들을 위한 소형주택이 아니다.
이런 측면에서 재건축사업에 적용되는 소형주택 공급 의무비율은 서민의 주거안정보다는 주택건설 실적상의 소형주택 비율에 정책목표가 맞추어 있지 않나 하는 의구심마저 든다.
더욱이 지금부터 적용되는 소형주택 공급 의무비율은 앞으로 2~3년 뒤 주택공급 시장에 영향을 미친다.
현재는 소형주택에 대한 수요가 급증하고 있으나 이러한 추세가 향후에도 지속된다는 보장은 없다.
시장은 자율적인 조정기능을 갖고 있다.
시장의 자율을 무시한 정부의 개입은 자칫하면 ‘시장 교란, 정책 실패’의 악순환을 또다시 되풀이할 수 있음을 간과해서는 안 된다.
2001년 중 전세의 월세 전환 비율이 급상승하면서 전·월세 시장이 불안정해지자 정부는 이에 대한 안정대책을 몇차례에 걸쳐 발표했다.
현재 전세 계약물량의 40%가 월세로 전환되고 있는 실정이다.
그러나 정부의 전·월세 안정대책은 월세 이율을 통제하고 빈 방의 실태를 조사해 전세수요를 분산시키는 정도에 그치고 있다.
물론 이런 조처가 단기적으로 문제를 완화시키는 효과를 거둘 수는 있다.
그러나 최근의 월세 전환은 수급불균형, 시중의 저금리 기조, 매매가격의 정체에 따른 전세 제도의 기능 약화가 복합적으로 작용하여 나타난 결과라는 데 문제의 본질이 있다.
서민의 주거 안정을 위해 정부는 2003년까지 추가적으로 국민임대주택 20만호를 건설할 예정이다.
2000년 말 기준으로 우리나라 전체 주택 가운데 재고 임대주택은 6.5%를 점하고 있다.
외국과 비교할 경우 상당히 낮은 수준이다.
따라서 임대주택의 재고 확대라는 측면에서 국민임대주택의 공급 확대는 바람직한 조처라고 할 수 있다.
그러나 그동안 꾸준히 공급되지 못한 임대주택을 단기간 내에 공급하는 까닭에 소요 택지의 적정 공급과 재원조달 측면에서 다소 무리가 따를 것으로 예상된다.
또한 2003년 이후의 임대주택 공급에 대한 장기 계획이 마련되어 있지 않아 임대주택에 대한 앞으로의 정책방향을 제대로 파악할 수 없는 실정이다.
최근의 전·월세 문제와 연관해서도 민간 임대주택에 대한 고려가 미약하다.
임대주택 활성화 대책을 통해 임대주택조합 제도 등을 도입하기는 했으나 현재 일정기간 임대 후(2년6개월 또는 5년) 분양 전환을 전제로 공급되는 민간 임대주택은 엄밀한 의미에서 임대주택의 재고 확대와는 거리가 있다.
분양주택 사업의 또다른 형태라고 볼 수 있기 때문이다.
주택에 대한 개념이 ‘소유’에서 ‘거주’로 변화되고 있는 현재 상황을 고려할 때 주택정책의 변화는 불가피하다.
지금까지의 주택정책이 주택보급률에 기초해 자가 소유를 촉진하기 위한 것이었다면, 앞으로는 주거의 질적 수준을 향상시키기 위한 것으로 패러다임 시프트(paradigm shift)를 해야 한다.