우선 국민주택기금부터 활용하고...시중은행 대출 상품도 꼼꼼히 살펴야

봄 이사철을 지나면서 매매가와 전셋값이 하루가 다르게 치솟았다.
올 들어 2월까지 서울지역 아파트 매매가와 전셋값은 10% 가량 상승했다.
서울 강남지역과 일부 신도시는 상승률이 20%에 육박했다.
상승세는 3월 들어서도 지속되고 있다.
다만 봄 이사철이 막바지에서 접어들면서 상승폭은 다소 누그러들었다.
내집마련정보사 김영진 사장은 “매매가와 전세가는 4월에서 6월까지는 다소 진정세를 보이다가 가을 이사철이 시작되는 7, 8월부터는 다시 급상승할 것”이라고 전망한다.


집값이 오르면 ‘보금자리’를 찾으려는 서민들의 희망에는 먹구름이 드리운다.
하지만 한숨만 쉬고 있을 수는 없는 노릇. 자신의 현재 자산상태와 예상 수입 등을 토대로 국민주택기금이 지원하는 자금이나 시중은행의 주택관련 대출 상품을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.
자격이 된다면 우선 국민주택기금의 문을 두드려보자. 국민주택기금은 주택공급 활성화와 무주택자 거주대책을 위해 쓰이는 기금. 정부는 올해 주택공급업자에 대한 지원을 포함, 모두 10조8천억원을 운용할 계획이다.
정책자금인만큼 시중은행을 이용하는 것보다 대출조건이 유리하다.

국민주택기금을 활용해 전세금 마련하기 전세자금을 대출받고자 한다면 ‘영세민 전세자금 대출’과 ‘근로자, 서민 전세자금 대출’을 활용해볼 만하다.
특히 조건에 맞다면 ‘저소득 영세민 전세자금’을 빌리는 것이 최선이다.
이 자금은 연 이자율이 3%에 불과해 어떤 자금보다 부담이 적다.
하지만 조건이 까다로운 편이다.
전세보증금이 서울특별시 5천만원, 광역시는 4천만원, 기타 지역은 3천만원 이하인 경우만 해당된다.
대출한도는 전세보증금의 70%까지이고, 대출상황은 최장 6년까지 연장 가능하다.
영세민 전세자금을 대출받기 위해서는 우선 동사무소를 거쳐야 한다.
동사무소에서는 사실 조사를 거쳐 대상자를 선정한다.
융자 우선순위는 관할 시, 구청에서 결정하는데 연소득이 적고 부양가족이 많은 세대주가 우선적으로 해택을 받게 된다.
대출은 국민은행에서 실시한다.
은행에서는 건설교통부가 운영하는 주택전산망을 이용해 주택소유 여부를 확인하고 국세청에서 개인소득을 확인한다.
근로자, 서민 전세자금 대출의 경우 연간소득이 3천만원 이하로 최근 6개월간 무주택자에 한해 이용이 가능하다.
연간소득은 상여금, 연월차 수당, 시간외 수당 등 비정기적 급여를 제외한 급여를 기준으로 한다.
전세보증금에 대한 제한은 없지만 주택면적이 25.7평 이하여야 한다.
대출한도는 6천만원이고 전세금의 70%까지 빌릴 수 있다.
금리는 영세민 대출보다 높은 연 7~7.5%다.
65살 이상 노인부양 세대주는 5~5.5% 우대금리를 적용받는다.
대출상환은 영세민 대출과 마찬가지로 최장 6년까지 연장이 가능하다.
대출 신청은 봉급생활자에 해당하는 근로자는 한빛은행에서, 자영업자는 국민은행에서 받는다.
전세자금 대출의 경우 담보가 없기 때문에 신용보증기금의 보증서가 필요하다.
신용보증기금에서는 보증서 발급여부와 보증한도를 결정하고 보증금액의 0.4~0.8%의 수수료를 받는다.
신용불량자, 은행 대출금 연체자 등 결격사유가 있는 사람이 아니면 보증서를 발급받을 수 있다.
보증한도는 연간소득에서 채무를 뺀 금액까지다.
예를 들면 연소득이 2천만원인 사람들이 500만원의 채무가 있으면 1500만원까지 보증을 받을 수 있다.
다만 연간 소득이 1천만원 이하인 사람과 소득이 파악되지 않는 사람들은 소득이 1천만원이라고 간주한다.
이처럼 연소득에 따라 기계적으로 보증한도를 제한하면 저소득층은 대출금액에 제한을 받는다.
그래서 신용보증기금에서는 두가지 예외를 두고 있다.
보증한도가 1천만원인 사람의 경우 집주인으로부터 채무변제가 안 될 때 전세금을 은행에 맡긴다는 내용의 ‘확약서’를 받으면 연소득의 2배까지 보증해준다.
또 전세금에 질권을 설정하거나 연대보증인을 세울 경우 연소득의 3배를 보증받을 수 있다.
‘전세금 질권설정’은 채무변제가 실시될 때까지 전세금을 은행에 위임하는 것을 말한다.
무주택 서민의 내집 마련은 ‘생애최초 주택구입자금’으로 무주택 서민의 내집 마련은 ‘생애최초 주택구입자금‘을 빌리는 것이 가장 유리하다.
정부에서는 전용면적 25.7평 이하의 신규주택을 구입하는 경우 7천만원 한도에서 주택가격의 70%까지 대출해준다.
1년 거치 19년 상환 조건이며 금리는 연 6%다.
생애 최초로 주택을 구입하고자 하는 만 20살 이상 무주택 세대주라면 대출을 받을 수 있다.
또 지방의 경우 올해 3월부터 기존 주택을 구입하는 사람도 해택을 받을 수 있게 됐다.
하지만 주택 수요가 집중된 서울과 수도권 과밀억제 지역의 경우 여전히 신규주택을 구입하는 경우에만 대출이 가능하다.
건설교통부 관계자는 “서울과 수도권 지역의 기존주택까지 포함할 경우 국민주택기금 운용에 어려움이 따르기 때문”이라고 설명했다.
생애최초 주택구입자금은 올해 12월31일이면 운용이 종료된다.
따라서 대출을 받으려면 올해 12월31일까지 접수해야 하며 신청은 국민은행과 한빛은행에서 하면 된다.
국민주택기금을 이용한 주택구입자금을 마련하는 방법에서는 ‘근로자, 서민 주택구입자금 대출’도 있다.
대출대상자는 연간소득이 3천만원 이하이고 대출신청일 현재 6개월 이상 무주택인 근로자나 서민이다.
대출신청은 국민은행과 한빛은행에서 받고 있으며, 최대 6천만원 한도 안에서 주택가격의 3분의 1까지 빌려준다.
5년 거치 10년 상환 조건에 4천만원까지는 금리가 연 7~7.5%다.
주택구입자금 대출은 주택이 담보가 되기 때문에 굳이 신용보증기금의 보증서가 필요없다.
하지만 대출금액이 주택담보액을 넘어설 경우에는 역시 신용보증기금에서 보증서를 발급받아야 한다.
신용보증기금이 주택구입자금 대출에 대한 보증한도를 한도를 개인신용등급에 따라 정해놓고 있다.
신용보증기금이 개발한 개인신용평가시스템(CSS)은 개인의 신용을 소득, 직업, 금융거래정보 등을 고려해 1등급에서 10등급까지 구분한다.
등급에 따라 5천만~7천만원까지 보증을 받을 수 있다.
시중은행 대출상품, 당장은 변동금리 상품이 유리하나 금리 리스크 감당해야 국민주택기금의 지원을 받는 것이 좋지만, 상황이 여의치 않을 때는 일반 시중은행의 대출상품에 눈길을 돌려보자. 마침 시중은행은 최근 가계대출 비중을 늘리면서 주택관련 대출에도 적극적으로 나서고 있다.
정부 자금은 모두 고정 금리를 적용하는 반면 시중은행 상품에는 고정금리 상품보다 변동금리 상품이 더 많다.
따라서 은행에서 전세금 자금이나 주택구입 자금을 대출할 때는 대출기간을 고려해 고정금리와 변동금리 상품 중 하나를 선택해야 한다.
변동금리 상품은 고정금리 상품보다 금리가 낮지만 대출자가 금리 리스크를 감당해야 한다.
시중은행에서 전세자금을 대출받을 때도 신용보증기금의 보증서가 필수적이다.
보증서없이 대출을 받을 경우 신용 대출에 해당되기 때문에 10% 이상 높은 금리를 물어야 하고, 신용도에 따라 대출을 못 받을 수도 있다.
반면 보증서를 받은 사람은 신용보증기금에서 채무를 100% 보증해주기 때문에 상대적으로 낮은 금리로 대출할 수 있다.
대출한도는 신용보증기금이 개인의 연소득에 따라 설정한 보증한도 내에서 결정된다.
대부분 은행은 연 9% 내외의 고정금리 대출상품을 운영하고 있다.
다만 한빛, 신한, 한미은행 등이 6%대 3개월 CD연동금리 상품을, 하나은행이 3개월 변동금리 상품을 함께 운용하고 있다.
이들 변동금리 상품은 시장금리를 반영해 3개월마다 대출금리가 변동되는데, 대출 조건은 주택담보대출과 거의 같은 수준으로 운용되고 있다.
신용보증기금의 보증서가 주택담보와 같은 역할을 하기 때문이다.
당분간 저금리가 이어진다면 이들 은행의 변동금리 상품을 이용한 것이 자금을 절약할 수 있는 방법이 된다.
한빛은행 상품개발팀 박화재 과장은 “한빛은행에서는 근로자, 서민 전세자금 대출과 3개월 CD연동 전세자금 대출 상품을 함께 취급하고 있다”며 “CD연동 상품은 금리 리스크가 있지만 금리는 오히려 정부자금보다 1% 정도 낮아 찾는 고객이 많다”고 밝혔다.
주택구입자금을 대출할 때는 주택담보대출을 이용하면 된다.
대부분 은행은 새로 구입하는 주택의 경우 잔금지급일에 소유권 이전과 동시에 자금을 융자해주고 있다.
주택담보대출에도 고정금리 대출상품과 3개월 변동금리 대출이 있다.
현재 금리차이는 전세금 대출과 비슷한 2.5~3% 정도다.
전문가들은 향후 대출금리가 상승하더라도 단기간 2% 이상 급등할 가능성은 적기 때문에 변동금리 대출을 이용하는 것이 유리하다고 말한다.
시중은행 상품을 이용할 경우 은행마다 대출기간과 금리가 조금씩 차이가 있기 때문에 발품을 팔면 한푼이라도 이자 지출을 줄일 수 있다.
대출기간은 보통 1~3년이며, 최장 30년을 제시하는 곳도 있지만 3개월 변동금리 상품을 이용할 경우 대출기간은 큰 의미가 없다.
다만 고정금리의 상품은 대출기간에 따라 금리가 0.2~0.5%포인트까지 차이가 난다.
또 은행마다 개인의 신용을 관리하는 방식에 차이가 있어 자신에게 유리한 조건을 제시하는 은행을 찾는 노력도 필요하다.
대체로 거래 실적을 많이 쌓은 은행에서 대출을 받으면 조금이라도 금리 부담을 줄일 수 있다.