3월16일 오전 7시. 경기도 광명시 테마상가 ‘광명 크로앙스’ 분양 첫날 청약창구엔 2천여명의 분양 희망자가 몰려 북새통을 이뤘다.
광명 크로앙스는 분양 일주일 만에 80%라는 초유의 계약률을 기록했다.
시행사인 프라임산업 박상후 부장은 “대형 쇼핑몰 분양이 끝나는 데 보통 1년 정도 걸린다”며 “한동안 테마상가 분양이 저조했는데, 이번에는 예상밖으로 열기가 뜨거웠다”고 말했다.
특히 프라임산업은 분양 첫날 혼란을 수습하기 위해 분양계약자에게 일일이 번호표를 나눠줬다.
부동산 업계에서는 일부 아파트 분양에서만 나타난 번호표가 테마상가 분양에서도 나돌자 매우 이례적인 일로 받아들이고 있다.
아파트 단지내 상가 분양에도 고가 낙찰이 속출하고 있다.
1월28일 동수원 월드 메르디앙 단지 내 상가 경쟁입찰에서는 41개 점포에 1200명이 참여해 29 대 1의 경쟁률을 보였고 낙찰가도 내정가격의 182%에 달했다.
또 비슷한 시기 분양된 부천 상동의 신동아아파트 상가는 낙찰가격이 내정가의 3배가 넘는 평당 3500만원까지 오르기도 했다.
투기대책 발표 이후 대안 투자처로 부각
정부가 잇따라 주택시장 안정대책을 내놓으면서 부동산 시장에서 상가가 대안적인 투자처로 부상하고 있다.
상가분양 컨설팅사인 상가114 윤병환 대표는 “상가 시장에 대한 관심이 높아지고 있는 것을 피부로 느낀다”며 “상가임대차보호법이 통과되면서 뜸했던 상가 분양 문의가 요즈음 하루 20여건에 이른다”고 밝혔다.
정부는 1월8일 부동산 시장 안정대책에 따라 아파트 분양권에 대한 강도 높은 세무조사를 진행했고, 3월6일에는 무주택자 우선공급제와 분양전매 제한제도를 발표했다.
올해 5월부터 무주택자 우선공급제가 실시되면 서울과 수도권 일부 투기과열 지역에서는 전용면적 25.7평 이하 아파트 공급량의 50%가 만 35살 이상 5년 이상 무주택자에게 우선 배정된다.
또 6월부터 실시되는 분양전매 제한제도에 따라 분양권을 받고 1년이 지나고 중도금을 2회 이상 납부했을 경우에만 분양권 매매가 가능해진다.
부동산 전문가들은 “정부가 분양가를 묶어놓는 조치를 취하면서 자금이 규제가 덜한 상가로 이동하고 있다”고 설명한다.
경기회복 속도가 빨라지면서 상가에 대한 실수요가 늘고 있다는 점도 작용하고 있다.
봄 이사철이 막바지에 들어서면서 주택 수요는 줄어들고 있다.
반면 경기가 뚜렷하게 회복국면에 들어서면서 소비경기가 살아나고 있으며, 이는 상가에 대한 수요 증가로 이어지고 있다.
또 내년초 상가임대차보호법 시행이 예상되면서 최근 상가 임대료가 폭등하는 것도 상가관련 투자를 부추기고 있다.
상가 분양 업계에서는 상가 분양에 참여하는 사람들 가운데 분양받은 점포에서 실제 영업을 하는 사람은 30%에 불과한 것으로 보고 있다.
나머지 70%는 점포를 임대해 수익을 올리려는 투자자들이다.
주로 자영업자인 실수요자들은 수억원대의 분양가가 부담스럽기 때문에 일정한 보증금과 월 임대료를 내고 사업을 하는 경우가 많다.
투자자 입장에서는 시세차익뿐만 아니라 매월 일정한 임대수익을 보장받을 수 있다.
상가114 윤병한 대표는 “상가의 수익률은 입지여건과 상가 유형, 경기여건에 따라 천차만별이지만, 상가 시세와 주변 상권을 면밀히 따져서 괜찮은 상가를 고르면 연평균 10~18%의 수익을 올릴 수 있다”고 밝힌다.
단지내 상가, 세대수·점포수·평형 따져봐야
상가에 대한 투자가 활기를 띠면서 상가 분양물도 늘고 있다.
시행측에서 분양시기를 앞당기고 있기 때문이다.
아파트 단지내 상가의 경우 이전에는 입주 6개월 전에 분양을 했지만 요즘에는 주택분양 뒤 곧바로 상가분양에 들어간다.
시공예정인 테마상가들도 분양을 서두르고 있다.
전문가들은 아파트 단지내 상가, 테마상가, 근린상가, 주상복합상가 등 상품에 따라 수익성과 초기 투자비 규모가 차이가 많은 만큼 상품 유형별로 신중하게 접근할 필요가 있다고 조언한다.
가장 인기가 있는 상품은 단연 아파트 단지내 상가다.
지난해까지는 선착순 입찰을 하는 곳이 많았지만 지금은 거의 대부분 경쟁입찰을 하고 있다.
일부지역에서는 최고 29 대 1이 넘는 경쟁률을 기록하며 과열 양상까지 빚고 있다.
경쟁률이 높아지면서 낙찰가가 내정가격의 2배를 넘는 사례도 빈번하다.
주택공사에서 2월20일 실시한 의정부 금오 1단지 1층 상가는 공개입찰에서 예정가 약 1억원의 2배가 넘는 2억1560만원에 낙찰됐다.
2월29일에 실시된 용인 수지 LG빌리지 상가 분양에서도 평당 2200만원인 1층 점포가 4천만원에 낙찰된 바 있다.
이처럼 단지 내 상가가 인기를 끄는 이유는 다른 상품에 비해 안정성이 뛰어나기 때문이다.
우선 아파트 세대가 고정적인 수요층을 형성하고 있기 때문에 상권이 안정적이고, 분양시 점포별로 업종을 분할하기 때문에 단지내에서 경쟁을 피할 수 있다.
단지내 상가는 점포 수익이 안정적이기 때문에 실패할 위험이 적어 초보 투자자들도 상대적으로 쉽게 투자할 수 있다.
안정적이라고 해서 ‘묻지마 투자’는 금물이다.
낙찰가가 오르면 그만큼 투자수익률이 떨어지기 때문이다.
상가114 윤병한 대표는 “적정한 낙찰률은 내정가의 120~130%”라며 “130~150%를 웃둘 경우 은행이자 이상의 수익을 내기 힘들다”고 밝힌다.
실제 서울 서초동 S아파트 단지내 상가를 4억2900만원에 낙찰받은 김모(47)씨는 주변 단지 13평 상가의 임대 시세가 보증금 8천만원, 월임대료 150만원에 형성돼 있어 추정수익률{(월수입*12개월)/(분양가-보증금)}은 고작 연간 5%에 불과하다.
높은 가격에 낙찰받았다고 하더라도 임대료는 주변시세에 맞출 수밖에 없다.
특히 단지내 상가에 투자할 때는 세대 수, 점포 수, 평형을 고려해야 한다.
전문가들은 1천세대 이상인 아파트 상가를 고르는 것이 유리하다고 조언한다.
단지규모가 크면 그만큼 구매층을 안정적으로 확보할 수 있기 때문이다.
또 30평 이하의 평형대라면 금상첨화다.
30평대 이상 아파트에 거주하는 사람들은 주로 백화점이나 대형할인점에서 물건을 구매하는 경향이 높은 반면 중소형 아파트 주민들은 근거리 상점에서 구매하는 경우가 많기 때문이다.
세대당 적정 상가 규모도 고려해야 한다.
전문가들은 “1천세대를 기준으로 상가 면적이 200평 정도가 적당하다”며 “주택공사 상품은 주로 소형 평형의 아파트를 대규모로 분양하고, 점포 면적도 적정 수준을 유지하기 때문에 조건이 가장 좋다”고 말한다.
단지내 상가가 인기가 있기는 하나 물량이 적고, 낙찰가격이 많이 올라 임대수익률은 그리 높지 않다.
그래서 선택 폭이 넓은 수익 상품으로 대규모 택지개발지구내의 근린상가가 주목을 받고 있다.
단지내 상가는 생활밀착형으로 업종이 한정돼 있는 반면 근린상가는 업종이 다양하다.
4월부터 의정부 금오, 부천 상동, 의왕 내손, 안산 고잔 등지에서 100여개의 근린상가가 선보인다.
테마상가, 수익률 높은만큼 위험도 크다
의정부 금오지구에서는 삼진종합건설이 4월2일부터 상가 5곳 592개 점포를 경쟁입찰 방식으로 분양한다.
부천 상동지구에서는 굿건설이 주상복합 오피스텔 상가 점포를 분양한다.
근린상가는 택지개발지구내 혹은 일반 대로변에 있으므로 다른 상가와 경쟁해야 한다.
특히 역세권이나 전철역, 대로변 등 유동인구가 많은 곳은 경쟁이 치열하다.
단지내 상가와 근린상가는 고정적인 임대수입을 올릴 수 있는 장점이 있지만 특별한 경우를 제외하고는 투자수익률이 높지 않다.
반면 테마상가는 상권의 활성화 여부에 따라 높은 투자 수익을 기대할 수 있는 다소 공격적인 투자수단이다.
상가114 윤 대표는 “물건만 잘 고르면 단지내 상가와 근린상가보다 테마상가의 수익률이 월등히 높다”며 “지난해 말 입지조건이 양호한 상가들의 유형별 투자수익률을 조사한 결과 테마상가의 투자수익률이 다른 상품보다 4~8% 높은 것으로 나타났다”고 말한다.
한편 테마상가는 위험부담이 크기 때문에 투자에 신중해야 한다.
맥창업정보시스템 임영서 소장은 “지난해 테마상가가 많이 생겼지만 상가가 활성화한 곳은 많지 않다”며 “시행사측에서 제시하는 수익률을 액면 그대로 믿고 투자했다가는 낭패를 보기 쉽다”고 덧붙인다.
전문가들은 테마상가에 투자할 때는 시행사의 능력을 파악하는 것이 우선이라고 조언한다.
단지내 상가는 인지도 있는 건설업체가 짓기 때문에 어느 정도 검증된 상품이지만 테마상가는 시행사의 경험과 마케팅 능력에 크게 좌우되기 때문이다.
역세권, 지역밀착형, 도시중앙형 등 입지조건도 꼼꼼히 따져야 한다.
그리고 전문상가보다는 엔터테인먼트 기능을 갖춘 복합 쇼핑몰이 유망하다.
단순한 제품 판매에서 탈피해 볼거리, 먹을거리, 놀거리 등을 제공해야 젊은층을 끌어들일 수 있기 때문이다.
상가투자는 아파트와 달리 분양보증이나 임대차보호가 되지 않기 때문에 시행사가 도산할 경우 투자자가 피해를 볼 수밖에 없다.
그래서 상가에 투자할 때는 우선 토지 등기부등본을 떼 시행사가 사업부지에 소유권을 갖고 있는지, 근저당이나 가압류 등 권리관계가 깨끗한지 확인해보아야 한다.
단지내 상가의 경우 건설회사가 시행사인 경우가 많지만 근린상가나 테마상가는 그렇지 않다.
따라서 유명한 건설업체가 시공을 하고 있다고 안심하는 것은 금물이다.
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