소형물량 공급 확대·건축기준 강화 등 리스크 커져… 입지조건 꼼꼼히 따져라 지난 한해 주택임대 사업은 구미가 당기는 재테크 수단이었다.
저금리와 소형주택 공급 부족현상이 겹치면서 은행이자 이상의 수익률을 안정적으로 보장해주었기 때문이다.
부동산 전문가들은 지난해 강남지역 임대사업의 연수익률이 15~20%에 달했다고 전한다.
주택임대 사업이 안정적인 고수익을 보장한다는 것이 알려지면서 사업자도 급증했다.
건설교통부가 집계한 ‘등록’된 임대사업자는 지난해 2월 1만2천명에서 올해 2월에는 1만7천명으로 늘었다.
부동산 전문가들도 주택임대 사업을 유망한 사업으로 추천하는 분위기였다.
지난해 10월 부동산 전문지 <부동산 플러스>가 전문가 24인을 대상으로 실시한 설문조사에서 응답자의 34%가 주택임대 사업을 가장 유망한 투자처로 꼽았다.
주택임대 사업이 아파트 분양(17%), 토지(10.6%)를 제치고 1위에 오른 것이다.
임대사업자가 급증한 데는 세제와 금융 혜택도 한몫 했다.
임대사업자로 등록하면 전용면적 18평 이하 공동주택을 최초로 분양받아 임대사업을 할 경우 취득세와 등록세를 완전 면제받고 재산세도 50% 감면받는다.
또 18평 초과 25.7평 이하인 경우 취득·등록세 50% 감면 대상이 된다.
국민주택기금을 통한 금융 혜택도 있다.
전용면적 25.7평 이하로 임대사업을 하는 사람은 기금에서 금리 5.5%로 가구당 6천만원 한도 안에서 대출받을 수 있다.
월세전환율 3~5% 떨어져 임대사업자는 크게 건설임대사업자와 매입임대사업자로 나눌 수 있다.
건설임대는 5~19가구 미만 다세대·다가구 주택을 지어 임대하는 것을 말한다.
매입임대는 주로 아파트와 오피스텔을 대상으로 최소 2가구 이상 주택을 매입해 임대하는 것이다.
임대사업자들이 보유하고 있는 주택은 대부분 공급이 부족한 25.7평 이하 소형주택이며 상품유형은 다세대·다가구, 아파트, 오피스텔 등으로 나눌 수 있다.
부동산 업계에 따르면, 지난해에는 어떤 상품이든 10% 이상의 수익을 올렸다.
하지만 부동산 전문가들은 올해 주택임대 사업은 지난해보다 리스크가 커지고 수익률은 떨어졌기 때문에 무작정 뛰어드는 것은 위험하다고 조언한다.
주택임대 사업은 고정적인 월세를 기본으로 하고 부수적으로 주택가격 상승에 따른 시세차익을 노리는 재테크 수단이다.
시세차익은 나중에 실현되며 불확실한 수익이기 때문에, 기본수익은 전세가 대비 월세 비율인 월세전환율로 나타난다.
지난해에는 월세전환율이 연 15~17% 수준을 유지했지만 올해는 12% 수준으로 떨어졌다.
또 지난해부터 올해 초까지 주택가격이 큰 폭으로 상승했다.
이는 주택임대 사업의 초기 투자비용을 높이면서 수익률을 떨어뜨리는 효과를 낳았다.
수익률에 가장 위협을 받고 있는 부문은 다세대·다가구 주택이다.
다세대·다가구는 주택 감가상각률이 높아 시세차익은 기대하기 힘들지만 주택가격 대비 임대수익은 가장 높은 상품이다.
주택가격이 아파트보다 30% 정도 싸기 때문이다.
임대수익이 높고 건설기간이 짧다는 장점 때문에 지난해 다세대·다가구 건설 붐이 일었다.
건설교통부에 따르면 지난해 전국적으로 다세대가 20만4400가구, 다가구는 20만6천가구가 사업승인을 받았다.
이는 2000년에 비해 200~240% 증가한 수치다.
건축 물량의 상당수는 서울과 수도권에 집중됐다.
다세대의 경우 75%가 넘는 16만5천가구, 다가구의 경우 50%인 10만가구가 서울, 인천, 경기도에서 사업승인을 받았다.
이들 지역은 건축허가 증가율이 300~500%에 달한다.
다세대·다가구는 건설기간이 3~6개월 정도라는 점을 고려할 때 이미 많은 물량이 서울과 수도권 지역에 공급됐을 것이고, 앞으로 쏟아질 물량도 상당할 것으로 보인다.
실제 다세대·다가구 주택은 일부 공급과잉 현상이 나타나고 있다.
원룸개발 전문업체인 수목건축 이미애 팀장은 “서울 일부 지역에서 다세대·다가구에 공실이 나타나고 임대료도 떨어지는 사례를 볼 수 있다”며 “올해는 지난해에 비해 수익률이 5% 정도 하락한 것으로 추정된다”고 밝혔다.
특히 건축기준 강화는 다세대·다가구 주택의 수익률을 더욱 떨어뜨릴 것으로 보인다.
서울시 기준에 따르면 지하 주택 설치가 제한되고 지하 주차장이 연면적에 포함된다.
또 주차장 설치기준도 0.7대에서 1대로 강화된다.
이 조항들은 아직 건교부에서 검토중이며 시행여부가 결정되지 않았지만, 이르면 5월 중 실시될 가능성이 높다.
수목건축 서용식 대표는 “건축기준 강화로 상당한 수익률 하락이 예상된다”며 “‘묻지마 투자’ 양상을 보이던 원룸 다가구·다세대 주택 건설도 꼼꼼히 물어 투자해야 하는 상황”이라고 밝혔다.
오피스텔 임대도 지난해 상반기에 유망한 사업으로 떠올랐다.
오피스텔은 임대수익과 시세차익 기대치에서 다가구·다세대 주택과 아파트의 중간적인 성격을 띠고 있다.
임대수익은 다가구·다세대 주택보다는 떨어지지만 아파트보다는 높고 시세차익 기대치는 아파트보다는 못하지만 다가구·다세대 주택보다는 우월하다.
오피스텔에서 시세차익을 기대하기 힘든 이유는 신혼부부, 독신자 등 수요층이 한정된 상품이기 때문이다.
또 오피스텔 실수요자 중에는 단기 거주를 목적으로 하는 사람이 많고, 소형일수록 주택임대 사업에 적합하다.
오피스텔의 건축기간은 1년 정도이고, 최근 공실이 생기는 건 다세대·다가구 주택과 마찬가지다.
부동산 업계에서는 2004년까지 15~17만평 규모의 신규 오피스텔이 공급될 예정이며 공실률이 8%대까지 올라갈 것이라고 전망한다.
용적률이 800%에서 500%로 축소된 것도 오피스텔의 사업성을 위협하는 요소다.
서울내 소형 아파트가 가장 유망 아파트는 높은 가격 때문에 임대수익률이 낮은 것으로 알려져 있다.
실제 최근 부동산114가 조사한 바에 따르면 올해 2월 기준으로 월세전환율이 아파트는 12~13%, 다세대·다가구가 14~15%, 오피스텔은 지역에 따라 12~16%로 나타났다.
하지만 아파트는 시세차익을 노릴 수 있다는 장점이 있다.
닥터아파트 곽창섭 이사는 “아파트의 경우 임대사업자에게 세제혜택을 준 이후 임대료보다는 시세차익을 노리고 사업자 등록을 하는 사람이 더 많았다”고 전한다.
부동산 전문가들은 올해 주택임대 사업은 서울내 소형 아파트가 가장 경쟁력이 있다고 조언한다.
곽창섭 이사는 “다세대, 다가구, 오피스텔과 달리 중소형 아파트는 공급과다 현상이 거의 없다”고 밝힌다.
또 그는 “최근 분양 추세로 봐서는 중소형 아파트가 쏟아지는 것은 2004년 이후가 될 것”으로 전망한다.
아파트는 건설기간 때문에 분양에서 입주까지는 2~3년의 시간이 걸린다.
내집마련정보사 김영진 사장도 “다세대·다가구를 지어 임대사업에 뛰어드는 것은 시기적으로 늦은 감이 있지만 아파트 임대사업은 올해도 전망이 괜찮다”는 의견을 내놓았다.
전문가들은 아파트는 폭넓은 선호도를 보이는 상품인만큼 안정성에서도 후한 점수를 준다.
하지만 양도소득세 면제 해택이 없어진 것은 시세차익에 대한 기대가 큰 아파트 임대사업에 불리하게 작용할 것으로 보인다.
지난해는 전용면적 25.7평 이하의 분양 주택을 2가구 이상 매입, 5년 임대한 후에 팔면 양도소득세가 전액 면제됐다.
기존 주택도 5가구 이상 매입하고 5년 임대 후 팔면 양도소득세 50%, 10년 임대 후 팔면 100% 감면됐다.
하지만 올해부터 주택임대 사업자 세제 혜택에서 양도소득세 면제 부분이 사라졌다.
입지조건 따라 수익률 격차 커질듯 아파트도 올해 임대수익률이 떨어지고 있다는 점에서는 다른 상품과 마찬가지다.
주택임대 사업의 호황은 전월세난과 동전의 양면이다.
둘다 소형주택의 공급부족 현상 때문이다.
소형주택의 공급이 늘면 주택임대 사업의 수익성이 떨어지게 된다.
그런 점에서 정부의 국민임대주택 건설 계획은 주택임대 사업의 전망을 어둡게 하는 요인이다.
정부는 내년까지 국민임대주택 20만호 건설계획을 마무리짓기 위해, 올해 5만2천가구, 내년에 8만가구를 건설할 계획이다.
건설교통부에 따르면 올해 국민임대주택말고도 공공분양주택 5만호, 공공임대주택 9만7500가구 등 약 20만가구의 공공주택이 사업승인을 받았다.
하지만 중소형 주택 공급이 늘어난다고 하더라도 수요가 집중된 도심 근접지역의 주택부족 현상은 여전할 것으로 보인다.
도심 근접지역은 아파트를 지을 땅이 한정돼 있기 때문이다.
공공주택도 서울에는 물량이 별로 없고 주로 수도권 택지개발지구에 몰려 있다.
한편 월세 비중이 늘어나는 것은 주택임대 사업의 전망을 밝게 한다.
닥터아파트 곽창섭 이사는 “집주인 입장에서는 저금리로 주택담보 대출을 받을 수 있기 때문에 전세보증금을 받을 필요성이 줄었다”며 “장기적으로 볼 때 전세보다 월세 비중이 높아질 것”이라고 말한다.
또 그는 “길게 보면 주택임대 사업은 전망이 밝다”며 “다만 지난해처럼 아무 곳에서나 높은 수익을 올릴 수 있는 시기는 지났고 입지조건에 따라 수익률 격차가 벌어질 것”이라고 전망한다.
‘되는 지역’과 ‘안 되는 지역’간의 수익률 차이가 벌어질수록 지역을 선정하는 데 신중할 필요가 있다.
우선 소형주택일수록 수요가 많다는 점을 염두에 둘 필요가 있다.
입지에는 역세권, 사무실이나 공단 밀집지역, 대학가 등이 적합하다.
일반적으로 역세권은 도보로 10분 거리다.
역세권 중에도 강남, 종로 등 도심지역 접근성이 좋은 곳이 유리하다.
사무실이나 공단 밀집지역과 대학가 주변은 안정적 수요층이 존재한다는 점에서 임대사업에 좋은 지역이다.
주위에 대단위 소형 아파트 단지가 들어서는지도 알아봐야 한다.
소형 아파트 공급이 많다는 것은 그만큼 수익률에 치명적인 영향을 주기 때문이다.
또 주변 부동산을 방문해 월세가 형성된 지역인지, 주택가 대비 전세가는 어느 정도인지 알아보는 것도 필수다.
월세가 많거나 전세가가 높게 형성된 지역은 주택임대 수요가 그만큼 많다는 증거이기 때문이다.