지난 3월25일 인터컨티넨탈호텔에서 연린 ‘코크렙 제1호 CR리츠’ 사업설명회는 1천여석이 부족할 정도로 성황을 이뤘다.
CR리츠는 기업구조조정 부동산에 투자하는 리츠다.
다수 투자자로부터 자금을 모아 기업이 구조조정을 위해 매각하는 부동산을 매입해 운영하고 수익을 투자자에게 배분한다.
일반리츠와 마찬가지로 투자자는 펀드 공모에 직접 참여하거나, 펀드가 증시에 상장된 후 거래중인 주식을 매입하는 방식으로 투자할 수 있다.
두달 전에 상장된 교보메리츠퍼스트 CR리츠는 안정성에 중점을 두었다.
투자자들은 코크렙 제1호 CR리츠의 배당률이 9.57%로 교보메리츠의 기대배당률(8%)보다 높을 것으로 예상하고 있다.
또한 대표 발기인인 산업은행의 공신력이 높아, 최종 청약경쟁률이 2.25 대 1을 기록했다.
우리나라보다 1년 정도 앞서 시작된 J-리츠의 최근 동향은 향후에 상장하게 될 코크렙 제1호 CR리츠의 수익을 전망하는 데 좋은 참고자료가 된다.
제1호 일본빌딩펀드(NBF)의 지난해 주당수익률은 배당금 지급기준일(12월21일)로 6.05%를 기록해 은행예금 이자에 비해 3~5배 높았다.
제2호 JRE는 스탠더드앤드푸어스(S&P)로부터 신용등급 A+(장기회사등급)을 받았을 정도로 운용 상황이 순조롭다.
제3호 일본리테일펀드는 일본 최초의 상업시설 특화 리츠로 백화점 1개, 판매시설용 자산 3개를 운용하고 있다.
공모가격은 47만엔으로 1기 예상배당률 5.8%를 제시하고 있다.
일본에 상장된 3개의 투자펀드의 주가는 연말 연초의 하락추세에서 회복되는 과정이다.
상장일 기준으로 4월2일 주가를 보면 일본빌딩펀드는 -12.2%, JRE는 -5.87%, 일본리테일펀드는 3.79%의 변동률을 나타내고 있다.
일경평균주가와 일본빌딩펀드, JRE의 주가추이를 비교해보면 투자펀드의 주가가 상장초기에 일경평균주가의 변동보다는 상대적으로 안정된 모습을 보이다가 약 3개월이 지나면서 유사한 궤적을 그리고 있다.
J-리츠 투자펀드에 속한 부동산이 안정적 운영 상황과 지속적 자산 매입으로 성장세를 보이고 있음에도 적응기간이 지나면서부터는 주식시장의 움직임에 동조하는 모습을 보이는 것이다.
J-리츠 주가의 움직임을 코크렙 제1호 상장시에 적용한다고 가정하면, 코크렙 제1호의 주가는 빌딩 운영 상황을 반영해 안정적 추이를 보이기보다는 주식시장의 움직임과 운명을 같이할 가능성이 높다.
J-리츠와 우리나라 CR리츠는 포트폴리오 임대료 수입 유지를 최우선 과제로 하고 있다.
하지만 미국 리츠는 성격이 매우 다른 금융상품이다.
미국 리츠도 기본적으로 배당형 투자상품이지만 배당과 동시에 주가상승도 항상 염두에 두고 있다.
왜냐하면 배당이 되더라도 주가하락 위험이 높으면 투자대상으로서 매력이 감소해 실제 주가가 떨어질 가능성이 높기 때문이다.
상장리츠가 배당은 하지만 주가하락 리스크가 높은 상품이라고 시장에서 낙인 찍히면 상장리츠는 존재 자체를 위협받게 된다.
때문에 리츠 회사는 주가상승을 위한 시나리오가 필요하다.
코크렙 제1호 CR리츠는 책임임대계약과 매각선택권 확보 등 안전장치 마련을 통해 리츠주식의 가격하락 리스크를 억제하는 데는 성공했다.
하지만 가격상승에 직접적으로 기여할 시나리오는 보이지 않는다.
일본빌딩펀드(NBF)가 높은 배당률에도 불구하고 주가가 공모가격 이하의 수준에 머물고 있는 것은 높은 가격에 매입하는 것이 아닌가라는 투자자의 의심을 불식시키지 못했기 때문이다.
코크렙 제1호 CR리츠도 상장 후 비슷한 상황에 놓일 가능성이 높다.
리츠 수익률을 올릴 수 있는 시나리오를 투자자에게 제시하는 것이 관건이다.
주가 상승의 관건은 상장 후 자금조달 원천을 확보하고 지금보다 투자효율이 높은 물건을 취득할 수 있느냐에 달려 있다.
건물관리 위탁비용을 현재보다 10% 삭감하거나 기업의 구조조정 요구에 맞게 펀드규모를 확대하는 것도 방법이다.
이와 같은 성장전략을 통해 다음 결산기에는 1주당 수익이 증가할 것이란 전망을 제시하고, 이를 실현하면 투자자로부터 높은 평가를 받을 수 있다.