임대수요 늘면서 공실률 하락세… IT 기업 떠나고 금융기관·건설업체 들고 서울시 오피스 임대시장이 활기를 되찾고 있다.
실물경기 회복의 영향으로 임대수요가 크게 늘면서 지난해 4분기에 3%에 달하던 도심지역 공실률이 1.7% 수준까지 떨어졌다.
이처럼 서울시 오피스 시장의 공실률이 큰 폭으로 하락한 이유는 호황을 누리고 있는 소비재 판매업체와 금융기관을 중심으로 임대수요가 늘고 있기 때문이다.
특히 지난해 말까지 공실이 많았던 도심지역 오피스빌딩은 홈쇼핑 업체의 콜센터, 금융기관들의 고객지원센터 등이 확장 이전하면서 빈 사무실이 채워지고 있는 상황이다.
강남의 대표적 오피스 시장인 테헤란로는 주요 임차인의 손바뀜 현상이 지속되고 있는 상황이다.
계약갱신을 앞둔 정보기술(IT) 업체들이 높은 임대료 부담으로 상대적으로 임대료가 낮은 지역으로 이전하려는 움직임을 보이고 있는 반면, 최근 호황을 보이고 있는 건설 관련업체들이 그 자리를 채우고 있는 것으로 조사되고 있다.
또한, 강남지역 전체적으로 금융기관의 콜센터 입주나 외국계 보험회사의 사무실 확장 등으로 대형 사무실의 공실이 빠르게 흡수되고 있는 것으로 나타났다.
대부분 기업들이 강남지역을 선호하는 것으로 나타나 당분간 강남지역에 사무실 구하기가 쉽지 않을 것으로 보인다.
대형 오피스빌딩의 공실률은 올해 1분기 0.9%로 지난해 4분기의 1.8%에 비해 0.9%포인트 하락했다.
중소형 오피스 공실률은 1.7%포인트 하락한 0.9%로 대형 오피스보다 하락폭이 컸다.
대형 오피스보다는 중소형 오피스에 대한 임대수요가 증가하고 있음으로 보여준다.
2% 미만 공실률은 완전임대 수준으로 볼 수 있다.
지역별 공실률의 변화를 보면, 강남지역의 공실률은 1.3%에서 0.7%로, 마포·여의도지역은 0.6%에서 0.3%로 떨어졌다.
기타지역은 0.7% 하락해 0.6%의 공실률을 보이고 있다.
특히 마포·여의도지역은 지난 분기와 마찬가지로 오피스 밀집지역 중 가장 낮은 공실률을 보이고 있다.
상대적 임대료가 싸고 금융산업 호황으로 관련기업의 임대수요가 급증했기 때문이다.
또한 지역별 공실해소율은 공실률이 낮은 지역일수록 높다.
공실해소율은 임대시장의 활동성과 수급상태를 가늠해볼 수 있는 지수다.
서울지역 공실해소율은 83.2%로 나타나 비교적 안정된 임대시장을 형성하고 있다.
공실해소율이 95.7%로 가장 높은 마포·여의도는 다른 지역에 비해 공실률이 낮고 신규 공실도 적다.
또한, 올해와 내년에 신규로 공급될 오피스 면적이 4만5천평에 불과해 당분간 수요가 공급을 초과할 것으로 보인다.
강남지역과 도심지역의 공실 해소율은 각각 82.9%와 81.4%로 나타났다.
올해 1분기에 발생한 신규 공실면적이 해소 공실면적의 35~38% 수준에 불과해 공실률이 지속적으로 하락할 것으로 보인다.
임대료 지난해 4분기 대비 2.6% 상승 공실 감소에 따라 임대료도 올라가고 있다.
올해 1분기 서울시 대형 오피스빌딩 임대료는 지난해 4분기에 비해 2.6% 상승했다.
지역별로 살펴보면, 강남지역은 월세가, 보증금, 관리비가 전분기 대비 5.0%, 2.8%, 0.6% 상승해, 평균적인 평당 임대료 수준이 각각 4만8천원, 48만1천원, 2만1천원으로 나타났다.
도심지역은 월세가, 보증금, 관리비가 전분기 대비 각각 2.0%, 2.2%, 1.8% 상승해 임대료 수준이 각각 6만3천원, 60만9천원, 2만5천원이다.
다른 지역에 비해 소폭 상승했다.
마포·여의도지역은 월세, 보증금, 관리비가 전분기 대비 5.3%, 3.5%, 3.0% 상승했고, 평균 임대료의 수준은 각각 3만8천원, 39만원, 2만원이다.
다른 지역에 비해 높은 상승률을 보이고 있다.
하지만 아직까지 마포·여의도지역의 임대료는 서울시 대형 오피스 평균 임대료인 월세 5만2천원, 보증금 51만3천원, 관리비 2만2천원에 미치지 못한다.
오피스 임대시장은 국내경기에 민감하게 반응하는 것이 특징이다.
올해는 상반기 국가신용등급 상향 조정, 수출 호조, 경제지표의 상향조정, 부동산 경기 호조 등 긍정적 요인으로 2000년 상반기와 유사한 호황을 누릴 것으로 전망된다.