정부의 잇따른 부동산 안정대책으로 아파트 매매, 분양권 전매, 오피스텔, 주상복합 등은 투자매력이 떨어졌다.
그 대안으로 상대적으로 규제가 덜한 토지나 상가쪽으로 자금이 몰리고 있다.
상가 중에서 가장 관심을 끄는 것은 단지내 상가다.
단지내 상가는 배후 거주자들로부터 고정고객 확보가 쉬워 안정적 수익을 얻을 수 있다.
초보자도 어렵지 않게 창업할 수 있을 뿐 아니라 대부분 어느 정도 검증된 건설사에서 짓기 때문에 안전성도 높다.
단지내 상가에 들어설 수 있는 업종도 제과점, 비디오, 세탁소, 미니슈퍼 등 생활밀착형에서 노래연습장, 금융·보험 회사 지점, 세무사 사무소 등이 추가로 허용돼 투자여건이 한결 좋아졌다.
이 때문에 분양할 때마다 청약경쟁률이 수십 대 1을 기록하는 등 투자열기가 갈수록 뜨거워지고 있다.
6월24일 진행된 경기도 의정부시 금오 택지지구 드림밸리 아파트 단지내 상가 20개 점포 입찰에는 200여명이 몰려 평균 10 대 1의 경쟁률을 기록했다.
1층 14.5평짜리 점포는 20여명의 입찰자가 몰려 내정가 2억1300여만원의 2배가 넘는 4억7천만원에 주인을 찾았다.
그러나 여윳돈이 상가로 몰리면서 소위 ‘묻지마 투자’가 성행하고 있다.
최근 상가투자가 활성화하자 민간 건설업체들이 상가분양을 수의계약에서 공개입찰로 전환해, 낙찰가가 갈수록 높아지고 있는 실정이다.
서울·수도권 하반기 20여곳 분양 자영업자인 김아무개(47)씨는 지난해 9월 여유자금으로 공개입찰에 들어가 서울 서초동 K아파트 단지내 상가 1층 13평짜리 점포를 낙찰받았다.
낙찰가는 평당 3300만원에 4억2900만원이었다.
그러나 입주일이 다가올수록 초조해진다.
아직까지 임대가 나가지 않았기 때문이다.
임대문의는 있지만 시세대로 할 경우 대출 이자를 포함하면 은행에 넣어둔 것만도 못하다는 결론에 조금만 더 버텨보자는 생각이다.
지금 생각하면 후회막급이다.
입찰시 이것저것 생각하지 않고 주위 분위기에 휩쓸려 너무 높은 가격으로 낙찰받은 결과다.
상가 내정가는 주변 시세와 비슷하거나 조금 높게 책정되기 때문에 낙찰가가 입찰 예정가의 130~150%를 웃돌 경우 사실상 수익 내기가 어렵기 때문에 일반 투자자들은 분위기에 휩쓸리지 말고 신중하게 투자해야 한다.
상반기 못지않게 하반기에도 단지내 상가분양 시장이 뜨거워질 전망이다.
하반기 서울과 수도권에서 20여곳이 분양된다.
이중 12곳이 배후가구 수가 1천가구가 넘는 대단지 아파트로 배후상권이 우수하기 때문에 높은 경쟁률이 예상된다.
단지내 상가를 분양받을 때 주의해야 할 사항들을 꼽아보면 다음과 같다.
단지규모가 최소한 500가구 이상이어야 한다.
단지규모가 적으면 가구당 구매회전율이 낮아 매출에 상당한 영향을 끼치므로 최소한 500가구 이상은 돼야 한다.
△ 30평 이하의 평형대가 가장 좋다.
30평대 이상이면 서울 수도권인 경우에는 핵가족화와 결혼 후의 조기 분가에 따른 가구당 거주 인원 감소로 구매력이 떨어지며, 40~50평대는 주로 백화점이나 대형 할인점에서 물건을 구매하는 경향이 높다.
소형 평수의 아파트 단지는 소비의 대부분을 근거리에서 구매하는 경향이 높다.
가구 수에 맞는 적정 상가 규모는 아파트 배후세대 수에 따라 다르다.
단지내 상가는 필수업종만이 입점할 수 있는 최소면적의 상가를 선택해야 한다.
세대당 적정 상가 비율은 ‘세대 수 X 0.3평’ 이하가 적당하다.
이보다 작아서도 안 되겠지만 상가 규모가 클 경우 공실률이 높아 슬럼화할 수도 있으므로 주의해야 한다.
상가는 단지입구에 자리한 것보다는 주민들의 동선에 자리해야 한다.
아파트 설계시 아파트 배치 및 방향을 우선 고려하고 상가의 위치는 그 이후에 결정하므로, 상가가 주민이 다니는 동선이 아닌 곳에 자리한 경우가 있다.
아파트 입주 후 주민들의 동선에 자리할 것인가가 중요한 변수이다.
그렇지 않을 경우 주변에 반드시 경쟁상가가 생긴다.
지하층이 있는 상가는 ‘2순위’다.
최근에 짓는 상가는 지하층을 거의 짓지 않는데 그만큼 상가 활성화에 저해 요소로 작용하기 때문이다.
일반인들은 지하층의 접근을 꺼리기 때문에 장사가 잘 안 돼 비어 있는 경우가 많은데 장기간 비워 있을 경우 상가 이미지가 떨어져 상가 이용 자체를 꺼리는 경우가 있다.
상가의 입지가 주 동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가를 선택해야 한다.
상가 전면이 좁고 안쪽이 긴 상가는 활용성 면에서 떨어진다.
전면이 넓어야 전시효과를 충분히 살려 구매욕구를 일으키는 데 유리하다.
업종 선택에 신중해야 한다.
자치관리위원회에서 정한 관리규약을 보면 대부분 업종중복을 금하기 때문에 한번 업종을 정하면 다른 업종으로 바꾸기가 쉽지 않다.
최근 대법원도 자치관리 규약을 지키지 않고 업종을 바꾼 점주에게 원상회복 명령을 내렸다.
주변 상가들의 업종을 잘 살펴봐야 한다.
대부분의 아파트 상가는 주민 생활편익을 위한 필수 업종이 대부분이므로 백화점이나 할인점과의 경쟁관계보다는 주변 상가들의 입점 업종을 잘 살펴 중복업종이나 경쟁관계 등을 잘 살펴봐야 한다.
가구 수에 맞는 업종을 잘 선택해야 한다.
가구 수에 따라 필요 업종이 한정된다.
그저 이 정도 업종이면 괜찮겠지 하는 생각으로 창업했다가는 얼마 못가 보따리를 쌀 경우가 생길 수 있으므로 주의해야 한다.
가구 수에 따른 적정 업종 1. 500가구 이하 - 미니슈퍼, 부동산, 비디오, 세탁소, 제과점, 중국집, 미용실 2. 500~1천가구 -문구완구, 열쇠 수선, 치킨점, 종교시설 3. 1천~1500가구 - 중소형 슈퍼, 반찬가게, 약국, 피아노학원, 가정의학 4. 1500~2천가구 - 방앗간, 화장품가게, 이용원, 소아과, 속셈학원, 태권도학원, 헬스클럽 5. 2천가구 이상 - 대형슈퍼, 편의점, 스낵코너, 아이스크림점, 패스트푸드점, 인테리어, 스튜디오, 생활소품점, 치과, 내과 시행사에서 직접 분양하는 상가를 선택하라. 상가를 통째로 매각하는 경우도 있고 대행사에서 분양하는 경우가 있는데 시행사에서 직접 분양하는 상가를 매입하는 것이 좋다.
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