나소심씨는 며칠전 법원에서 통지서를 받았다.
집이 강제경매절차에 들어갔으니 전세보증금에 대한 권리신고를 하라는 내용이었다.
나씨는 보증금을 돌려받을 수 있을까 걱정스러웠다.
나씨가 제일 처음 해야 하는 일은 법원에서 채권 신고된 내용을 확인하는 것이다.
근저당설정 내용, 다른 전세입자 존재 여부, 임금체불이나 조세 등 기타 채무사항이 거기에 들어 있다.
이때 꼭 점검해봐야 할 부분은 누가 우선 변제 권한을 갖는가 하는 것이다.
가장 먼저 떼는 돈은 국세이다.
조세채권과 일반채권의 우선관계에 대해서 국세기본법은 "국세는 다른 공과금이나 기타 채권에 우선한다"고 규정하고 있다.
하지만 국세의 법정기일 이전에 전세권, 질권 또는 저당권에 의해 담보된 채권은 국세보다 우선 변제를 받는다.
또 근로자의 임금채권 중 최종 3개월치 임금과 퇴직금, 재해보상금에 해당하는 금액도 마찬가지로 우선 변제권을 갖는다.
나씨가 살고 있는 아파트에는 전부 합해 2억4300만원의 채권이 걸려 있었다.
순서대로 보면 ㅈ은행이 지난해 3월 근저당 채권 4천만원을 설정했다.
7월엔 국세와 가산금, 체납 처분비 4300만원에 대한 법정기일이 설정돼 있었다.
8월에 나씨가 임차보증금 1억원으로 확정일자를 받았고 12월엔 마지막으로 ㅎ금고가 근저당 채권 6천만원을 설정했다.
예상낙찰가는 1억5천만원. 나씨는 전세보증금을 얼마나 건질 수 있을까? 주택임대차보호법에 따르면 수도권 중 과밀억제권내의 주택임차보증금이 4천만원 이하일 땐 주택가격의 2분의 1금액의 범위 안에서 최고 1600만원까지는 국세는 물론 다른 채권의 우선 순위에 관계 없이 임차인이 우선 변제를 받을 수 있다.
광역시는 1400만원, 그밖의 지역은 1200만원을 무조건 우선 변제 받는다.
우선 변제금액을 제외한 나머지 임차보증금은 확정일자를 받은 날을 기준으로 다른 채권과 우선 순위를 정한다.
따라서 예상 낙찰가 1억5천만원을 기준으로 볼 때 나씨는 선순위 채권인 ㅈ은행의 4천만원과 국세 등 4300만원을 제외한 차액 6700만원 중에서 법원의 경매비용을 차감한 금액을 변제받을 수 있다.
나씨가 전세계약 전에 아파트의 권리관계를 확인해봤다면 3천만~4천만원씩 손해보는 일을 피할 수 있지 않았을까.