[부동산]4월 이후 청약시장, ‘분양가 역전 현상’ 대비

공략지역 ‘가격 지도’ 그려라 청약시장 예측의 핵심은 ‘분양가’다.
올해 분양시장의 향방도 바로 분양가에서 판가름날 확률이 높다.
2002년 10년 내 최고 호황이라던 부동산 경기 속에 건설업체들은 땅값 상승과 마감재 고급화를 빌미로 분양가를 15~20% 정도 올렸다.
건설업체 입장에선 청약시장에서 수백 대 1의 경쟁률을 보이고, 모델하우스만 지어도 프리미엄이 붙는 판이니 사업에서 이윤을 남기기 위한 ‘물 타기’를 시도한 것이다.
급기야 시민단체가 나서서 ‘동시분양 아파트 분양가 분석’을 하면서 분양가 인하촉구 캠페인을 벌였지만, 건설업체들의 반응은 싸늘했다.
2001년에서 2002년 사이에 서울지역 아파트 분양가 상승률은 98년 분양가 자율화 이후 최고인 18.9%에 달했다.
2002년 신규 분양을 둘러싼 건설업체와 소비자간의 첫판은 이렇게 ‘가격 인상’으로 일관한 건설업체들의 일방적 승리로 마무리됐다.
한편 건설업체에 한판을 내준 소비자들은 지난해 9월 이후 전면 수정된 청약제도와 신정부 출범 이후 바뀔 시장 재편에 잔뜩 기대하는 눈치다.
실제 이런 양상은 지난해 12월 이후 뚝 떨어진 청약 경쟁률에서 찾아볼 수 있다.
서울지역 2차 동시분양의 경우 1순위 마감 경쟁률이 24 대 1로 지난해보다 절반 이상 줄었다.
분양권 전매제한과 청약제한 때문에 수요자 입장에선 그만큼 신중해졌다는 반증이다.
또 아파트값 상승도 지난해와는 달리 보합세를 유지하고 있다는 점도 수요자 입장에선 고무적인 일이다.
적어도 건설업체가 분양가 인상의 이유로 내세웠던 ‘집값 폭등’은 그 명분이 약해지기 때문이다.
분양가 대비 매매가 높은 지역 추려내야 끊임없이 밀려드는 수요자들을 믿고 분양가 산정을 주변 시세를 기준으로 하거나 높게 책정했던 건설업체 입장에선 다소 곤혹스러운 상황이 전개되는 셈이다.
문제는 서울과 수도권 분양을 본격 앞두고 있는 4월 이후 분양시장이다.
4월 이후 분양을 앞둔 건설업체들은 여전히 5~10% 이상의 분양가 인상이 불가피하다는 입장이다.
물가 인상, 마감재와 내부시설 고급화, 무엇보다 천정부지로 치솟은 땅값을 맞추기 위해선 신규 분양 아파트 가격을 올려야 한다는 논리다.
하지만 또 다른 한편으론 바뀐 시장 상황과 그 어느 때보다 서민 입장에서 주택 정책을 풀어가겠다는 ‘참여정부’의 부동산 정책을 감안하는 눈치가 엿보인다.
2003년 봄 분양시장을 코앞에 두고 있는 주택 건설업체는 두가지 선택의 기로에 서 있다.
첫째는 분양가를 올리지 않고 분양에 나서는 방법, 둘째는 최소 5~10%까지 상승시켜 사업 이윤을 챙기는 것이다.
가격 결정권자인 건설업체들의 속내는 이처럼 복잡한 사정 속에 긴박하게 돌아가고 있다.
이런 상황에서 수요자들은 청약전략을 어떻게 세워야 할까? 결론부터 말하면 ‘가격중심’적 투자 관점이 필요하다.
2002년 분양가격 평균과 현재 시세를 우선 비교해볼 필요가 있다.
(그래프 1, 2 참조) 여기에서 분양가격 평균에 대해 5% 인상, 10% 인상 가격을 덧붙이는 이유는 혹 있을지 모르는 건설업체의 분양가 인상 전략에 대비하는 것이다.
이런 3가지 가격 변수를 지역별로 평균화한 그래프가 그려지면 신규 분양분에 대한 청약전략도 절반쯤 완성된 셈이다.
그래프를 보면 기존 주택 평균 매매가에 비해 평당 분양가가 높은 곳이 있고, 그 반대의 경우도 있다.
서울에서는 노원구, 도봉구, 서대문구, 용산구, 은평구, 중랑구 등은 분양가격이 기존 주택 가격을 상회하는 것으로 조사됐다.
반면 이들 지역을 제외한 지역에선 기존 주택가격이 신규 분양가격을 압도하고 있어 기존 주택가격에 따라 지역 주택시장이 좌우되고 있음을 알 수 있다.
사실상 강남, 서초, 강동, 송파 등에선 신규 아파트를 분양받았다면 이른바 시세 차익을 누릴 수 있었음을 암시한다.
교통·편의시설 등 가격 외 조건도 고려를 수도권에서도 이런 현상이 나타나기는 마찬가지다.
우선 남양주, 시흥, 양주, 오산, 의정부, 파주, 평택, 포천, 안성 등은 평균 분양가가 현 시세 평균에 비해 높기 때문에 투자 메리트는 다소 떨어졌다.
한편 건설업체가 내심 바라는 5%, 10%의 인상분을 얹을 경우를 예상해보자. 이른바 ‘분양가 역전 현상’이 시장 곳곳에서 목격된다.
우선 서울에서는 강서, 구로, 금천, 성북구 신규 분양분이 유망 투자지역에서 탈락될 가능성이 높다.
수도권의 경우 광주, 구리, 안산, 용인, 화성시가 지역 분양가가 기존 주택 가격보다 비싸져 수치상으론 시세 차익을 기대하기 힘든 지역으로 분류된다.
분양가격이 10% 오를 경우엔 서울지역은 관악, 광진, 동대문, 동작, 마포구 등이 분양가 역전에 따라 시세 차익이 희박한 지역에 합류하게 된다.
결국 서울과 수도권 분양 물량에 대한 공략은 분양가 역전 현상을 냉정하게 인정하면서 출발하는 것이다.
우선 서울에선 가격 차이가 적은 강남, 서초, 송파, 강동, 성동, 양천구이고 수도권은 광명, 고양, 수원, 성남, 군포시로 공략범위를 줄이고 이때부터 가격외 조건을 신중하게 검토해야 한다.
여기서 가격외 조건이란 교통, 자연환경, 편익시설, 교육환경 등이다.
또 이들 지역을 포함해 다른 지역도 당장 눈에 보이지 않는 개발 전망까지도 계산에 넣어야 투자 유보 및 투자 가능지역에서 목적한 바를 획득할 수 있다.
윤진섭/ 부동산뱅크 팀장 yjs@neonet.co.kr

부동산투자가치분석/서울 동작구 본동 삼성·한신·경동

지역 선호도 높아 장기투자 ‘짭짤’ 서울 동작구는 노후 주택이 밀집되어 있는 지역으로 선호도가 높지 않았으나, 최근 지하철 7호선 개통과 재개발이 활발하게 진행되면서 새로운 주거지역으로 인식되고 있다.
특히 본동은 서초구와 인접하고 교통이 편리해 신규 분양단지를 중심으로 관심을 모으는 지역이다.
이번주에는 최근 1년 사이 본동에서 분양된 삼성래미안과 한신휴, 경동윈츠리버를 통해 이곳의 신규 단지에 대한 입지조건과 가격전망을 살펴보도록 한다.
동작구 본동에는 2002년 1월 분양한 삼성래미안과 경동윈츠리버, 올 2월에 분양한 한신휴 등이 있다.
위치상 동작구 본동이고 모두 입주 전인 분양권 아파트지만, 30평형대를 기준으로 가격은 조금씩 편차를 보이고 있다.
먼저 삼성래미안 31평형은 2억3400만원의 분양가에 현재 시세는 2억8천만~3억2천만원으로 평균 5천만~8천만원의 프리미엄이 붙었다.
반면 한신휴는 30평형의 분양가가 삼성래미안 31평형과 같고 현재 시세는 2억8천만~2억9천만원으로 프리미엄은 4천만~5천만원선이다.
반면 경동윈츠리버의 분양가는 30평형이 2억1290만원이고, 분양권 가격은 2억4천만~2억8천만원으로 3천만~7천만원 정도의 프리미엄이 형성되어 있다.
분양권 가격이 가장 높은 삼성래미안과 경동윈츠리버는 4천만~5천만원가량의 가격 격차가 있는 셈이다.
그렇다면 이처럼 가격 차이가 나는 이유와 향후 전망을 살펴보자. 먼저 세 아파트의 입지 여건을 살펴보면 삼성래미안은 본동 4구역, 한신휴는 2~3구역, 경동윈츠리버는 1~3구역의 재개발 단지로 삼성래미안과 한신휴는 지하철 7호선 역세권이다.
반면 경동윈츠리버는 상도터널을 사이에 두고, 삼성·한신과는 반대편인 주택가에 있어 입지에서 삼성과 한신보다 뒤진다.
아파트 단지 규모 역시 삼성 477가구, 한신 381가구, 경동 272가구로 상대적으로 삼성과 한신이 경동보다 앞선다.
또 브랜드 인지도면에서도 삼성래미안이 가장 높고 한신, 경동 순이다.
따라서 경동윈츠리버는 입지조건, 규모, 건설회사 브랜드 등에서 삼성, 한신과 격차가 있고, 입주 후에도 현재의 가격 차이가 좁혀지지 않을 전망이다.
한가지 변수는 경동윈츠리버의 경우 지하철 9호선 개통 이후에는 도보 5분 거리의 역세권 단지가 된다는 점이다.
따라서 실수요 측면에서 장기적으로 본다면 투자성은 있다.
이 경우에도 삼성래미안과 한신휴의 가격을 따라잡기에는 역부족으로 보인다.
다음은 삼성래미안과 한신휴의 가격 격차를 살펴보도록 한다.
사실 한신휴가 삼성래미안에 비해 지하철역도 가깝고, 분양시기도 늦지만 분양권 가격은 최고 3천만~4천만원가량 저렴하다.
그렇다면 한신휴가 삼성래미안보다 투자성이 있는 것일까? 삼성래미안은 지난해에 분양해서 조합원의 동, 호수 추첨이 끝난 상황이지만 한신휴는 아직 동, 호수 추첨을 하지 않았다.
때문에 지금 구입을 한다면 로열동, 호수에 당첨될 수도 있고, 아닐 수도 있다는 점이다.
만약 로열동과 층에 배정된다면 추첨 후에 매맷값은 1천만~2천만원가량 오를 가능성이 있다.
하지만 반대의 경우라면 오히려 손해를 볼 수도 있다.
또 일반분양분의 경우, 삼성래미안은 전매제한이 없어 구입이 가능하지만 한신휴는 계약 후 1년, 납부중도금 2회 이상 납부한 후에만 거래할 수가 있다.
때문에 한신휴를 구입하려면 동, 호수를 알 수 없는 조합분을 구입하거나 1년을 기다려서 일반분양분을 구입할 수밖에 없는 상황이다.
또 한가지, 한신휴의 경우 안방 뒤쪽으로 드레스룸 등 옵션이 붙으면서 오히려 방 2개가 삼성래미안보다 좁게 설계됐다는 점도 단점으로 작용하고 있다.
브랜드 인지도도 삼성래미안이 한신휴보다 한수 앞서고 있다.
결과적으로 삼

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