불법에 투자성도 떨어져


오는 6월 분양을 앞둔 서울 상암동 도시개발아파트의 입주권이 수요자들의 관심을 끌고 있다.
입주권 거래는 사실 어제오늘의 이야기가 아니다.
속칭 딱지로 불리는 입주권은 서울시나 각 해당 자치구가 도시계획정비사업이나 공공사업을 추진하면서 철거민에게 보상 외에 이주 대책용으로 부여해온 자격이다.
일종의 특별공급권으로 일반 분양권과는 달리 거래 자체가 불법이다.


상암동 내 입주권과 관련해 법적으로 하자가 없는 사람은 도시계획상에 편입돼 철거중인 도심 내 시민아파트를 소유한 사람들뿐이다.
이들 역시 서울시가 매입하기 전에 시민아파트말고는 다른 아파트를 소유하고 있지 않아야 하고, 만약 매입 후 다른 아파트를 소유하고 있으면 입주권 자격을 박탈당할 수 있다.
또 입주권을 거래할 경우 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하의 벌금형을 받게 되며 분양계약 때 원매자가 입주 부적격자로 드러나면 입주권이 취소될 수도 있다.


그럼에도 불구하고 상암동 입주권은 편법이 동원되면서 공공연히 거래되고 있다.
입주권의 편법적 거래는 법원에 입주권 소유자에 대한 가처분 신청을 해두는 방식으로 이루어진다.
예를 들면 원소유주 A씨에 대해 수요자 B씨가 채무관계를 설정해, 거래상 하자가 없는 시점인 분양 이후에 명의 변경을 하는 방법이다.
하지만 이 역시 문제가 없는 것은 아니다.
원매자 A씨가 B씨 말고도 다른 사람에게 이중, 삼중으로 입주권 거래를 할 수 있기 때문이다.
자칫 잘못하면 입주할 수 없는 입주권, 속칭 ‘물딱지’를 매입할 수도 있다는 얘기다.
그럼에도 불구하고 불법이 횡행하고있는 것은 상암지구 개발의 청사진이 워낙 ‘장밋빛’이고 시세차익을 클 것으로 알려져 있기 때문이다.


상암지구 내 아파트는 총 9개 단지, 6250여세대로 이 가운데 1805세대는 임대아파트, 871세대는 청약통장 소유자 몫이다.
그리고 나머지 철거민에게 주는 아파트는 32평형짜리 3574세대다.
상암지구는 지하철 6호선을 타고 남북으로는 도심과 여의도를, 동서로는 신촌과 도심을 잇는 십자형 교차로의 노른자위에 있다.
또 공원처럼 잘 정돈된 탄천을 끼고 있고 생태공원도 조성돼 있어 서울 어느 동네보다도 주거환경이 뛰어나다.
게다가 주변에 월드컵 경기장과 영화관, 할인점은 물론 서울시가 야심차게 추진중인 디지털 미디어시티의 업무지구도 자리하고 있어 서울 도심 내 상류층과 업무 수요의 유입조건도 갖추고 있다.
한마디로 ‘제2의 잠실특구’로 자리매김할 수 있는 동네라는 평이다.


‘황금알을 낳을 아파트’로 비치는 상암지구 아파트인 만큼 올해 10월경에 청약통장 가입자들에게 분양될 871세대는 벌써부터 경이적인 청약경쟁률을 예고하고 있는 상태다.
이런 이유로 치열한 청약경쟁률을 피하면서 상암지구 내 아파트 입주가 가능한 입주권은 불법 거래임에도 높은 프리미엄이 붙은 상태다.


올해 말 입주하는 2공구 내 2단지와 3단지 입주권 프리미엄은 1억3천만~1억4천만원, 2005년 완공하는 3공구는 이보다 4천만원 정도가 낮은 9천만원선이다.
지난해 이맘때보다 2배 이상 오른 금액이다.
그렇다면 입주권을 매입해서라도 입주했을 때 투자수익은 얼마나 될까?

입주권은 말 그대로 입주할 수 있는 권리로, 분양가를 더 내야만 내집이 될 수 있다.
결국 투자수익을 알기 위해선 분양가격이 어느 정도 선에서 결정될 것인가를 가늠해봐야 한다.


현지 중개업소에선 상암지구 32평형 분양가가 대략 1억6천만원선(평당 500만원)이 될 것으로 내다보고 있다.
이는 지난해 노원구 상계동에 분양된 동일 평형대 아파트값이 1억4748만원이란 점과 지역 프리미엄을 더해서 추정한 금액이다.
이 금액을 기준으로 산정한 상암지구 내 아파트 매입비용은 대략 3억원이다(입주권 비용 1억4천만원+분양가 1억6천만원). 현재 마포구 내 최고가 아파트인 마포구 공덕동 33평형 아파트의 시세가 3억5천만~3억7천만원인 점을 감안하면 입주권 거래의 적법성 여부를 떠나 5천만~7천만원의 시세차익을 얻을 수 있다는 계산이 나온다.


하지만 이런 주장은 점점 설득력을 잃어가고 있다.
도시개발공사 관계자는 “조성 원가와 주변 시세 등을 감안해 분양가를 책정할 것”이라고 말했다.
만약 도개공이 주변 시세를 기준해 분양가를 책정하면 얘기는 달라진다.
현재 상암동이 포함된 마포구의 30평형대 매매시세는 평당 858만원. 공공아파트란 점을 감안해 80%의 금액에 준해 분양가를 책정한다면 상암아파트 32평형 분양가는 2억1960만원선(평당 686만원 기준)이다.
이를 입주권 시세와 합하면 상암아파트의 총 매입비용은 3억5964만원이 된다.
결국 비로열층은 시세차익이 없거나 그 금액도 1천만원 정도로 미미할 수 있다.
자칫 손해를 볼 수 있다는 점도 배제할 수 없다.
상암지구 아파트 입주권 매입은 ‘불법’과 ‘손실’이라는 이중의 부담을 각오해야 한다는 뜻이다.


윤진섭/ 부동산뱅크 취재팀장 yjs@neonet.co.kr