단기전 땐 급매물...장기전 땐 전략 급선회


미국의 이라크 공격이 단기간에 끝날 조짐이 보이지 않으면서 부동산시장을 바라보는 시각이 점차 위축되고 있다.
개전 전에는 국제 정세가 심상치 않게 돌아가니 직간접적 영향으로 가격이 폭락하는 것 아니냐는 우려도 있었으나 개전 이후 부동산시장은 일단 염려할 수준은 아닌 것으로 보인다.
외부 요인보다는 내부 요인에 더 큰 영향을 받는 주택시장의 특수성을 감안할 때 국내의 금리 움직임과 자금 흐름 등 내부 변수가 크게 작용하기 때문인 이유도 있다.


그렇다면 전쟁과 집값의 상관관계를 1990년대 초 걸프전 때와 비교해보자. 집값은 오히려 큰 폭으로 올랐다.
90년 8월 이라크가 쿠웨이트를 침공하면서 시작된 이 전쟁은 이듬해 2월 미국이 개입해 이라크의 패배로 끝날 때까지 6개월간 지속됐다.
전쟁이 일어난 90년 8월 전국 주택매매가격 지수(1995년 12월=100.0)는 103.4, 전쟁이 끝난 91년 2월에는 111.3이었다.
전쟁기간 동안 8.9포인트가 높아진 셈이다.


반면 북핵 문제가 불거졌던 93~94년 집값은 다른 움직임을 보였다.
북핵 문제는 93년 3월12일 북한이 핵확산금지조약(NPT)을 탈퇴하면서 가시화됐다.
이어 94년 6월 미국이 북한 공격을 구체적으로 검토한다는 발표가 나오면서 전쟁 위기감이 최고조에 달했다.
그 사이 전국 주택매매가격지수는 93년 3월 103.5에서 94년 6월 100.1로 떨어졌다.



전쟁으로 시장 불투명성 높아져

지금 상황도 비슷하다.
이라크 전쟁이 부동산시장에 미치는 영향은 그렇게 크지 않다.
이라크 전쟁보다는 SK글로벌 사태와 북핵 문제가 오히려 부동산시장에 큰 파장을 일으킬 가능성이 높다.
또한 두 변수는 이사철을 맞아 본격적으로 움직이기 시작한 전세 수요와 매매 수요를 급격하게 위축시키고 있다.
이라크 전쟁에 따른 문제는 경제동향 또는 기름값에는 영향력을 크게 미치지만, 부동산시장에는 간접적 영향을 발휘할 뿐이다.
하지만 이러한 상황이 한꺼번에 겹치면서 이사철 상승세를 타던 아파트 가격이 심리적으로 위축되고, 부동산시장 전반이 예상보다 좀더 빨리 조정장세로 급선회하고 있는 것만은 사실이다.


기존 아파트 거래시장의 경우 지역별로 차이가 있기는 하지만 거래가 잘 이뤄지지 않고 있고, 매물은 지속적으로 늘고 있지만 팔려는 사람들은 급할 게 없다며 매도 호가를 내리지 않아 호가 공백은 심하게 벌어지는 양상이다.
간혹 1천만원 미만의 급매물은 소화가 되는 편이지만 평균시세에 해당하는 매물은 거래가 잘 이뤄지지 않는다.
즉 봄 이사철이 끝나면서 거래가 점차 사라지는 분위기다.


분양시장의 경우도 상품과 지역에 따라 혼조세가 강하게 나타나고 있다.
일부 주상복합의 경우 대거 투자자들이 몰리다가도 막상 분양권 프리미엄을 기대할 수 없으면 계약을 포기하는 등 투자기간이 단기화하고 있고, 신규 아파트 분양의 경우도 위치는 좋으나 분양가가 비싸 추가수익을 높일 수 없는 아파트라면 3순위에서도 미달되는 사태가 벌어지고 있다.
다만 대전지역 분양시장은 행정수도 이전이라는 강력한 호재를 등에 업어 청약열기가 여전한 것으로 나타났다.


저금리가 지속되는 가운데 임대수익과 웃돈을 동시에 챙길 수 있는 상가투자도 안전자산 선호 추세가 강하다.
테마상가에 비해 아파트단지 내 상가 청약률이 수십 대 1을 기록하는 등 인기를 끌고 있기 때문이다.
이라크 전쟁 등 대외적 불안요인으로 부동산 경기가 불투명할 것으로 예상되면서 위험이 큰 테마상가나 근린상가보다 안정적인 단지 내 상가에 관심이 쏠리는 것이 당연하다 하겠다.


다만 분명한 것은 이라크전이 부동산시장의 불투명성을 높이고 있다는 점이다.
수요자 입장에서 보면 현재 시점에서 집을 사야 할지 팔아야 할지 갈피를 잡기 어렵고 과연 부동산에 투자해서 얼마만큼 수익을 남길 수 있을지 투자가 망설여지기만 한다.
그렇다면 향후 투자자들은 부동산 투자방향을 어떻게 계획해야 할까?


분양시장 상품과 지역 따라 혼조

일단 전쟁이 단기전으로 끝날지 장기전으로 지속될지에 따라 두가지 시나리오로 나눌 수 있겠다.
단기전으로 끝날 경우 당분간 심리적 위축에 따른 가격 하락은 불가피하겠지만 부동산시장에 오히려 긍정적 영향을 미칠 수 있을 것으로 예상된다.
전쟁에 따른 불확실성이 해소됨으로써 부동산은 안전한 투자처라는 위상을 되찾을 수 있기 때문이다.
이럴 때는 일단 급매물을 노리는 게 좋다.
전쟁에 대한 불확실성으로 간혹 시세보다 싼 매물이 나오고 있기 때문이다.
역세권, 대단지, 중소형 아파트라면 앞으로도 비교우위 상품이라 할 수 있으니 내집 마련 실수요 차원이라면 매입해도 좋을 듯 싶다.
부동산시장이 대세 조정기에 접어든 상태라 지난해만큼 가격이 폭등하진 않겠지만 진정 국면으로 접어들고 있는 부동산시장이 5월에 저점을 형성한 후 6~8월 소폭 반등할 것으로 예상되기 때문에 지금 시점에서 급매물을 노리는 것도 현명하다 하겠다.


하지만 장기전이 될 경우 얘기는 달라진다.
실제로 요 며칠 이라크 전쟁이 단기전의 예상을 깨고 장기전이 될 조짐을 보임에 따라 세계경제에 먹구름이 짙어지고 있다.
국제유가와 금값이 치솟고 각국의 증시가 폭락하는 등 그동안의 희망찬 기대가 무너져내리며 한국, 유럽, 뉴욕 등 각국의 증시는 한결같이 폭락했다.
전쟁이 장기화하면 수출 의존도가 높은 우리나라는 큰 타격을 받을 수밖에 없고, 수출이 질척거리면 내수가 더욱 위축돼 부동산시장도 하락세를 면하지 못할 가능성이 높다.
지금은 전쟁의 장기화에 대비해 전략 수정도 불가피한 혼란한 시점이다.

투자가지치분석/서울 방화동 우림루미아트 생활환경 양호, 실수요자에 유리 서울지역 3차 동시분양이 3월28일 공고를 시작으로 청약접수에 들어간다. 애초 관심이 집중됐던 강남구 도곡동 주공1단지는 이번 동시분양에서도 누락됐다. 이에 따라 총 분양예정 단지는 8개로 588가구가 일반분양될 예정이다. 최근 동시분양의 특징인 소규모 단지라는 점이 3차 동시분양에서도 적용됐고, 20~30평형대 소형 아파트들이 많아 실수요자들의 청약기회가 될 전망이다. 가장 단지규모가 큰 아파트는 양천구 신월동 삼성그린뷰로 236가구이고, 서대문구 충정로의 노벨아트빌이 212가구로 뒤를 이었다. 나머지는 200가구 미만의 소규모 단지에 머물렀다. 최근 분양가 상승 논란에도 불구하고 여전히 신규 분양 아파트는 투자자들에게는 단기간에 고수익을, 실수요자들에게는 가장 현실적인 내집 마련 수단으로 자리잡고 있다. 이 가운데 3차 동시분양 단지 중 하나인 강서구 방화동 우림루미아트를 통해 청약전략과 가격전망을 살펴보도록 하자. 강서구 방화동 우림루미아트는 건우, 예원연립 재건축 단지다. 단지 규모는 총 187가구, 3개동이고, 7~15층으로 재건축할 예정이다. 평형은 28~37평형까지로 구성되어 있어 청약부금이나 청약예금 600만원 이하면 분양받을 수 있고, 이 중 32평형 이하는 300만원짜리 통장이면 청약신청이 가능하다. 우림루미아트의 가장 큰 장점은 지하철 5호선 인근의 역세권이라는 점. 또 지하철 9호선이 개통되면 도보 10분 이내로 이용 가능할 전망이어서 대중교통여건이 양호하고, 개화로를 이용하면 올림픽대로와 남부순환로 등이 연결된다는 점이다. 교육환경은 단지 바로 앞으로 방화초등학교 정문이 있고, 방화중, 공항고들이 인접해 양호한 편이다. 현재 주변여건은 연립들이 들어서 있어 다소 어수선하지만 대부분 재건축 추진중이고, 바로 옆에는 지난 2001년 12월에 분양한 대림e-편한세상이 올 10월 입주를 앞두고 공사가 한창이다. 또 개화산역 인근에 동부센트레빌과 대망드림힐 등 신규단지들이 들어서고 있고, 방화동 도시개발공사들도 있어 대규모 아파트 타운이 형성될 것으로 예상된다. 편의시설로는 공항 제2청사에 있는 이마트가 도보권으로 이용 가능하다. 단지 규모가 작고 서울의 끝자락이라는 단점은 있지만 전반적 생활환경은 양호하고, 마곡지구 개발과 함께 지역 이미지도 향상될 전망이다. 관건은 분양가다. 현재 강서구의 평균 평당가는 761만원이고, 바로 옆 대림e-편한세상은 32평형을 기준으로 2억3천만~2억5천만원으로 평당 718만~781만원이다. 분양 당시 분양가는 1억8900만원으로 프리미엄은 4천만~6천만원 정도다. 현재 우림에서 예상하는 분양가는 32평형을 기준으로 2억2천만~2억3500만원이 될 전망이다. 대림e-편한세상과 비슷한 생활환경과 여건에도 불구하고 분양가가 이미 3천만~4천만원 올랐기 때문에 단기 투자성은 높지 않을 것으로 예상된다. 물론 대림 입주시점에 가격이 상승해 우림이 동반 상승한다고 하더라도 그 폭은 크지 않을 것으로 전망된다. 다만 아파트값이 당분간 크게 하락할 것으로 예상되지 않고, 경쟁력 있는 단지들의 청약경쟁률이 너무 높기 때문에 무작정 내집 마련을 미루는 것은 현명하지 않다. 따라서 장기적 관점에서 실수요자들이 접근한다면 추천할 만한 단지라고 판단된다. 김혜현/ 부동산114 차장 hhkim@r114.co.kr