하지만 투자 대비 수익성면에서는 오히려 강남권 이외 지역에서 높은 수익률을 기록한 곳도 적지 않다.
지역적으로는 2002년 말 대비 현재 재건축 단지 중에서 가장 높은 수익률을 기록한 지역은 부산 북구로 168%의 상승률을 기록했고, 해운대구가 136.4%로 뒤를 이었다.
또 3위는 경기도 수원이 123.9%로 차지한 반면 서울에서는 유일하게 강남구만이 10위를 기록했다.
이처럼 지역을 불문하고 재건축 단지들의 수익성이 일반단지를 크게 웃돌면서 뒤늦게 투자자들의 발길이 이어지고 있으나 7월1일부터 ‘도시 및 주거환경 정비법’이 시행되면 재건축 사업추진은 상당히 어려워질 전망이다.
안전진단이 강화되면서 지금까지 20년 이상 경과한 단지는 무리없이 통과됐던 단지들도 해당 자치구의 조례에 의해서 경과기간을 조정할 수 있고, 300가구 이상은 반드시 구역지정을 통해 주변 여건까지 고려한 재건축 사업승인을 받아야만 한다.
또 향후에는 안전진단 통과 후 시공사를 선정함에 따라 자금이나 추진이 계획보다 늦어질 수도 있다.
특히 서울은 6월30일까지 주거지역의 종 구분이 세분화되면 1종은 용적률 150%, 2종은 200%, 3종은 250%까지 건축을 허용하므로 지금까지 250%를 기준으로 사업을 추진했던 단지들은 1~2종이 될 경우 수익성이 크게 떨어질 전망이다.
이처럼 재건축 추진절차가 복잡해지면서 재건축 사업을 추진하던 단지들은 7월1일 이전에 안전진단이라도 통과하기 위해서 안간힘을 쓰고 있다.
안전진단이 통과되지 않으면 사업추진 자체가 무산될 수도 있다는 위기감이 팽배하다.
반대로 투자자 입장에서는 앞으로 사업추진이 불투명한 단지보다는 사업승인이 났거나, 적어도 안전진단을 통과해 재건축에 첫발을 디딘 단지를 선택하는 것이 중요해졌다.
특히 소액 투자자일수록 무리한 강남권 투자보다는 사업추진 속도가 빠르고, 상대적으로 규제가 덜한 수도권 재건축을 노려보는 것도 투자 대비 수익률면에서 나을 수 있다.
최근 수도권에서 재건축 단지의 가격상승률이 높았던 수원의 재건축 단지를 살펴보도록 하자. 지난 3월31일 수원시 천천동 주공아파트가 안전진단을 통과했다.
총 가구 수는 1990가구, 64개동으로 구성된 대규모 단지다.
입주연도는 1986년 6월로 상대적으로 아직 20년도 경과되지 않아 재건축 추진이 빠른 단지다.
평형구성은 13~25평형까지 다양하게 구성되어 있다.
입지면에서는 지하철 화서역이 도보 10분 거리에 있고, 주변이 아파트 밀집지이며 대규모 단지였던 만큼 생활여건은 좋은 편이다.
현재 시세는 16평형이 1억9500만~2억원, 25평형은 2억8천만~2억8500만원선으로 안전진단 통과와 함께 1천만~1500만원가량 올랐다.
사업승인과 관리처분인가가 나지 않았기 때문에 정확한 지분과 추가부담금을 알 수는 없다.
현재 예상대로라면 총 3120가구의 대규모 단지로 탈바꿈되고, 16평형의 경우 추가부담금은 580만원선에서 35평형을 분양받을 수 있고, 25평형의 경우 500만원 미만으로 47평형을 분양받을 것으로 예상하고 있다.
이 계획대로라면 지금 구입하더라도 평당 600만원가량에서 분양받을 수 있어 투자성이 있다.
하지만 재건축 단지는 여러가지 복병이 있을 수 있다.
천천주공의 경우, 조합설립 인가와 사업승인을 통과해야 하는 난제가 남아 있다.
때문에 장기화했을 경우를 감안한 자금운용 계획과 투자판단을 해야 한다.
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