변수 많아 단기 급등 없을 듯

재건축은 계획수립에서부터 조합운영, 업체선정, 시공, 청산 등에 이르기까지 추진절차가 복잡하고 각 절차별로 상당한 전문지식이 필요한 사업이다.
민간이 자율적으로 추진하는 탓에 조합원간 이해가 충돌하기도 한다.
게다가 사업계획 승인 및 일부 인·허가업무에 대해선 관이 개입하기 때문에 사업 자체가 무산되는 경우도 많다.
이 때문에 멋모르고 ‘묻지마 투자’를 하다가는 낭패를 보기 쉬운 부동산 상품이 바로 재건축 아파트다.


재건축 아파트는 사업추진단계에 따라 가격이 변동하고 수익도 차이를 보인다.
안전진단을 통과했거나, 통과하리라는 기대감이 높아지면 당연히 가격은 상승한다.
하지만 현재 일부 재건축 단지의 가격 상승폭은 일반적인 경우에 비추어볼 때 과도한 것이 아닌가 하는 의문이 든다.


첫째, 재건축 추진 자체가 불확실한 경우가 많다.
재건축은 노후·불량주택을 대상으로 하기 때문에 안전진단 통과가 사업의 첫걸음이다.
하지만 정부의 안전진단 강화 방침에 따라 재건축 자체가 무산되거나 사업기간이 장기간 지연될 가능성이 높아졌다.
둘째, 법제가 달라지면서 수익성이 악화할 수 있다.
재건축사업의 수익률은 용적률에 달렸다고 해도 과언이 아니다.
현재 서울시의 경우, 재건축사업 용적률은 최대 250%이지만, 앞으로 일반주거지역을 3종류로 구분하여 용적률을 차등 적용하게 되면 대부분의 재건축 단지에서 용적률 하향조정을 피할 수 없다.
게다가 7월부터 시행되는 도시 및 주거환경정비법의 적용을 받게 되면 지구단위계획을 세워야 한다.
지구단위계획 결정권한은 서울시장에게 있는데, 조합원들이 기대하는 수준의 개발규모가 되기는 어려울 것이다.
따라서 조합원의 추가부담금이 늘어나고 수익성 악화를 가져올 가능성이 높기 때문에, 현재 재건축추진위원회 등에서 제시하는 수익을 기대하기는 어려울 것이다.



정부 정책은 가격 안정에 무게중심

게다가 일부 지역의 재건축 아파트 가격이 오르면서 부동산 가격의 전반적인 상승으로 이어지지 않을까 하는 전망이 잇달아 나오고 있다.
지난해 강남 재건축 아파트 가격 상승→강남 아파트 가격 상승→주변 아파트 가격 상승→일반 부동산 가격 상승이라는 연결고리가 나타난 이후, 강남 재건축 아파트 가격은 부동산 경기의 지표처럼 취급받고 있다.
하지만 현재 강남 재건축 아파트의 가격 상승이 곧바로 전반적인 부동산 가격 상승으로 이어질 것이라는 명확한 근거는 없다.
재건축 아파트 가격의 변화추이에 따라 부동산 가격이 직접적으로 영향을 받으리라 판단하는 것보다는 오히려 부동산 시장에 영향을 주는 여러 요인들을 세밀하게 분석하는 것이 더 중요해 보인다.


우선 주택 공급량을 고려해야 한다.
지난해 부동산 경기호황에 힘입어 미분양 물량이 대거 해소됐고, 서울과 수도권에 신규 분양물량이 집중됨으로써 단기간에 공급량이 급증했다.
하지만 아직까지 수도권 주택보급률은 90%, 서울은 83%일 만큼, 장기적으로는 주택공급 부족상태이기 때문에 부동산 가격의 상승요인은 항상 내재하고 있다고 보는 게 맞다.


둘째, 부동산 관련 정책이다.
부동산 시장은 정책방향에 민감한 반응을 나타내는 경우가 많다.
새 정부의 정책방향이 어떨지 아직까지 구체화하지는 않았지만, 서민생활 안정을 위해 부동산 가격 안정을 꾀하리란 것을 예상할 수 있다.
최근 강남 재건축 아파트 가격이 단기 급등 현상을 보이자, 정부가 즉시 투기지역 지정과 세무조사라는 카드를 꺼내든 것은 한 예다.


흔히들 부동산 시장을 불안하게 하는 요소로 저금리 기조를 든다.
하지만 이런 주장은 주식시장과 부동산 시장이 대체관계에 있음을 입증해야만 그 타당성을 내세울 수 있다.
주식과 채권처럼 이자율을 매개로 한 대체관계가 인정되는 것과는 달리, 주식과 부동산은 독립관계로 보는 게 맞다.
부동산과 주식은 투자자나 자금의 성격에서 차이를 보이기 때문이다.
그리고 부동산 투자에서 금리는 하나의 기준일 뿐이기도 하다.
지난해 부동산 가격 급등에는 저금리가 한 요인이었지만 갑작스러운 금리인하 효과가 일부 나타난 것이다.
금리인하 효과는 부동산 가격에 이미 반영되었기 때문에 앞으로 대폭적인 금리 변동이 없는 한 금리는 부동산 투자에서 큰 영향력을 발휘하지 못할 것이다.
문제가 되는 것은 주식시장 침체로 마땅한 투자처를 찾지 못하는 부동자금이(이런 경우 부동산과 대체성이 있다) 부동산으로 흘러들 가능성이다.
정부도 부동자금이 설비투자 등에 사용될 수 있도록 경제정책을 취할 것으로 보인다.



장기적으론 완만한 상승세 전망

그 다음으로 꼽을 수 있는 게 경제 사정이다.
이라크 전쟁, 북핵 문제 등 경제 외적 변수 탓에 소비심리와 투자심리가 위축됐고, 이런 움직임은 부동산 시장에서도 예외가 아니다.
다만 이제 외부 변수가 어느 정도 해결된 시점에서 관건은 우리 경제가 갖고 있는 성장 잠재력이 어느 정도이냐 하는 점이다.
장기적인 부동산 가격은 바로 이런 요인에 따라 좌우될 것이다.


하나 더 꼽는다면 심리적 요인을 빼놓을 수 없다.
투자는 과거의 경험을 토대로 기대수익을 예상하고 이루어진다.
지난해 부동산 가격이 단기간에 급등하자 거품 문제가 제기되기도 했다.
하지만 우리가 외국의 예와 다른 점은 IMF를 겪었다는 사실이다.
IMF 이전 수준의 가격을 회복하기까지는 별다른 심리적 저항감이 없었기 때문에 단기 급등이 가능했다.
하지만 예전보다 높은 수준의 가격을 접하게 되면 투자를 재검토하게 될 것이다.
현재의 가격 수준은 IMF 이전보다 다소 높기 때문에 투자자가 기대수익을 낮추더라도 새로운 가격에 적응할 시간이 필요할 뿐 아니라, 가격 상승에 이르기까지 시차가 있을 것이다.


이상과 같이 주변 상황은 부동산 가격의 상승과 하락 조건을 모두 갖고 있다.
어느 한방향으로 진행될 것이라고 섣불리 판단하기 어려운 상태다.
단기에 급등할 가능성은 별로 없지만 장기적으로는 꾸준한 상승을 예상할 수 있어 안정성에 비중을 두는 투자자세가 바람직할 것이다.