양도소득세는 절세가 가장 어려운 세목이라고 해도 지나치지 않다.
하지만 미리 잘 대처하면 절세효과를 톡톡히 얻을 수 있다.
사례 하나를 들어보자. 고민남(가명)씨는 현재 살고 있는 아파트를 팔고 분양받은 강남의 아파트로 입주하려고 한다.
고씨는 여주에 6년 전 증여받은 농가주택를 소유하고 있었고, 일산에 잔금을 치르고 등기해야 할 아파트가 또 한채 있었다.
고씨가 현재 살고 있는 아파트를 양도할 때가 되면 모두 네채의 주택 중 한채를 양도하는 것이 되므로 실거래가에 따라 양도소득세를 내야 한다.
이 경우 세금부담을 줄일 방법은 없을까? 이 경우, 고씨가 소유하고 있는 주택의 취득시점, 현재 이용상황을 확인해야 한다.
우선 99년 6월에 분양계약한 강남의 아파트는 조세특례제한법 제99조의 규정에 따라 1세대 1주택에 포함되지 않는다.
다음으로 여주의 농가주택은 오랫동안 사람이 살지 않고 방치된 상태였다.
주택이란 상시주거용으로 사용할 수 있는 상태의 구축물을 의미하므로, 주거용으로 사용할 수 없는 상태라는 것을 국세청에 입증하면 비록 등기부등본이나 건축물관리대장상 주택으로 등재되어 있다 하더라도 주택으로 간주되지 않는다.
더 확실한 방법은 현재 양도하고자 하는 아파트의 잔금을 받기 전에 농가주택을 부수어 나대지 상태로 만들고 건물에 대한 멸실등기를 해놓는 것이다.
이렇게 되면 팔려고 하는 아파트는 3년 보유, 1년 거주 요건을 충족했으므로 1세대 1주택에 해당되어 세금을 단 한푼도 내지 않아도 된다.
그럼 새로 구입한 일산의 아파트는 보유주택 수에 포함되지 않나? 세법상 1세대 1주택 요건을 갖춘 주택을 소유하고 있는 사람이 새로운 주택을 구입한 뒤 1년 안에 애초 보유하고 있던 주택을 팔면, 일시적 1세대 2주택으로 간주해 파는 주택에 대해서는 비과세혜택을 받을 수 있다.
하지만 좀더 앞을 내다본다면 일산의 아파트는 현재 소득이 있는 장녀 명의로 등기를 하고 장녀의 주민등록을 일산으로 이전해놓는 게 좋다.