국세청에서 기준시가를 고시하는 대상은? 국세청은 소득세법 제99조와 상속세 및 증여세법 제61조 규정에 따라 공동주택에 대해 건물의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려해 매년 1회 이상 공동주택 기준시가를 고시한다.
주택으로 쓰는 층수가 5층 이상인 아파트와 전용면적이 165㎡ 이상인 연립주택, 100세대 이상의 대규모 연립주택이 해당된다.
국세청이 발표한 4월30일자 공동주택 기준시가는 수도권지역의 고시기준율을 다른 지역보다 5% 높여 실거래가에 더 가깝게 정했다.
그동안 고려되지 않았던 주택의 층향과 소음, 조망, 일조권 등 개별부동산의 특성을 고려해 동일 평형 간에도 기준시가를 차별화했다는 게 특징이다.
그럼 기준시가는 어떤 세금에 적용되나? 기준시가는 양도소득세, 상속세, 증여세를 과세하기 위한 국세청의 부동산 평가기준이라고 보면 된다.
오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 공동주택에 해당하지 않으므로 국세청에서 기준시가를 고시하지 않고, 다른 건물과 같이 토지와 건물을 각각 평가해 합한 금액을 기준시가로 한다.
이러한 기준시가는 양도소득세를 계산할 때 원칙적으로 적용하게 된다.
하지만 기준시가로 계산한 세금보다 실거래가로 계산한 세금이 더 적은 경우에는 실거래가로 양도소득세를 신고할 수 있다.
그리고 1년 이내 단기양도, 실거래가가 6억원이 넘는 고가주택, 1세대 3주택 이상 보유분의 양도, 투기지역 내의 부동산을 양도하는 경우에는 기준시가가 아닌 실거래가격이 적용된다.
기준시가 인상시 대처 방법은 있나? 기준일이 바로 4월30일이므로 4월30일 이전에 매매계약을 한 경우에도 양도시점, 즉 잔금청산일이 그 이후가 되면 인상된 기준시가가 적용되므로 어쩔 수 없이 세금부담이 늘어나게 된다.
만일 기준시가의 인상을 예상할 수 있었다면 계약서상 잔금청산일보다 먼저 잔금을 지급하든가 아니면 근저당이나 가등기를 설정해놓고 등기를 먼저 이전하면 피해갈 수 있다.