집값 반짝 안정 미봉책 그칠 듯


재정경제부는 4월25일 은행회관에서 열린 제4차 부동산가격안정심의위원회에서 강남구와 광명시를 투기지역으로 지정했다.
4월18일 투기지역으로 지정하겠다고 예고한 지 일주일 만에 뒤이은 신속한 조치였다.
올 들어 안전진단을 통과하는 단지들이 속속 등장하면서 강남지역 재건축 아파트값이 폭등했고 앞으로 추가 상승할 가능성이 높다고 봤기 때문이다.
강남구와 광명시에서는 4월30일 이후 거래되는 주택에 대해 기준시가가 아닌 실거래가를 기준으로 양도세가 부과된다.


투기지역 지정은 정부가 부동산 대책으로 내놓는 단골 메뉴로 재정경제부 장관이 소득세법에 따라 지정한다.
지정지역은 부동산 가격상승률과 물가상승률을 감안해 정한다.
정부에서 자주 쓰는 카드로 투기과열지구 지정도 있다.
말은 비슷하지만 투기지역과 투기과열지구는 지정요건과 정책효과가 다르다.
투기과열지구는 건설교통부 장관이 청약률을 고려해 지정하며, 지정지역의 분양권 전매와 청약이 제한을 받는다.
실수요자에게 주택이 공급된다는 점에서 투기과열지구 지정은 긍정적 효과를 갖고 있다.
반면 투기지역은 조세를 통해 부동산 투기를 일시적으로 억제하는 데만 효과가 있을 뿐이다.



정부 단골메뉴, 적용 범위 협소해 효과 미미

투기지역으로 지정된다고 하더라도 주택을 거래할 때 무조건 실거래가로 양도세를 내야 하는 건 아니다.
1세대 1주택 소유자로 해당주택을 3년 이상 보유한 사람은 투기지역으로 지정돼도 기준시가를 기준으로 과세한다.
1세대 3주택 이상 소유자와 6억원 이상 주택을 소유한 사람들은 투기지역 지정과 무관하게 소득세법에 따라 실거래가로 양도세를 내야 한다.
다만 1세대 2주택 소유자와 3년 미만 주택을 보유한 이들은 투기지역으로 지정되면서 실거래가 기준으로 양도세를 내야 한다.
일반 지역의 경우는 1세대 2주택 소유자와 6억원 미만 주택을 보유한 사람들은 기준시가를 기준으로 과세한다.


투기지역 지정은 적용 범위가 협소할 뿐만 아니라 실거래가를 파악하기 힘들다는 문제점이 있다.
투기지역 지정의 효과는 양도세를 실거래가로 과세함으로써 투기를 억제하는 것이다.
하지만 실거래가가 파악이 안 되면 지정의 효과는 나타나기 어렵다.
주택매매는 매도자와 매수자간에 이루어지는 게약이다.
매도자는 양도세를, 매수자는 취득세와 등록세를 부담한다.
취·등록세 대상 가액은 기준시가로 신고하는 것이 일반적이다.
거래에서 양도세보다는 취·등록세 부담이 크다.
양도세는 각종 감면이 있는 반면 취·등록세는 신고가액의 6~7% 정도를 부담하여야 하기 때문이다.
따라서 매매 당사자 모두 절세라는 측면에서 기준시가로 신고하는 것이 유리하다.
때문에 시가표준액으로 신고하는 것이 보통이다.
이처럼 거래 당사자간에 이해관계가 맞기 때문에 실거래가를 파악한다는 것은 힘든 일이다.


이처럼 투기지역 지정은 적용 범위가 협소하고 정책효과도 미미해 주택시장 안정에는 큰 도움이 안 된다.
단기적으로는 투자심리를 위축시켜 부동산 가격안정에 효과를 거둘 수 있다.
하지만 장기적으로 미봉책에 불과해 큰 효과를 거두기 힘들다.
실제 최근 강남 도곡주공아파트 청약이 과열 양상을 보이고 있으며, 강남, 서초, 송파, 광명 등 곳곳의 재건축 추진 아파트 가격도 여전히 강세를 보이고 있다.
강남과 함께 투기지역으로 지정된 광명시는 지정 이후 재건축 추진 아파트 가격이 더욱 강세를 보이는 기현상을 보이고 있다.


한편 강남이 투기지역으로 지정되기 이전 상황을 살펴보면 강남 아파트 가격이 폭등한 것이 아니라는 점을 알 수 있다.
강남 아파트값은 지난해 9월 이후로는 전반적으로 가격 조정 국면을 보이며 안정세를 보였다.
오히려 일부 재건축 아파트는 비교적 가격 하락 폭이 컸고, 부동산 시장의 침체를 우려해 경기 부양책을 써야 한다는 주장까지 나오곤 했다.
최근 재건축 아파트 가격 상승은 하락에 따른 반등으로 해석할 수 있다.


투자자들은 어떤 정책이나 대책이 나오기 전까지는 심리적으로 영향을 받지만, 일단 시행되고 나면 이에 적응하는 모습을 보인다.
마찬가지로 투기지역으로 지정되면 부동산 가격이 떨어질 것으로 생각하지만 막상 실제로 시행돼 요건과 효과를 경험해보면 그 제도의 실체가 구분되고 허점이 나타나기 마련이다.
투기지역으로 지정되더라도 적용 영역은 좁고 적용되더라도 그 효과가 대단하지 않다는 것이 밝혀진다면 문제점만이 노출된다.