임대수익에 잘하면 프리미엄까지


은행이자의 3배 수익보장, 연 수익률 18~23%. 광고면에 어김없이 등장하는 상가분양 문구들이다.
여기에 인기 연예인들까지 동원해 상가 이미지를 좋게 포장해 투자자들을 모집한다.
상가는 대표적인 수익형 부동산 상품이다.
잘만 사두면 매월 월세 수입이 발생하기 때문이다.
더구나 상권이 활성화하면 분양가보다 두세 배 높은 프리미엄을 붙여 되팔 수도 있다.


하지만 장사가 잘되는 지역의 상가는 이미 임대가나 매매가가 오를 대로 올라 웬만한 자금 가지고는 그림의 떡이다.
건물 매입은 소액 투자자들이 접근하기 힘든 영역이다.
이런 상황에서 투자자들은 지면상의 상가 분양광고 문구에 자연히 시선이 머물기 마련이고 신규 분양 현장을 찾게 된다.
더구나 주택시장은 각종 투기대책이 쏟아지고 있지만 상가는 무풍지대나 다름없다.


그렇다 하더라도 일반 투자자에게 상가는 수익성 예측이 어렵기 때문에 접근하기가 쉽지 않다.
주변 상가에 투자해서 실패한 사례를 많이 접해왔고 시행사가 부도가 나서 투자수익은 고사하고 원금도 회수하지 못하고 피해를 당한 일들을 매스컴 등을 통해서 상당수 알고 있어 불안하기도 하다.



△ 테마상가, 양극화 현상 뚜렷

테마상가(쇼핑몰)는 적은 투자금액으로 높은 프리미엄과 임대수익을 올릴 수 있다는 점에서 매력적인 투자상품임에 분명하다.
다만 쇼핑몰에 투자할 때는 시행사가 튼튼한지, 업종이나 상가 특성이 그 지역에 잘 접목되는지, 상가 공급이 너무 많은 것은 아닌지를 꼼꼼히 살펴야 한다.


최근 분양되는 테마상가를 보면 양극화 현상이 뚜렷하다.
기존의 분양 쇼핑몰들은 장기간 분양과 느린 사업진척도로 투자자들에게 외면당하고 있다.
하지만 입지여건을 충분히 분석하고 부지매입이나 건축허가 관련사항을 마무리한 후 분양하는 곳은 순식간에 분양이 끝난다.
서울 상계동 노원역 인근 와우(WOW)와 영등포의 에쉐르 쇼핑몰이 좋은 사례다.
명동의 하이티파니도 분양에 열을 올리고 있는데 명동지역의 특성에 맞게 업종 차별화를 시도하고 있다.
명품관과 명품 아울렛 등 젊은이들 취향에 맞는 전략을 구사함으로써 활성화가 기대되는 상가다.



△ 근린상가, 배후세대 살펴야

택지개발지구 근린상가도 상권이 어떻게 형성될지 몰라 관심있는 투자자도 섣불리 판단을 내리지 못하는 경우가 많다.
근린상가 투자시 세대수 대비 택지 특성을 잘 살펴야 하는데 아파트 단지는 가급적 실제 거주자들이 많은 곳이 좋으며 상업용지는 업종 제한이 없는 곳이 유리하다.


근린상가 유망 투자지역으로는 분당의 백궁 정자지구를 들 수 있다.
백궁지역의 입지여건은 기존 신도시의 활성화된 상권을 비교해보면 알수가 있다.
일산 주엽역이나 분당의 서현역 등 신도시에 조성된 상업지역 내 역세권이 상권이 잘 발달된다는 사실을 보면 쉽게 이해할 수 있다.
앞으로 정자-판교-포이-양재-강남으로 연결되는 신분당선이 개통할 경우 환승역으로서 상권의 잠재력이 폭발적인 상업지역이다.
또한 약 1만5천 배후세대의 고정고객도 상권활성화에 상당한 영향을 줄 것으로 보이며 벤처와 대기업 사옥들이 줄줄이 들어설 예정이어서 업무시설에 종사하는 인구와 배후세대 인구가 혼합된 신흥 상업지역이 될 전망이다.
따라서 요즘 상권에 민감하게 작용하는 주5일제의 영향도 덜 받을 것으로 보여 시세차익이나 높은 임대수익이 기대되는 지역으로 분석된다.
상가물량이 많아 공실률이 높은 상동지구나 안산 고잔지구는 가급적 피하는 것이 좋다.



△ 단지내 상가, 높은 낙찰가 부담

단지내 상가는 주변에서 들리는 얘기나 정보로는 안정적이라는 평가를 받지만 수의계약건말고는 분양정보에 어둡다.
건설사나 주공 등 분양사에서 입찰 며칠 전 공고 후 곧바로 분양을 해버리기 때문이다.
또한 내정가 대비 낙찰가율이 지나치게 높게 나오면서 환금성을 우려하는 목소리가 많다.
분양 입찰결과를 보더라도 알 수 있다.


대한주택공사가 지난 4월23일 화성태안 4단지(778세대)와 화성태안 11단지(598세대), 용인구갈 2단지(1176세대)의 단지내 상가 입찰을 한 결과 화성태안 4단지는 총 5점포 분양에 161명이 몰려 평균 경쟁률 40 대 1을 보였으며, 내정가보다 3배 가까이 되는 가격에 100% 분양이 끝났다.
한 점포는 내정가 대비 354%나 되는 높은 가격에 낙찰돼 평당 분양가가 6천만원을 넘어섰다.


단지내 상가는 공개 입찰이나 선착순 분양으로 나뉜다.
신규 택지지구나 세대수가 많은 상가는 입찰을 통한 분양을 위주로 하고 재건축이나 재개발지역은 선착순 분양방식이 많다.
화성태안의 주공상가 2단지와 7단지, 10단지 상가는 미분양 상태로 있는데 보통 단지별로 700여세대 규모이므로 관심을 가져도 될 만하다.
택지개발지구 단지내 상가는 가급적 중심상업용지와 거리를 둘수록 유리하다.
주변에 상가가 많을 경우 경쟁력이 떨어지기 때문이다.
또한 세대당 면적 비율은 0.3평 미만이 적당하다.
또한 내정가의 150% 미만으로 분양을 받아야 임대수익이나 환금성 면에서 유리하다.


일반투자자 입장에서 상가는 만만치 않은 투자대상이다.
상가114 www.sangga114.co.kr에 접수되는 투자의뢰건을 보면 어떤 상가에 투자해야 좋은지 몰라 막연한 내용을 보내는 사례가 약 80%에 이르는 것으로 나타난다.
모든 부동산이 그렇지만 특히 상가는 상권의 향방이 투자의 성패를 가르는 것이라고 보면 된다.
같은 상업지역이라도 업종이나 상가위치에 따라서 수익률이나 환금성이 달라진다.
따라서 상가 투자자들은 지나치게 높은 수익률 광고에 현혹되지 말고 직접 현장을 방문하여 상업지 내에 어떤 시설물들이 들어서는지(대형 백화점이나 쇼핑몰, 대학, 관공서 등) 필히 확인해야 한다.
또한 본인이 선택하고자 하는 상가가 그 지역에서 어느 정도 경쟁력이 있는지를 파악한 후 결정해야 할 것이다.