새 시대엔 새 잣대가 필요


부동산 시장의 판도가 바뀜에 따라 알찬 부동산으로 떠오를 종목에 대해 분석하는 것은 현 시점에서 보면 여러모로 의미 있는 작업이다.
정부가 야심차게 마련한 ‘5.23 대책’은 분양권 전매 거래 제한과 주상복합 아파트 분양 규제, 투기과열지구 확대, 재건축 아파트 규제 등 그 동안 과열 양상을 보였던 아파트 시장을 묶는 방안을 골자로 하고 있다.
한 마디로 새로운 부동산투자의 잣대가 요구되는 시대가 되었다는 이야기다.
결국 수요자나 투자자 입장에선 이번 ‘5.23 대책’이 시장에 미칠 파장은 무엇이며, 그에 따라 수혜를 볼 종목을 유심히 살펴야 투자 수익을 올릴 가능성이 높다.



△ 재건축 시장

우선 재건축 시장부터 따져보자. 재건축 시장은 이번 ‘5.23 대책’과 7월 도시 및 주거환경정비법 시행에 따라 각 단지별 희비가 극명하게 엇갈릴 전망이다.
안전진단을 통과하지 못한 단지의 경우 수익성이 떨어지는 반면, 서초·반포 등 저밀도 재건축이나 이미 용적률 250% 내외를 받은 단지의 경우 투자자들이 몰릴 가능성이 높다.
특히 조합원 물량에 대해선 거래 자체에 대한 규제가 없기 때문에, 로열층 조합원 물량의 경우 ‘사자 세력’이 집중되는 국지적 과열 양상도 배제할 수 없다.
수요자나 투자자 입장에선 ‘막연한 기대를 갖고 적당히 버티면 된다’는 식의 재건축 투자는 이제 위험하다.
따라서 부담이 되더라도 안전진단을 통과했거나 사업승인이 확실한 저밀도 재건축을 중심으로 투자를 조율하는 게 바람직하다.



△ 단지 내 상가

단지 내 상가에 대한 관심은 그 어느 때보다 뜨겁다.
대한주택공사가 지난달 22일 실시한 천안 백석지구 10개 점포에 대한 분양 입찰에서 총 190명이 몰려 평균 19 대 1의 경쟁률을 기록했다.
또 현대산업개발은 올 4월까지 5개 아파트 단지 내 상가를 분양한 결과 천안 불당 13 대 1, 김해 가야 10 대 1, 용인 동백 5 대 1의 경쟁률을 기록했다.


그렇다면 이들에게 알맞은 상가분양 물량은 어떤 게 있을까? 일단 전문가들은 안정성과 수익성을 따져볼 때 주택공사의 단지 내 상가를 ‘투자 1순위’로 꼽고 있다.
주택공사의 특성상 배후 아파트가 대단지이고 입주자 수에 비해 적정 상가 평형인 0.5평 이하로 상가를 공급하고 있어 임대수익이나 되파는 데 수월하다는 장점을 갖고 있다.


대한주택공사는 6월에 용인 마평 (단지규모 639가구)에서 상가분양 6개를 시작으로 오는 7월엔 동두천 송내 22개 (단지규모 2740가구), 용인 신갈 35개(1838가구) 등을 선보일 예정이며 올 하반기까지 대략 300여 개의 점포를 택지개발지구를 중심으로 분양할 계획이다.
민간 건설업체들의 상가분양도 6월을 시작으로 9월까지 이어질 전망이다.
삼성물산은 안양시 비산동 래미안상가(배후세대 3800가구)를 6월 중순에 분양할 예정이고, 9월에 당산동 삼성래미안 4차와 10월에 구로동 래미안상가를 잇따라 선보일 계획이다.
대우건설은 현재 당산동에 짓고 있는 영등포 크로바 단지 내 상가를 10월에 선보이며, 현대산업개발은 6월에 도봉구 북한산아이파크 (2061가구) 단지 내 상가를 공개입찰로 분양한다.


물론 단지 내 상가 투자도 위험이 없는 건 아니다.
지난 5월22일 분양된 천안 백석동 주공단지 내 상가는 10평 점포의 예정가가 1억 7천만원인 데 반해 낙찰가는 6억원을 넘어 낙찰가율이 무려 396%에 달했다.
또 최근 D건설의 상가분양에서도 10평짜리 상가가 예정가 1억4천만원보다 무려 250%가 높은 4억원 이상에 낙찰되어, 이에 부담을 느낀 투자자들이 계약을 포기하거나 미계약하는 사태까지 발생했다.


전문가들은 “통상 낙찰가가 예상가의 150~160% 미만이 되어야 수익률이나 월세수익 면에서 유리하다”며 “5.23 대책 후 상가시장으로 시중자금의 쏠림 현상이 두드러진 만큼 투자자나 수요자 입장에선 ‘묻지마 낙찰’은 곤란하다”고 말했다.



△ 택지지구 내 단독택지

상가와 함께 투자유망 대상으로 떠오른 게 바로 택지지구 내 단독택지 분양이다.
단독주택지는 토공이 땅을 공급할 시점엔 토지가 성숙하지 않아 가격을 주변 시세의 70~80% 수준에 낮게 매겨 공급한다.
하지만 건물을 지어 입주할 때가 되면 택지지구 내 각종 기반시설이나 편익, 휴양시설이 완비되기 때문에 땅값이 인근 시세를 웃돌아, 단독주택지 투자는 ‘황금알을 낳는 투자’로 인기를 끌고 있다.
이런 점을 반영하듯, 지난 1월에 분양한 부천 상동지구 내 단독주택지는 평균 72 대 1의 경쟁률을 보였고 프리미엄도 현재 1억5천만원을 넘고 있다.


올해의 경우 6월말부터 단독주택지 공급이 활발해 그 어느 때보다 뜨거운 택지 쟁탈전이 벌어질 것으로 업계에선 내다보고 있다.
우선 주택공사는 파주 신도시로 주목을 받고 있는 금촌지역에서 175필지를 선보일 예정이며, 이어 9월엔 인천 삼산1지구 내 77필지를 공급할 계획이다.
토지공사가 개발하는 평택 장당지구에서는 6월초에 76필지가 공고될 예정이며, 7월엔 행정수도 이전 후보지로 거론되는 노은2지구에서 267필지가 공급될 예정이다.



△ 법원 경매 물건

법원경매도 노려볼 만한 상품 중의 하나다.
특히 전체 경기에 대한 비관론이 퍼지면서 작년 말부터 부실화된 부동산들이 6월 이후 대거 법원경매시장에 쏟아질 전망이기 때문에 기회는 무궁무진한 편이다.
이를 반영하듯 서울지역 신규매물도 올 들어 처음으로 1천건을 넘어선 것으로 분석됐고, 경쟁률도 4.4 대 1로 작년 6월의 평균 2.5 대 1보다 두 배 가까이 높아졌다.
지난달 29일 서울지방법원 본원 경매 7계에 나온 서울 강남구 압구정동 현대아파트 47평형에는 무려 28명이 치열한 경합을 벌인 끝에 최저가보다 2억원 더 많은 9억2천6백만원에 매각되기도 했다.


법무법인 산하 강은현 실장은 “경기침체의 영향으로 빚을 갚지 못한 채무자들이 담보로 내놨던 부동산들이 속속 경매로 처리되고 있다”며 “감정가액이 시세보다 낮은 물건이 많아 예상 외의 시세차익을 누릴 수 있을 것”이라고 말했다.